2011다107900 중개수수료

1) 쟁점

(1) 종중이 그 소유 토지 매매의 중개업자에게 중개수수료를 지급하기로 약정하는 행위가 민법 제276조 제1항의 총유물 관리·처분행위에 해당하여 총회 결의를 요하는지 여부, (2) 위임계약에서 정한 약정보수가 부당하게 과다한 경우 감액 가능 여부.

2) 사실관계

원고(중개업자)는 피고 1 종중 이사장 소외 1과 피고 2 회사의 의뢰에 따라 이 사건 토지(181억 6천만 원) 매매를 중개하고, 각각 매매대금의 0.9%를 중개수수료로 지급받기로 약정(이 사건 약정)하였다. 원심은 이 사건 약정이 총유물의 관리·처분행위에 해당하는데 피고 1 종중의 결의가 없었으므로 무효라고 판단하였다.

3) 적용법령 및 판례요지

조문	내용
민법 제275조	총유: 사원총회의 결의에 의한 관리·처분
민법 제276조 제1항	총유물의 관리·처분은 총회 결의 또는 정관에 의함
민법 제680조, 제686조	위임 및 보수청구권

판결요지: 총유물의 관리·처분이란 총유물 자체에 관한 이용·개량행위나 법률적·사실적 처분행위를 의미한다. 종중의 토지 매매 중개에 대한 수수료 지급 약정은 총유물 자체의 관리·처분이 아닌 단순한 채무부담행위에 불과하여 총회 결의가 필요하지 않다. 위임계약에서의 약정보수는 원칙적으로 그 전액을 청구할 수 있으나, 부당하게 과다하여 신의칙·형평에 반한다면 예외적으로 감액될 수 있다.

4) 적용 및 결론

대법원은 피고 1 종중에 관한 부분을 파기환송하였다. 중개수수료 지급 약정은 총유물의 관리·처분행위가 아니므로 종중 결의 없이도 유효하다. 피고 2 회사의 수수료 감액(50%)을 인정한 원심 부분은 정당하다.

참조: 대법원 2012.4.12. 선고 2011다107900 판결