91다43107 소유권이전등기

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 매도인이 매수인의 중도금지급의무 불이행을 이유로 매매계약을 해제하지 않고 있는 상태에서 잔금지급기일이 지난 경우, 매수인의 중도금을 포함한 매매잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있는지 여부
• 매매계약을 체결할 대리권을 수여받은 대리인이 중도금ㆍ잔금을 수령할 권한이 있는지 여부
• 매매계약의 체결과 이행에 관하여 포괄적으로 대리권을 수여받은 대리인이 약정된 매매대금 지급기일을 연기하여 줄 권한을 가지는지 여부
• 이행지체에 빠진 채무자가 상대방의 계약해제권 발생 후 해제 전에 미지급금 초과액을 변제제공한 경우 그 해제권이 소멸하는지 여부
• 채무자가 수차례의 이행최고에도 불구하고 이행하지 않았다는 사유만으로 채무를 이행하지 아니할 뜻을 미리 표시한 것으로 볼 수 있는지, 이 경우 최고 없이 계약을 해제할 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 대리인의 대리권 제한 사실에 관한 입증책임의 소재는 누구에게 있는지 여부
• 원심이 대리권 제한을 뒷받침하는 증언을 배척하지도 아니한 채 이를 인정할 증거가 없다고 판단한 것이 채증법칙위반에 해당하는지, 그 위법이 판결에 영향을 미쳤는지 여부

2) 사실관계

• 원고(피상고인)는 매수인, 피고(상고인)는 매도인, 소외 1은 피고로부터 매도를 위임받은 대리인
• 피고는 1989. 4.말경 소외 1에게 피고를 대리하여 피고 소유의 이 사건 부동산을 매각할 것을 위임함
• 소외 1은 1989. 6. 4. 원고와 사이에 매매대금을 금 126,900,000원으로 하되 계약금 12,000,000원은 계약 당일에, 중도금 42,000,000원은 6. 30.에, 잔금 74,900,000원은 7. 20.에 각 지급하기로 하는 매매계약을 수일 내에 체결하기로 약정하고, 그날 원고로부터 증거금 12,000,000원을 지급받음
• 소외 1은 1989. 6. 6. 원고와 정식으로 위와 같은 내용의 계약을 체결하면서 위 증거금을 계약금으로 하기로 하고, 원고로부터 중도금의 일부로 금 10,000,000원을 미리 지급받았으나 이를 피고에게 전달하지 아니함
• 원고가 중도금 및 잔금을 약정기일에 지급하지 아니하자, 피고는 1989. 7. 21. 원고에게 중도금 및 잔금을 7. 30.까지 지급할 것을 최고하였으나 원고가 그때까지도 지급하지 아니하였고, 피고는 1989. 11. 9. 원고에게 매매계약의 해제를 통지하여 그 통지가 원고에게 도달함
• 피고는 위 최고나 해제통지 시 매매잔대금의 수령과 상환으로 이행하여야 할 소유권이전등기 소요서류 등을 준비하여 원고에게 수령을 촉구한 사실이 전혀 없음
• 원고는 1989. 7. 10.경 소외 1에게 요청하여 중도금 및 잔금의 지급을 당분간 연기받는 대신(연장기간은 확정하지 아니함) 미지급잔대금에 대하여 월 1푼5리의 비율에 의한 지연손해금을 지급하기로 약정함
• 원고는 1989. 10. 25.경 미지급잔대금과 그날까지의 위 비율에 의한 지연손해금을 합한 금액을 소외 1을 통하여 피고에게 지급하려 하였으나 피고가 그 수령을 거절함
• 원심(서울고등법원 1991. 10. 24. 선고 90나44754 판결)은 원고의 매매잔대금 지급의무와 피고의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있고, 소외 1의 대리권 제한을 인정할 증거가 없으며, 원고의 변제제공으로 피고의 해제권이 소멸하였고, 원고가 채무불이행 의사를 미리 표시하였다고 볼 수 없다는 이유로 피고의 매매계약해제가 효력이 없다고 판단하여 원고 승소 판결함
• 피고는 원심판결에 중도금지급지체로 인한 매매계약 해제에 관한 법리오해 및 판단유탈, 대리권 관련 입증책임 법리오해 및 채증법칙위반, 최고를 요하지 아니하는 계약해제에 관한 법리오해의 위법이 있다고 주장하며 상고함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제536조 (동시이행의 항변권)	매수인의 매매잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무의 동시이행관계 근거
민법 제114조 (대리행위의 효력)	매매대리인의 대금수령권한ㆍ지급기일연기권한 등 대리권의 범위 판단 근거

