90다카16761 건물철거등

1) 쟁점

토지 매매계약이 해제된 경우, 그 토지 위에 신축된 건물의 매수인이 민법 제548조상 계약해제로 보호받는 제3자에 해당하는지 여부

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2) 사실관계

• 토지 매도인이 매수인에게 토지를 매도하였으나, 매수인이 매매대금을 지급하지 않음
• 매수인은 해당 토지 위에 건물을 신축하였고, 그 건물을 제3자(건물 매수인)에게 매도함
• 토지 매도인은 대금 미지급을 이유로 매매계약을 해제하고, 토지 반환 및 건물 철거 등을 청구함
• 건물 매수인은 민법 제548조의 계약해제로부터 보호받는 제3자임을 주장하며 항쟁함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

법령	조문	내용 요약
민법	제548조 제1항 단서	계약해제는 제3자의 권리를 해하지 못함

참조판례

사건번호	선고일	요지
대법원 86다카982	1987.05.26.	제548조의 제3자는 해제된 계약의 목적물에 직접 권리를 취득한 자로 한정
대법원 91다2601	1991.04.12.	계약목적물에 관하여 대항력 있는 권리를 취득한 자만이 제3자에 해당

판결요지 원문 (verbatim)

계약당사자의 일방이 계약을 해제하여도 제3자의 권리를 침해할 수 없지만, 여기에서 그 제3자는 계약의 목적물에 관하여 권리를 취득하고 또 이를 가지고 계약당사자에게 대항할 수 있는 자를 말하므로, 토지를 매도하였다가 대금지급을 받지 못하여 그 매매계약을 해제한 경우에 있어 그 토지 위에 신축된 건물의 매수인은 위 계약해제로 권리를 침해당하지 않을 제3자에 해당하지 아니한다.

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4) 적용 및 결론

구분	내용
쟁점 판단	건물 매수인은 토지(계약 목적물)에 대한 권리를 취득한 자가 아님
대항력 요건	제3자로 보호받으려면 계약 목적물 자체에 관하여 권리를 취득하고 계약당사자에게 대항할 수 있어야 함
결론	건물 매수인은 토지 매매계약의 목적물인 토지에 대해 아무런 물권·채권적 권리를 취득하지 않았으므로, 민법 제548조의 제3자에 해당하지 않음
판결	토지 매도인의 계약해제는 유효하며, 건물 매수인에 대한 건물철거 청구 인용

💡 실무적 시사점: 민법 제548조의 '제3자' 범위는 계약 목적물 그 자체에 대해 권리를 취득한 자로 엄격히 해석되며, 계약 목적물을 기초로 파생된 별개 물건(신축 건물)의 취득자는 이에 포함되지 않는다.

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참조: 대법원 1987.5.26. 선고 86다카982 판결; 대법원 1991.4.12. 선고 91다2601 판결