2021다272346 손해배상(기) — 상가 권리금회수기회 방해, 정당한 사유(비영리 1년 6개월) 소유권 변동 시 합산 인정

1) 쟁점

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유 중 "임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우"의 의미 및 임대인이 1년 6개월 미만의 비영리 사용 기간 중 건물 소유권을 이전한 경우 정당한 사유를 인정할 수 있는지 여부.

2) 사실관계

임차인(원고)은 안경점을 운영하다 임대차기간 만료 시 임대인(피고들)에게 신규임차인을 주선하였다. 피고들은 재건축 예정을 이유로 재건축 전까지의 기간으로 임대차계약을 제한하여 신규 임대차계약이 무산되었다. 이후 이 사건 상가는 공실 상태를 유지하다 소유권이 매수인에게 이전되었고, 재건축 공사가 시작되어 임대차계약 종료일로부터 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않았다.

3) 적용법령 및 판례요지

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제2항 제3호

"1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우"는 임대인이 임대차 종료 후 그 기간 동안 비영리 사용을 유지해야 한다. 다만 소유권 변동이 있는 경우에도, ① 임대인이 비영리 상태가 새 소유자의 소유기간에도 유지될 것을 전제로 처분하고, ② 실제 새 소유자도 그 기간 영리목적으로 사용하지 않으며, ③ 임대인과 새 소유자의 비영리 사용기간 합계가 1년 6개월 이상이면 정당한 사유를 인정할 수 있다.

4) 적용 및 결론

원심은 이 사건 조항이 신규 임대차계약 체결 시점 기준으로 과거 1년 6개월 이상 비영리 사용한 경우에만 해당한다고 해석하여 정당한 사유를 부정하였으나, 대법원은 이를 파기환송하였다. 임대인과 신 소유자의 비영리 사용기간 합산이 1년 6개월 이상이면 권리금 횡령 의도가 없다고 볼 수 있어 정당한 사유가 인정된다.

참조: 대법원 2022.1.14. 선고 2021다272346 판결 / 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제2항 제3호, 제3항