2017다257715 소유권이전등기

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 명의신탁자와 명의수탁자가 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하는 경우, 그 계약과 등기의 효력을 판단하는 기준
• 매도인이 계약 체결 이후 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 이유로 이미 유효하게 성립한 계약과 등기가 무효로 되는지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원고는 2015. 9. 23. 피고로부터 그 소유의 이 사건 부동산을 1억 5,000만 원에 매수하기로 하고(이 사건 매매계약), 같은 날 계약금 1,500만 원을 지급하면서 잔금 1억 3,500만 원은 2015. 10. 13. 지급하되 그중 8,000만 원은 피고의 전세보증금 반환채무를 승계하기로 약정함
• 원고의 딸인 소외인은 자신의 이름으로 계약을 체결할 경우 생애최초 주택구입에 따른 혜택을 잃게 되는 점을 감안해 원고의 이름으로 이 사건 매매계약을 체결함. 원고는 계약 당시 피고에게 이러한 사정을 말하지 않았고, 소외인은 계약 체결 시 원고와 함께 참석하였으며 원고는 소외인의 신한은행 계좌에서 출금한 1,500만 원을 계약금으로 지급함
• 피고는 2015. 10. 7. 이 사건 부동산이 재건축 대상에 해당하게 된 사정변경을 이유로 매매계약 해제를 통지하며 이행을 거절하였고, 원고는 그 무렵 피고에게 계약 체결의 경위(소외인을 위한 명의신탁)를 설명함
• 원고는 잔금 지급일인 2015. 10. 13. 잔금 1억 3,500만 원에서 승계하기로 한 전세보증금 8,000만 원을 뺀 나머지 5,500만 원을 피고 앞으로 변제공탁함
• 원심(서울동부지법 2017. 8. 16. 선고 2016나27582 판결)은 원고의 소유권이전등기청구를 인용함
• 피고는 상고이유로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항의 해석 등에 관한 법리오해를 주장함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항	명의신탁약정은 무효
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항	명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동은 무효이되, 단서에 따라 상대방이 명의신탁약정 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니함

판례요지

• 계약명의신탁에서 매매계약·등기 효력의 판단기준
  • 부동산실명법 제4조 제2항 단서는 부동산 거래의 상대방을 보호하기 위한 것으로 상대방이 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 채 물권을 취득하기 위한 계약을 체결한 경우 그 계약과 그에 따른 등기를 유효라고 한 것임(대법원 2015. 12. 23. 선고 2012다202932 판결 참조)
  • 명의신탁자와 명의수탁자가 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 매도인과 부동산에 관한 매매계약을 체결하는 경우 그 계약과 등기의 효력은 매매계약을 체결할 당시 매도인의 인식을 기준으로 판단해야 함
  • 따라서 계약과 등기의 효력 판단기준은 매매계약 체결 당시 매도인의 인식임
• 사후 인식과 계약 효력의 관계
  • 매도인이 계약 체결 이후에 명의신탁약정 사실을 알게 되었다고 하더라도 위 계약과 등기의 효력에는 영향이 없음. 매도인이 계약 체결 이후 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 우연한 사정으로 인해서 유효하게 성립한 매매계약이 소급적으로 무효로 된다고 볼 근거가 없고, 매도인이 이러한 사정을 들어 매매계약의 효력을 다툴 수 있도록 한다면 매도인의 선택에 따라 매매계약의 효력이 좌우되는 부당한 결과를 가져옴
  • 따라서 매도인이 계약 체결 이후 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 사정만으로는 계약과 등기가 무효로 되지 않음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 계약명의신탁에서 매매계약과 등기 효력의 판단기준

• 법리: 계약명의신탁약정에 따라 명의수탁자가 매도인과 매매계약을 체결하는 경우 그 계약과 등기의 효력은 매매계약을 체결할 당시 매도인의 인식을 기준으로 판단해야 함
• 포섭: 원고는 딸 소외인이 생애최초 주택구입 혜택을 위해 원고 명의로 체결한 이 사건 매매계약의 당사자로서, 원고와 소외인 사이에 명의신탁관계가 있었음. 피고는 이 사건 매매계약 체결 시에는 이러한 명의신탁약정 사실을 알지 못한 채 원고와 이 사건 매매계약을 체결하였으므로, 원고와 피고 사이에 체결된 이 사건 매매계약은 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 유효함
• 결론: 원고와 피고 사이의 이 사건 매매계약은 유효함

쟁점 2: 매도인의 사후 인식과 계약 효력

• 법리: 매도인이 계약 체결 이후 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 사정은 이미 유효하게 성립한 계약과 등기의 효력에 영향을 미치지 않음

• 포섭: 피고는 2015. 10. 7. 매매계약 해제를 통지하며 이행을 거절하는 과정에서 원고로부터 계약 체결 경위(소외인을 위한 명의신탁)를 설명 들어 사후적으로 명의신탁약정 사실을 알게 되었으나, 이는 이 사건 매매계약 체결 이후의 사정에 불과하여 이미 유효하게 성립한 계약의 효력에 영향이 없음

• 결론: 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있고, 같은 취지의 원심 판단에 부동산실명법 제4조 제2항의 해석 등에 관한 법리오해가 없음

• 최종 결론: 상고 기각(상고비용은 피고 부담)

참조: 대법원 2018. 4. 10. 선고 2017다257715 판결