판례요지

• 중도금 포함 매매잔대금 지급의무와 소유권이전등기의무의 동시이행관계
  • 매수인이 약정대로 중도금을 지급하지 않음으로써, 매도인이 소유권이전등기의무의 이행을 제공하지 않은 것과 관계없이 매수인이 이행지체에 빠졌다고 하더라도, 매도인이 매수인의 중도금지급의무의 불이행을 이유로 매매계약을 해제하지 않고 있는 상태에서 잔금지급기일이 도래하였는데도 매수인이 약정대로 잔금을 지급하지 않았다면, 매수인의 중도금을 포함한 매매잔대금의 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는, 특별한 다른 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있는 것이라고 봄이 상당함(대법원 1989. 10. 27. 선고 88다카33442 판결; 대법원 1991. 3. 27. 선고 90다19930 판결; 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13144 판결 참조)
  • 따라서 매도인으로서는 소유권이전등기의무의 이행을 제공하지 아니한 채 매수인의 매매잔대금지급의무의 불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수 없음
• 매매대리인의 중도금ㆍ잔금 수령권한 및 매매대금 지급기일 연기권한
  • 부동산의 소유자로부터 매매계약을 체결할 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 다른 사정이 없는 한 그 매매계약에서 약정한 바에 따라 중도금이나 잔금을 수령할 수도 있다고 보아야 함(대법원 1991. 1. 29. 선고 90다9247 판결 참조)
  • 매매계약의 체결과 이행에 관하여 포괄적으로 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 다른 사정이 없는 한 상대방에 대하여 약정된 매매대금지급기일을 연기하여 줄 권한도 가진다고 보아야 함(대법원 1948. 2. 17. 선고 4280민상236 판결 참조)
  • 이러한 지급기일 연기에 관한 대리권을 가지지 않았다는 점에 관한 입증책임은 이를 주장하는 자에게 있음
  • 따라서 매매의 전과정에 관하여 포괄적 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 매매대금 지급기일을 연기하여 줄 권한도 가지며, 그 권한 제한 사실은 이를 주장하는 본인이 입증하여야 함
• 채증법칙위반 여부 및 그 위법이 판결에 영향을 미쳤는지 여부
  • 대리인 소외 1의 제1심ㆍ원심 증언을 전체적으로 살펴보면, 소외 1은 이 사건 부동산의 매도에 관한 포괄적인 대리권을 피고로부터 수여받았지만 매매대금 지급기일의 연기에 관하여서만은 대리권을 수여받지 못하였다는 취지임을 알 수 있음에도, 원심이 이러한 증언을 배척하지도 아니한 채 대리권 제한을 인정할 증거가 없다는 이유로 피고의 주장을 배척한 것은 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있음
  • 원고가 1989. 10. 25.경 미지급 매매잔대금과 그에 대한 그날까지의 월 1푼5리 비율에 의한 지연손해금을 합한 금액을 소외 1을 통하여 피고에게 제공하였으나 피고가 그 수령을 거절한 사실은 인정되므로, 설령 대리인의 지급기일 연기 약정이 무권대리로서 피고에 대하여 효력이 생길 수 없어 원고가 이행지체에 빠져 피고에게 계약해제권이 발생하였다고 하더라도, 피고가 계약을 해제하기 전에 원고가 위와 같이 매매잔대금과 법정지연손해금을 초과하는 금액을 변제제공함으로써 피고의 계약해제권은 소멸하였다고 보아야 함
  • 따라서 원심의 위 채증법칙위반의 위법은 판결에 영향을 미친 것이라고 볼 수 없고, 피고의 1989. 11. 9.자 매매계약 해제가 효력이 없다고 본 원심의 판단은 결과적으로 정당함
• 최고 없는 계약해제의 요건(이행거절 의사표시 존부)
  • 원고가 중도금지급기일을 5개월이나 넘기도록 피고의 수차례에 걸친 지급최고에도 불구하고 중도금 및 잔금을 지급하지 않았다는 사유만으로는, 원고가 자신의 채무를 이행하지 아니할 뜻을 미리 표시하였다고 볼 수 없음
  • 따라서 피고가 자기의 채무이행을 제공하고 원고의 채무이행을 최고하지 아니하고서도 매매계약을 해제할 수 있다는 피고의 주장은 받아들일 수 없음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 중도금 포함 매매잔대금 지급의무와 소유권이전등기의무의 동시이행관계

