95다42195 대금

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 기간의 정함이 없는 토지 임대차가 임대인의 해지통고에 의하여 소멸한 경우, 임차인의 지상물매수청구권이 계약갱신 청구의 유무와 관계없이 인정되는지 여부
• 원고들의 건물매수청구권 행사가 권리남용 또는 신의칙에 위배되는지, 원고들이 이를 묵시적으로 포기하였다고 볼 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 임대인이 제기한 토지인도 및 건물철거 청구소송에서 건물매수청구권을 행사하지 아니한 채 패소 확정된 임차인이, 전소와 소송물을 달리하는 별소로써 건물매수청구권을 행사하여 매매대금 지급을 구할 수 있는지 여부(전소 확정판결의 기판력 저촉 여부 포함)

2) 사실관계

• 원고 1은 망 소외인의 처, 원고 2·3·4는 소외인의 아들들로서 소외인의 재산상속인이고, 피고는 이 사건 대지의 소유자 겸 임대인임
• 소외인은 1985. 이전의 연월일 불상경 피고로부터 건물의 소유를 목적으로 피고 소유의 이 사건 대지를 기간의 정함이 없이 임차하였고, 차임은 1985.부터 1989.까지는 연 벼 13말, 그 이후부터는 연 벼 20말로 약정함
• 소외인은 이 사건 대지 지상에 이 사건 건물을 건립하여 소유함
• 피고는 1991. 11. 29. 소외인에게 내용증명우편으로 위 임대차계약을 해지한다는 통고를 하였고, 그 무렵 통고가 소외인에게 도달됨
• 소외인은 1993. 10. 7. 사망하였고, 원고들이 그 재산상속인이 됨
• 원고들이 피고를 상대로 이 사건 건물의 매수를 청구하는 의사표시가 담긴 소장 부본이 1994. 10. 31. 피고에게 송달됨
• 위 임대차계약은 피고의 해지통고일로부터 6개월이 경과한 1992. 5. 29.경 기간 만료로 종료됨
• 피고는 위 해지통고로써 임대차계약의 갱신 거절의 의사를 명백히 함
• 피고는 건물매수청구권이 종전 소송(토지인도 및 건물철거 청구소송)에서 행사되지 아니하여 그 확정판결에 의하여 소멸되었다고 주장함
• 하급심 경과: 원심(청주지법 1995. 8. 24. 선고 95나1386 판결)은 원고들이 계약갱신을 청구할 필요 없이 바로 건물매수청구권을 행사할 수 있다고 보아 원·피고 사이에 시가 상당액에 의한 매매 유사의 법률관계가 성립되었다고 판단하고, 피고의 권리남용·신의칙 위배 주장 및 묵시적 포기 주장을 모두 배척함
• 상고이유: 피고는 채증법칙 위배·심리미진, 건물매수청구권이 종전 소송의 확정판결로 소멸하였다는 법리오해, 권리남용·신의칙 위배 및 묵시적 포기 주장을 배척한 원심 판단의 위법을 주장하며 상고함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제283조 (지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)	임차인의 지상물매수청구권 근거
민법 제643조 (임차인의 갱신청구권, 매수청구권)	건물 소유 목적 토지임대차 종료시 임차인의 건물매수청구권 근거
민사소송법 제202조	확정판결의 기판력·소송물 범위 관련

판례요지

• 지상물매수청구권의 인정 여부 및 행사 효과

  • 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서, 토지 임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸한 경우에도, 임차인의 계약갱신 청구의 유무에 불구하고 인정됨(대법원 1995. 2. 3. 선고 94다51178, 51185 판결, 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결 참조)
  • 임차인이 건물매수청구권을 행사하면 임대인과 임차인 사이에 그 건물에 관하여 시가 상당액에 의한 매매 유사의 법률관계가 성립함
  • 따라서 임차인은 계약갱신을 청구할 필요 없이 바로 건물의 매수를 청구할 수 있고, 그 행사로 매매유사의 법률관계가 성립함

