2011다84298 유치권부존재확인

1) 쟁점

이미 선순위 근저당권이 설정된 건물에 관하여 2순위 근저당권자가 채무자 채무초과 상황을 인식하면서 의도적으로 임대차계약을 체결하여 유치권을 취득한 경우, 이를 선순위 근저당권자에게 주장하는 것이 신의칙상 허용되는지 여부.

2) 사실관계

乙 은행(원고)은 甲 회사(채무자) 소유 건물에 1순위 근저당권을 보유하고 있었고, 丙 회사(피고)는 2순위 근저당권자였다. 丙 회사는 甲 회사가 이자를 연체하고 지방자치단체의 재산세 체납 압류까지 있어 경매 개시가 임박하였음을 충분히 인식하면서, 甲 회사와 저렴한 임료(월 150~300만 원)로 임대차계약을 체결하여 건물 일부를 점유한 후 경매절차에서 유치권을 신고하였다.

3) 적용법령 및 판례요지

조문	내용
민법 제2조	신의성실의 원칙·권리남용 금지
민법 제320조 제1항	유치권: 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관한 채권으로 유치
상법 제58조	상사유치권: 상인 간 상행위로 인한 채권
민사집행법 제91조 제5항	경매절차에서의 유치권 대항력

판결요지: 유치권은 사실상 최우선순위담보권으로서 기능하는데, 채무자가 채무초과 상태에 있거나 임박하고 선순위 담보물권이 설정된 상황에서 저당권자에게 불이익을 줄 것을 잘 알면서 의도적으로 유치권 성립요건을 갖추기 위한 거래를 하고 점유를 취득하여 유치권이 성립한 경우, 그 유치권 행사는 신의칙에 반하는 권리남용으로 허용되지 않는다. 저당권자는 유치권 부존재확인의 소를 제기할 수 있다.

4) 적용 및 결론

대법원은 상고를 기각하였다. 丙 회사는 선순위 근저당권자인 乙 은행의 신청으로 경매절차가 곧 개시될 것을 인식하면서 임대차계약을 체결하였으므로, 그 유치권을 경매절차에서 주장하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다.

참조: 대법원 2011.12.22. 선고 2011다84298 판결