2016다26198 부당이득금

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 분양전환가격 상한가격 산정의 기초가 되는 '분양전환 당시 건축비'의 의미와 공제할 '임대기간 중 감가상각비'의 산정기준
• 부당이득반환채권에 상법 제54조의 상사법정이율이 적용되는 '상행위로 인한 채무'의 범위
• 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법령 규정이 강행법규인지 여부, 이를 초과하는 분양계약의 효력, 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거친 경우에도 동일한 법리가 적용되는지 여부
• 강행법규를 위반한 자가 스스로 그 약정의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반하는지 여부 및 신의성실의 원칙 위배로 권리행사를 부정하기 위한 요건
• 분양전환가격 산정기초가 되는 '건축비'·'택지비'의 의미와 구체적 산정방법(선납 택지대금에 대한 기간이자 가산 등)

소송법적 쟁점

• 분양전환가격 산정기초가 되는 실제 건축비를 취득세 과세표준과 별건 감정 결과 중 무엇을 토대로 인정할 것인지에 관한 사실인정이 자유심증주의의 한계를 벗어났는지 여부

2) 사실관계

• 원고들은 별지 명단 기재 다수의 임차인들, 피고는 스스로 이 사건 아파트를 건설하여 원고들에게 임대하였다가 분양전환한 주식회사 부영주택
• 원고들은 피고가 정한 분양전환가격이 구 임대주택법령상 산정기준을 초과한다고 주장하며 초과분에 대한 부당이득반환을 구함
• 피고는 2002. 8. 14. 이 사건 아파트에 관하여 취득세 과세표준을 신고하였는데, 이 사건 아파트는 취득세가 전액 면제되어 과세표준을 과소신고할 유인이 없음
• 이 사건 아파트를 분양받은 다른 수분양자들이 피고를 상대로 제기한 별건(창원지방법원 2014가합1317)에서 건축비 감정이 실시되었고, 그 감정 결과는 표준건축비의 상한보다도 많은 금액으로 산정됨
• 원심(서울고법 2016. 5. 19. 선고 2014나61229 판결)은, 분양전환 당시 표준건축비를 기초로 산정가격을 계산한 뒤 최초 입주자모집 당시 주택가격을 기준으로 한 감가상각비를 공제하여 상한가격을 산정하고, 자기자금이자 이자율은 분양전환 당시 시행 규정을 적용하였으며, 실제 건축비는 별건 감정 결과가 아닌 피고의 취득세 과세표준 신고액을 기초로 인정하고, 택지비는 선납할인금을 공제한 실제 납부액을 기초로 하되 선납 기간이자는 가산하지 않았으며, 지연손해금에는 민법상 법정이율을 적용하면서 초과 분양대금 부분에 대한 부당이득반환의무를 인정함
• 원고들과 피고 쌍방이 상고 및 부대상고함(원고들: 상한가격·자기자금이자 이자율·지연손해금 이율, 피고: 강행법규성·신의칙·건축비 해석·실제 건축비 인정방법·택지비 산정)

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표 1]	공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(건축비·감가상각비·택지비 등)
상법 제54조	상사법정이율
구 임대주택법 제21조 제3항·제4항	민간 임대사업자의 분양전환승인
민법 제105조	강행법규 위반 법률행위의 효력
민법 제2조	신의성실의 원칙
민법 제137조	법률행위의 일부무효
민사소송법 제202조	자유심증주의