• 법리: 매도인이 매수인의 중도금지급의무 불이행을 이유로 계약을 해제하지 않고 있는 상태에서 잔금지급기일이 도래하였는데도 매수인이 잔금을 지급하지 않았다면, 매수인의 중도금 포함 매매잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있음
• 포섭: 피고는 원고의 중도금 중 미지급분(32,000,000원) 지급의무 불이행을 이유로 매매계약을 해제하지 않고 있다가 잔금지급기일(1989. 7. 20.)이 지난 후에도 소유권이전등기 소요서류를 준비하여 수령을 촉구한 사실이 없으므로, 원고의 중도금을 포함한 매매잔대금 지급의무와 피고의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있음
• 결론: 피고가 소유권이전등기의무의 이행을 제공하지 아니한 채 원고의 매매잔대금지급의무 불이행을 이유로 한 계약해제는 효력이 없다고 본 원심의 판단은 정당함

쟁점 2: 매매대리인의 수령권한 및 지급기일 연기권한과 입증책임

• 법리: 매매계약을 체결할 대리권을 수여받은 대리인은 중도금ㆍ잔금을 수령할 권한이 있고, 매매의 체결ㆍ이행에 관하여 포괄적 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 지급기일을 연기해 줄 권한도 가지며, 그 권한 제한은 이를 주장하는 자가 입증하여야 함
• 포섭: 소외 1은 피고로부터 이 사건 부동산의 매도에 관하여 포괄적 대리권을 수여받았으므로 특별한 사정이 없는 한 원고로부터 중도금ㆍ잔금을 수령할 권한 및 지급기일을 연기해 줄 권한을 가지고, 그 권한 제한 사실은 이를 주장하는 피고가 입증하여야 함
• 결론: 소외 1의 대리권 제한 사실에 관한 입증책임이 피고에게 있다고 본 원심 판단은 정당하고, 입증책임에 관한 법리오해의 위법 없음

쟁점 3: 채증법칙위반 여부 및 판결에 대한 영향

• 법리: 원심이 대리권 제한을 뒷받침하는 증인의 진술을 배척하지도 않은 채 그 제한을 인정할 증거가 없다고 판단하면 채증법칙위반에 해당하나, 그 위법이 결론에 영향이 없으면 판결은 파기되지 아니함
• 포섭: 소외 1의 제1심ㆍ원심 증언을 전체적으로 살펴보면 매매대금 지급기일 연기에 관하여는 대리권을 수여받지 못하였다는 취지임에도 원심은 이를 배척하지 않은 채 대리권 제한 증거가 없다고 판단하여 채증법칙위반의 위법이 있으나, 원고가 1989. 10. 25.경 미지급 매매잔대금과 지연손해금을 합한 금액을 변제제공하였고 피고가 이를 거절하였으므로, 설령 원고가 이행지체에 빠져 피고에게 해제권이 발생하였더라도 해제 전 위 변제제공으로 그 해제권은 소멸함
• 결론: 원심의 채증법칙위반은 판결에 영향을 미치지 아니하였으므로, 피고의 1989. 11. 9.자 매매계약 해제가 효력이 없다고 본 원심의 판단은 결과적으로 정당함

쟁점 4: 최고 없는 계약해제의 요건(이행거절 의사표시 존부)

• 법리: 채무자가 이행최고에도 불구하고 이행하지 않았다는 사유만으로는 채무를 이행하지 아니할 뜻을 미리 표시한 것으로 볼 수 없고, 이러한 이행거절 의사표시가 없는 한 채권자는 자기 채무의 이행제공 및 최고 없이 계약을 해제할 수 없음

• 포섭: 원고가 중도금지급기일을 5개월이나 넘기도록 피고의 수차례 지급최고에도 불구하고 중도금 및 잔금을 지급하지 아니한 사유만으로는 원고가 채무를 이행하지 아니할 뜻을 미리 표시하였다고 볼 자료가 없음

• 결론: 피고가 자기 채무이행을 제공하고 원고의 채무이행을 최고함이 없이 매매계약을 해제할 수 있다는 피고의 주장은 이유 없음

• 최종 결론: 상고 기각(상고비용 피고 부담)

참조: 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다43107 판결