93다6386 토지인도등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임대차기간 만료 시 지상건물 양도·철거 약정의 유효 여부 (민법 제643조, 제652조)
• 지상물매수청구권의 행사 주체가 지상물 소유자에 한정되는지 여부
• 무단 전대 시 전차인의 매수청구권 인정 여부 (민법 제644조)

소송법적 쟁점

• 원고의 임차권 양도에 대한 묵시적 승낙 여부 (채증법칙 위배 주장)

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2) 사실관계

• 원고 소유 토지에 관하여 소외 1이 임차인으로서 임대차 관계 존재하였음
• 소외 1과 원고 사이에 임대차기간 만료 시 지상건물을 양도하거나 철거하기로 하는 약정이 존재하였음
• 소외 1은 임대차기간 만료 전인 1990. 11. 26. 토지 위 건물을 피고 1에게 양도함
• 소외 1은 원고의 승낙 없이 피고 1에게 이 사건 토지를 전대함
• 피고들은 원고가 소외 1과 피고 1 간의 임차권 양도를 묵시적으로 승낙하였다고 주장하였으나, 원심은 이에 부합하는 증인 소외 2의 증언을 믿을 수 없고 달리 증거 없다며 배척함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제643조	토지임차인의 지상물매수청구권
민법 제644조	전차인의 임대청구권 및 매수청구권
민법 제652조	임차인에게 불리한 약정의 효력 배제(강행규정)

판례요지

• 가. 지상건물 양도·철거 약정의 효력

  • 토지임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료 시 임차인이 지상건물을 양도하거나 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한, 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정에 해당함
  • 이는 임차인에게 불리한 약정이므로 민법 제652조에 의하여 무효임

• 나. 지상물매수청구권의 행사 주체

  • 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있음
  • 임대차기간 만료 전에 지상물을 타인에게 양도한 경우, 양도인은 해당 건물의 소유자가 아니므로 매수청구권을 행사할 수 없음

• 다. 전차인의 매수청구권 행사 요건

  • 민법 제644조 소정의 전차인의 임대청구권과 매수청구권은 토지임차인이 토지임대인의 승낙하에 적법하게 전대한 경우에만 인정됨
  • 임대인의 승낙 없이 이루어진 전대의 경우, 전차인은 임대인에게 건물 매수청구권을 행사할 수 없음

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4) 적용 및 결론

쟁점 가 — 지상건물 양도·철거 약정의 효력

• 법리: 임차인에게 지상물매수청구권을 배제하는 약정은 민법 제652조에 의해 무효
• 포섭: 이 사건 약정은 임대차기간 만료 시 지상건물을 양도하거나 철거하도록 하는 내용으로, 임차인의 지상물매수청구권을 사실상 배제하는 임차인에게 불리한 약정에 해당함
• 결론: 해당 약정은 무효

쟁점 나 — 지상물매수청구권의 행사 주체

• 법리: 지상물매수청구권은 지상물 소유자에 한하여 행사 가능
• 포섭: 소외 1은 임대차기간 만료 전인 1990. 11. 26. 이미 이 사건 건물을 피고 1에게 양도하였으므로, 건물 소유자의 지위를 상실함
• 결론: 소외 1은 매수청구권 행사 불가

쟁점 다 — 전차인(피고 1)의 매수청구권 행사 가부

• 법리: 민법 제644조의 전차인 매수청구권은 임대인의 승낙하에 적법하게 전대된 경우에만 인정됨
• 포섭: 소외 1은 원고(임대인)의 승낙 없이 피고 1에게 이 사건 토지를 전대하였으므로, 적법한 전대 요건을 충족하지 못함
• 결론: 피고 1은 원고에 대하여 이 사건 건물 매수청구권 행사 불가

종합: 피고들의 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 피고들 부담으로 함

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참조: 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결