판례요지

• 분양전환가격 상한가격 산정기준
  • 상한가격 산정의 기초가 되는 '분양전환 당시의 건축비'는 '분양전환 당시의 표준건축비'를 의미함(대법원 2015. 4. 23. 선고 2013다203468 판결, 대법원 2016. 12. 27. 선고 2015다51425 판결 등 참조)
  • 상한가격 산정 시 공제할 '임대기간 중의 감가상각비'는 '최초 입주자 모집공고 당시의 주택가격'을 기준으로 산정하여야 함(대법원 2015. 9. 15. 선고 2013다212233 판결 참조)
  • 따라서 표준건축비 기준 산정가격에서 최초 입주자모집공고 당시 주택가격 기준 감가상각비를 공제하여야 함
• 상사법정이율의 적용범위
  • 상법 제54조의 상사법정이율이 적용되는 '상행위로 인한 채무'에는 상행위로 직접 생긴 채무뿐 아니라 그와 동일성이 있는 채무 또는 그 변형으로 인정되는 채무도 포함될 수 있음(대법원 2014. 11. 27. 선고 2012다14562 판결, 대법원 2016. 6. 10. 선고 2014다200763, 200770 판결 참조)
  • 따라서 상행위인 분양계약에 기초하여 발생한 부당이득반환채권도 상사법정이율 적용대상이 될 수 있음
• 분양전환가격 산정기준의 강행법규성과 일부무효
  • 구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택 건설 촉진과 국민주거생활 안정을 목적으로 임대사업자에게 지원과 제한을 부과하고, 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 우선분양전환권을 인정하며 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자의 자의적 가격 결정을 방지하고 있음
  • 따라서 분양전환가격 산정기준에 관한 규정은 강행법규에 해당하고, 그 기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위에서 무효임(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결 등 참조)
  • 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도, 임차인의 분양대금 지급의무는 분양전환승인처분이 아니라 임대사업자와 체결한 분양계약을 원인으로 발생하므로 승인처분의 공정력이 기준 초과 가격 계약을 항상 유효하게 만들지 않고, 시장 등에게는 산정기준을 준수하였는지 심사할 권한만 있을 뿐 분양전환가격을 결정할 권한이 없으므로, 위 일부무효 법리는 마찬가지로 적용됨
  • 따라서 민간 임대사업자가 분양전환승인을 받았더라도 산정기준을 초과하는 분양대금 부분은 무효임
• 강행법규 위반자의 무효 주장과 신의칙
  • 강행법규를 위반한 자가 스스로 그 약정의 무효를 주장하는 것은 달리 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반한다고 할 수 없음. 이를 배척한다면 오히려 강행법규로 배제하려는 결과를 실현시켜 입법 취지를 몰각하게 됨
  • 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 권리행사를 부정하려면 상대방에게 그 약정이 유효하다는 점에 대한 신뢰를 주었거나 객관적으로 정당한 신뢰가 있어야 하고, 그 신뢰에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도에 이르러야 함(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64552 판결, 대법원 2011. 3. 10. 선고 2007다17482 판결 등 참조)
  • 따라서 원고들이 강행법규 초과분의 무효를 주장하는 것은 신의칙에 위배되지 않음
• 분양전환가격 산정기초 건축비·택지비의 의미와 산정방법
  • 분양전환가격 산정기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미함(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2015. 8. 27. 선고 2014다66727 판결 등 참조)
  • 공공택지의 '공급가격'은 관련 법령상 택지공급가격 기준에 위반하지 않는 범위에서 임대사업자가 택지공급자로부터 실제로 공급받은 택지의 가격을 뜻함(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다55309 판결, 대법원 2013. 2. 14. 선고 2012다55884 판결 등 참조)
  • 선납한 택지대금에 대한 기간이자를 택지비에 가산하도록 정한 것은, 임대사업자가 입주자모집을 통하여 임대차보증금 등을 회수할 때까지 선납금에 대한 금융이자를 보전해 주려는 데 의의가 있음(대법원 2015. 9. 15. 선고 2015다210811 판결 참조)
  • 따라서 선납할인금을 공제한 실제 납부대금에 선납일부터 입주자모집공고 후 6개월이 되는 날까지의 기간이자를 가산하여 택지비를 산정하여야 함

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 분양전환가격 상한가격·자기자금이자 이자율 산정(원고들 상고이유)

• 법리: 상한가격 산정기초 건축비는 표준건축비, 공제할 감가상각비는 최초 입주자모집공고 당시 주택가격을 기준으로 산정함
• 포섭: 원심이 분양전환 당시 표준건축비로 산정가격을 계산한 뒤 최초 입주자모집 당시 주택가격을 기초로 한 감가상각비를 공제하고, 자기자금이자 이자율도 분양전환 당시 시행 규정을 적용한 것은 위 법리에 부합함
• 결론: 상한가격 및 자기자금이자 이자율 산정에 관한 법리오해가 없어 원고들의 상고이유 배척

쟁점 2: 부당이득반환채권의 지연손해금에 적용할 법정이율(원고들 상고이유)

