2021다272346 손해배상(기)(권리금회수기회 방해)

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 그 정당한 사유 인정을 위한 요건
• 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우, 위 조항에 따른 정당한 사유를 인정할 수 있는지 여부(=종전 소유자와 새로운 소유자의 비영리 사용기간 합산 가부)
• 임차인의 상가 인도 지연이 임대인의 임대차보증금 반환의무와의 동시이행관계에서 지체책임을 구성하는지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원고는 이 사건 상가의 임차인(안경점 운영), 피고들(3인)은 이 사건 상가가 속한 상가건물의 소유자 겸 임대인
• 원고는 2013. 8. 15.경 피고들로부터 이 사건 상가를 임차하여 안경점을 운영해 오다 2017. 7. 5. 임대차기간을 2019. 8. 14.까지로 연장하는 내용으로 임대차계약을 갱신함
• 피고 3의 배우자는 2018. 12.경 원고에게 상가건물 전체를 매도할 예정임을 고지하였고, 피고들은 2019. 3. 5. 제3자와 상가건물에 관하여 매매계약을 체결함
• 원고는 2019. 3. 6. 피고들에게 권리금을 회수하고 영업을 종료할 수 있도록 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라는 내용증명우편을 보냄
• 피고들은 2019. 5. 13. 원고에게 건물의 철거 및 재건축이 예정되어 있어 임대차계약 갱신이 어려우니 사업장을 이전해 달라는 내용증명우편을 보냄
• 원고는 2019. 7. 8. 소외 1과 권리금 계약을 체결하고 계약금 1,300만 원을 수수하였는데, 위 계약에는 임대인이 재건축 후 합리적 조건으로 재임대를 보장하지 않으면 신규임차인이 계약을 파기할 수 있다는 내용이 포함됨
• 원고는 2019. 7. 11. 피고들에게 소외 1과의 임대차계약 체결을 요구하는 내용증명우편(권리금 계약서 첨부)을 보냈고, 피고들은 2019. 7. 15. 소외 1이 철거 예정기일에 상가를 양도한다는 확약을 조건으로 계약을 체결하겠다는 내용증명우편을 보냄
• 피고 1은 2019. 7. 30. 원고의 남편 소외 2와 통화하며 소외 1과의 임대차계약은 철거 전까지의 기간에만 가능하고 재건축 이후 계약체결은 보장하지 않는다는 취지로 말함
• 원고는 2019. 8. 5. 권리금 계약을 해제하고 소외 1에게 계약금을 반환함
• 2019. 8. 14. 이 사건 임대차계약기간이 만료되었으나 원고는 2019. 10. 15.에야 피고들에게 이 사건 상가를 인도함
• 이 사건 상가는 이후 계속 공실 상태였다가 2020. 1. 15. 상가건물 소유권이 매수인에게 이전되면서 철거작업이 개시되었고, 임대차계약기간 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 2021. 6. 13. 원심 변론종결일까지 재건축 공사 중으로 영리목적 미사용 상태가 계속됨
• 원심(서울중앙지법 2021. 8. 13. 선고 2020나60194 판결)은, 이 사건 조항은 신규임대차계약 체결시점을 기준으로 과거에 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우로 해석하는 것이 자연스럽고, 장래 미사용 예정인 경우까지 적용하면 법적 안정성을 해치고 임대인이 악의적으로 이용할 우려가 있다는 이유로 피고들에게 정당한 사유를 인정하지 않아 손해배상청구를 일부 인용함
• 제1심·원심은 원고의 상가인도 지체책임을 인정할 수 없다고 보아, 피고들이 임대차보증금에서 지연 인도기간(2개월)의 차임 상당액을 공제한 것을 위법하다고 판단함
• 상고이유: 제1·3점(정당한 사유 해석에 관한 법리오해), 제2점(기타 정당한 사유 주장), 제4점(임차보증금 반환의무 이행제공의 정도·방법에 관한 법리오해·사실오인)

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호	임대인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 거절하여 권리금 회수를 방해하여서는 안 됨
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호	임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 정당한 사유가 있는 것으로 봄
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항	임대인이 권리금 회수기회 방해 금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생시킨 경우 손해배상책임을 짐

