92다45308 건물철거등

1) 쟁점

임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자(배우자)에게 임차물을 사용·수익하게 한 경우, 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 '특별한 사정'이 있을 때에도 민법 제629조에 따른 해지권이 발생하는지 여부.

2) 사실관계

임차인(이귀안)과 피고(박현순)는 부부로서 임차 토지 위에 건물을 신축하고 함께 가구점을 경영하였다. 임차인이 협의이혼하면서 위자료 명목으로 건물을 피고에게 양도하였고, 그 과정에서 임차권도 함께 양도되었으나 임대인(학교법인 신흥학원)의 승낙을 받지 않았다. 이후 임차인과 피고는 재혼하여 해당 건물에서 동거하며 가구점을 계속 경영하였다. 임대인은 무단 임차권 양도를 이유로 계약 해지 및 건물 철거를 청구하였다.

3) 적용법령 및 판례요지

법령/판례	내용
민법 제629조	임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못하며, 위반 시 임대인은 계약을 해지할 수 있음
대법원 1993.4.27. 선고 92다45308 판결	임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 해지권이 발생하지 않음

민법 제629조의 취지는 임대차가 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하려는 것이다. 그러나 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 해지권이 발생하지 않는다. 이 사건에서 피고는 임차인과 부부로서 동거하며 함께 가구점을 경영하고 있어 실질적으로 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 해치는 것이 아니므로, 배신적 행위를 인정할 수 없는 특별한 사정에 해당한다.

4) 적용 및 결론

원심이 피고에게 건물 철거와 대지 인도를 명한 것은 임대인의 승낙 없이 제3자가 임차물을 사용·수익하는 경우의 법률관계에 관한 법리를 오해한 것이다. 대법원은 원심판결을 파기환송하였다. 임차권 양수인이 임차인과 부부로서 동거하며 함께 동일 사업을 영위하는 경우는 민법 제629조의 해지권이 발생하지 않는 '특별한 사정'에 해당한다.

참조: 대법원 1993.4.27. 선고 92다45308 판결