• 법리: 상법 제54조의 상사법정이율은 상행위로 직접 생긴 채무뿐 아니라 그와 동일성이 있거나 변형된 채무에도 적용될 수 있음
• 포섭: 원고들의 부당이득반환채권은 피고가 상행위로 체결한 분양계약에 기하여 원고들이 분양대금을 납부함에 따라 발생한 것으로 상행위에 기초한 채권이고, 다수 임차인과의 거래관계를 신속하게 해결할 필요가 있으므로 상사법정이율을 적용함이 타당함
• 결론: 민법상 법정이율을 적용한 원심 판단에는 상법 제54조의 적용 범위에 관한 법리오해가 있어 이 점을 지적하는 상고이유가 이유 있음(파기사유)

쟁점 3: 분양전환가격 산정기준의 강행법규성 및 민간 임대사업자에 대한 적용(피고 상고이유)

• 법리: 분양전환가격 산정기준은 강행법규이고, 이를 초과한 분양계약은 초과범위에서 무효이며, 민간 임대사업자가 분양전환승인을 받은 경우도 마찬가지로 적용됨
• 포섭: 피고가 우선분양전환권자인 원고들로부터 지급받은 분양대금이 구 임대주택법령에 따라 산정한 분양전환가격을 초과하므로, 그 초과 범위에서 분양계약은 무효이고 피고는 초과액을 부당이득으로 반환할 의무가 있음
• 결론: 산정기준 규정의 효력, 판례의 적용범위, 일부무효 법리에 관한 법리오해나 판단누락이 없어 피고의 상고이유 배척

쟁점 4: 원고들의 초과분 무효 주장이 신의칙에 위배되는지(피고 상고이유)

• 법리: 강행법규 위반자 스스로의 무효 주장은 원칙적으로 신의칙에 반하지 않고, 상대방의 정당한 신뢰에 반하는 권리행사가 정의관념상 용인될 수 없는 정도에 이르러야만 신의칙 위배가 인정됨
• 포섭: 원고들이 강행법규인 구 임대주택법령상 산정기준 초과분에 대해 무효를 주장하는 데 대하여, 피고의 정당한 신뢰가 있었다거나 그에 반하는 권리행사가 정의관념상 용인될 수 없는 정도에 이르렀다고 볼 사정이 없음
• 결론: 신의칙에 관한 법리오해가 없어 피고의 상고이유 배척

쟁점 5: 분양전환가격 산정기초 건축비의 의미 및 실제 건축비 인정방법(피고 상고이유)

• 법리: 산정기초 건축비는 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미함
• 포섭: 취득세 과세표준은 취득을 위해 소요된 일체의 비용(건설원가)으로서 피고가 실제 지출한 건축비를 반영하는 것으로 일응 추정되고, 이 사건 아파트는 취득세가 전액 면제되어 과소신고할 유인이 없는 반면, 별건 감정 결과는 사용승인도면을 기준으로 한 추정치에 불과해 실제와 다를 수 있고 표준건축비 상한을 초과하며, 피고가 문서제출명령과 수차례의 증명 촉구에도 취득세 과세표준 신고 시 누락되었다고 주장하는 비용을 증명할 자료를 전혀 제출하지 않았으므로, 원심이 취득세 과세표준 신고액을 실제 건축비로 인정한 것은 정당함
• 결론: 건축비 해석 및 실제 건축비 인정에 관한 법리오해나 자유심증주의 한계 일탈, 심리미진이 없어 피고의 상고이유 배척

쟁점 6: 택지비 산정 시 선납 기간이자 가산 여부(피고 상고이유)

• 법리: 공공택지의 공급가격은 실제로 공급받은 택지의 가격을 뜻하고, 선납한 택지대금에 대하여는 선납일부터 입주자모집공고 후 6개월이 되는 날까지의 기간이자를 가산하여야 함

• 포섭: 원심이 선납할인금을 공제하고 임대사업자가 실제 납부한 대금을 기초로 택지비를 산정한 것은 정당하나, 그 선납금에 대한 기간이자를 가산하지 않은 것은 택지비 산정 관련 기간이자 법리에 반함

• 결론: 택지비 산정 시 기간이자 가산에 관한 법리를 오해한 잘못이 있어 이 점을 지적하는 상고이유가 인정범위에서 이유 있음(파기사유)

• 최종 결론: 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송

참조: 대법원 2020. 8. 27. 선고 2016다26198 판결