판례요지

• 정당한 사유(1년 6개월 이상 영리목적 미사용)의 의미 및 소유권 변동 시 인정 요건
  • 상가임대차보호법 제10조의4에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 권리금 지급을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있음(제3항). 같은 조 제2항 제3호는 정당한 사유가 있는 경우의 하나로 "임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우"(이 사건 조항)를 정함
  • 이 사건 조항에서 정하는 위 요건은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 함(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조)
  • 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 비영리 사용 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자도 그 기간 중 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로 정당한 사유를 인정할 수 있음
  • 종전 소유자와 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합산하여 1년 6개월 이상이면 정당한 사유를 인정할 수 있음
• 임대차보증금 반환의무와 상가인도의무의 동시이행관계에 따른 지체책임
  • 임차인의 상가인도 채무와 동시이행관계에 있는 임대인의 임대차보증금 반환채무가 이행 또는 이행제공되지 않은 이상, 임차인이 임대차계약 종료 후 상가를 지연 인도하였더라도 그 인도지체에 대한 지체책임을 인정할 수 없음
  • 임대인의 보증금 반환채무 이행제공이 없는 이상 임차인의 상가인도 지연을 이유로 지체책임을 물어 차임 상당액을 보증금에서 공제하는 것은 위법함

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 권리금 회수기회 방해 손해배상청구 — 정당한 사유 인정 여부

• 법리: 정당한 사유가 인정되려면 임대인이 임대차 종료 시 그 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하고 실제로 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않아야 하며, 소유권 변동이 있더라도 종전 소유자와 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합산하여 1년 6개월 이상이면 정당한 사유를 인정할 수 있음
• 포섭: 피고들은 이 사건 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축계획을 이유로 원고가 주선한 소외 1과의 임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝혔고, 이로써 소외 1과의 신규 임대차계약 체결이 무산되었으며 원고가 다른 신규임차인을 주선하지도 않은 채 임대차계약기간이 만료됨. 이후 이 사건 상가는 피고들이 밝힌 계획대로 상당 기간 공실 상태를 유지하다 철거되었고, 2020. 1. 15. 소유권이 매수인에게 이전된 후에도 재건축 공사가 계속되어 원심 변론종결일(2021. 6. 13.)까지 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않았음. 종전 소유자인 피고들과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합산하면 1년 6개월 이상에 해당함
• 결론: 원심이 신규임대차계약 체결시점을 기준으로 과거의 사용실적만으로 판단하고 장래 미사용 예정까지 반영하는 해석은 법적 안정성을 해친다는 이유로 정당한 사유를 부정한 것은 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않은 잘못임. 피고들의 상고이유(제1·3점) 이유 있음(정당한 사유가 인정되므로 나머지 정당한 사유에 관한 상고이유 제2점은 판단 생략)

쟁점 2: 임차보증금반환청구 — 상가인도 지체책임 인정 여부

• 법리: 임차인의 상가인도채무와 동시이행관계에 있는 임대인의 보증금 반환채무가 이행 또는 이행제공되지 않은 이상 임차인의 지연 인도에 대한 지체책임을 인정할 수 없음
• 포섭: 원고가 2019. 8. 14. 임대차계약 종료 후 상가를 인도하지 않다가 2개월 후인 2019. 10. 15.에야 인도하였더라도, 원고의 상가인도채무와 동시이행관계에 있는 피고들의 임대차보증금 반환채무가 2019. 10. 15. 이전에 이행 또는 이행제공되었다고 볼 수 없으므로 원고의 지체책임을 인정할 수 없음. 따라서 피고들이 위 2개월간의 차임 상당액을 임대차보증금에서 공제한 것은 잘못임
• 결론: 원심의 이러한 판단은 정당하고, 임대인의 임대차보증금 반환의무 이행제공의 정도와 방법에 관한 법리오해나 사실오인의 잘못이 없음. 피고들의 상고이유(제4점) 이유 없음
• 최종 결론: 원심판결 중 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구 부분 파기, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송. 피고들의 나머지 상고는 기각

참조: 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결