2016다26198 부당이득금

1) 쟁점

① 임대주택 분양전환가격 산정기준이 강행법규인지, 초과 부분 분양계약의 효력. ② 민간 임대사업자의 분양전환승인 경유 시에도 일부 무효 법리 적용 여부. ③ 강행법규 위반자의 무효 주장이 신의칙 위반인지.

2) 사실관계

부영주택(피고)이 공공건설 임대아파트를 분양전환하면서 구 임대주택법 시행규칙의 분양전환가격 산정기준을 초과한 가격으로 분양계약을 체결하였다. 임차인(원고들)이 초과 부분 반환을 청구하였고, 피고는 강행법규 해당 여부 및 분양전환승인 경유로 유효한 계약이라고 주장하였다.

3) 적용법령 및 판례요지

구분	내용
적용법령	구 임대주택법 제21조, 시행규칙 제9조 [별표1], 민법 제105조·제137조
강행법규	분양전환가격 산정기준 = 강행법규. 초과 부분 분양계약 무효
민간 임대사업자	분양전환승인을 거친 경우에도 일부 무효 법리 동일 적용
신의칙	강행법규 위반자 스스로 무효 주장 = 원칙적으로 신의칙 위반 아님
상사이율	부당이득반환채권도 상행위로 인한 채무로서 상사법정이율(상법 제54조) 적용

판결요지(원문): 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정은 강행법규에 해당하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효이다.

4) 적용 및 결론

분양전환가격 산정기준은 강행법규이므로 초과 부분 분양계약은 무효. 민간 임대사업자가 분양전환승인을 거쳤더라도 동일하게 적용. 강행법규 위반자가 스스로 무효 주장하는 것은 신의칙 위반이 아님. 지연손해금에 관하여 상사법정이율 적용이 타당함을 명시(원심은 민사법정이율 적용 오류로 파기환송).

참조: 대법원 2020. 8. 27. 선고 2016다26198 판결