94다34692 보증금등·건물명도등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대 목적물의 파손·장해의 정도
• 임대인의 수선의무면제특약 시 면제되는 수선의무의 범위 해석

소송법적 쟁점

• 해당 없음

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2) 사실관계

• 이 사건 목적물은 여관임
• 원고(반소피고)가 피고(반소원고)에게 여관을 임대한 것으로 보임
• 임대차계약상 수선의무에 관한 특약이 존재하였으나, 그 특약에서 수선의무의 범위를 명시하지 않음
• 피고는 임차인이 수선의무를 부담하기로 하는 특약이 있었다고 주장하며 대규모 수선 관련 비용 등을 다툼
• 원심은 이 사건 여관이 시세보다 저렴하게 임대된 것이라 인정되지 않고, 대규모 수선까지 원고가 부담하기로 할 특별한 사정도 없다고 판단함
• 대법원은 상고 기각

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제623조	임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담

판례요지

• 수선의무 발생 기준

  • 임대인은 계약 존속 중 목적물이 사용·수익에 필요한 상태를 유지하도록 할 의무 부담(민법 제623조)
  • 파손·장해가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것으로서 사용·수익을 방해할 정도가 아닌 경우 → 임대인 수선의무 부담하지 않음
  • 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것 → 임대인 수선의무 부담

• 수선의무면제특약의 해석

  • 임대인의 수선의무는 특약으로 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있음
  • 단, 특약에서 수선의무의 범위를 명시하는 등 특별한 사정이 없는 한, 그 특약에 의해 면제 또는 임차인이 부담하게 되는 수선은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한함
  • 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등 대규모의 수선은 특약의 효력이 미치지 않고 여전히 임대인이 수선의무 부담

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 임대인이 수선의무를 부담하는 파손·장해의 정도

• 법리: 파손·장해가 임차인의 사용·수익을 방해할 정도에 이르지 않는 사소한 것이면 임대인 수선의무 없고, 계약 목적에 따른 사용·수익이 불가능해질 정도이면 수선의무 부담
• 포섭: 이 사건 여관의 파손·장해가 임차인이 계약 목적에 따라 사용·수익할 수 없게 될 정도에 해당하는지는 원심이 구체적 사실을 적법하게 심리·판단함
• 결론: 임대인이 수선의무를 부담하는 경우에 해당

쟁점 ② 수선의무면제특약의 범위 해석

• 법리: 수선의무의 범위를 명시하지 않은 특약은 소규모 수선에 한하여 효력이 있고, 대규모 수선에는 효력이 미치지 않음
• 포섭: 이 사건 여관 임대차계약의 특약에 수선의무 범위가 명시되지 않았고, 시세보다 저렴하게 임대되었다는 사정도 인정되지 않으며, 대규모 수선까지 원고(임차인)가 부담하기로 할 특별한 사정도 없음
• 결론: 대규모 수선에 관한 수선의무는 여전히 임대인이 부담하므로, 피고의 상고 주장 받아들이지 않음 → 상고 기각

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참조: 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결