• 패소확정 후 별소에 의한 건물매수청구권 행사 가부

  • 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차가 종료함에 따라 임차인이 건물매수청구권을 행사할 수 있었음에도 이를 행사하지 아니한 채, 임대인이 제기한 토지인도 및 건물철거 청구소송에서 패소하여 그 판결이 확정되었다고 하더라도, 그 확정판결에 의하여 건물철거가 집행되지 아니한 이상 임차인은 건물매수청구권을 행사하여 별소로써 임대인에 대하여 건물 매매대금의 지급을 구할 수 있음(대법원 1994. 9. 23. 선고 93다37267 판결 참조)
  • 전소인 토지인도 및 건물철거 청구소송과 후소인 매매대금 청구소송은 서로 소송물을 달리하므로, 전소 확정판결의 기판력에 의하여 건물매수청구권의 행사가 차단된다고 할 수 없음
  • 따라서 임차인은 전소 패소확정에도 불구하고 별소로써 건물매수청구권을 행사하여 매매대금 지급을 구할 수 있음

• 건물매수청구권 행사의 권리남용·신의칙 위배 및 묵시적 포기 주장의 당부

  • 원고들의 건물매수청구권 행사가 권리남용이거나 신의칙에 위배된다는 주장 및 원고들이 이를 묵시적으로 포기하였다는 피고의 주장에 대하여 원심이 판시와 같은 이유로 이를 모두 배척하였고, 기록에 비추어 그 조치가 수긍됨
  • 따라서 위 주장들은 받아들일 수 없음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 지상물매수청구권의 인정 여부

• 법리: 기간의 정함이 없는 건물 소유 목적 토지 임대차에서 임대인의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에도, 임차인의 계약갱신 청구 유무에 불구하고 지상물매수청구권이 인정됨
• 포섭: 소외인의 임대차계약은 피고의 1991. 11. 29.자 해지통고에 따라 통고일로부터 6개월이 경과한 1992. 5. 29.경 기간 만료로 종료되었고, 피고가 해지통고로 갱신 거절의 의사를 명백히 하였으므로 소외인의 상속인인 원고들은 계약갱신을 청구할 필요 없이 바로 이 사건 건물의 매수를 청구할 수 있어, 원고들이 소장 부본 송달로써 매수청구권을 행사함에 따라 원·피고 사이에 시가 상당액에 의한 매매 유사의 법률관계가 성립함
• 결론: 원심의 인정 및 판단은 정당하고 채증법칙 위배·심리미진의 위법이 없음, 상고이유 없음

쟁점 2: 패소확정 후 별소에 의한 건물매수청구권 행사 가부

• 법리: 임차인이 건물매수청구권을 행사하지 아니한 채 임대인의 토지인도 및 건물철거 청구소송에서 패소 확정되었더라도, 그 판결에 의하여 건물철거가 집행되지 아니한 이상 별소로써 매수청구권을 행사하여 매매대금 지급을 구할 수 있고, 전소와 후소는 소송물을 달리하므로 전소 확정판결의 기판력이 후소에 미치지 아니함
• 포섭: 피고가 주장하는 종전 토지인도 및 건물철거 청구소송에서 건물매수청구권이 행사되지 아니한 채 패소 확정되었더라도, 그 확정판결에 의해 건물철거가 집행되었다는 사정은 나타나지 아니하고 이 사건 소는 매매대금 청구로서 전소인 토지인도·건물철거 청구와 소송물을 달리하므로, 원고들은 이 사건 별소로써 건물매수청구권을 행사하여 매매대금 지급을 구할 수 있음
• 결론: 같은 취지의 원심판결은 정당하고 법리오해의 위법이 없음, 상고이유 없음

쟁점 3: 건물매수청구권 행사의 권리남용·신의칙 위배 및 묵시적 포기 여부

• 법리: 권리남용·신의칙 위배 여부 및 권리의 묵시적 포기 여부는 기록에 나타난 제반 사정에 비추어 판단함

• 포섭: 원심이 원고들의 건물매수청구권 행사가 권리남용이거나 신의칙에 위배된다는 피고의 주장과, 원고들이 이를 묵시적으로 포기하였다는 피고의 주장을 판시와 같은 이유로 모두 배척한 조치는 기록에 비추어 수긍됨

• 결론: 원심의 조치에 위법이 없음, 상고이유 없음

• 최종 결론: 상고 기각. 상고비용은 피고의 부담

참조: 대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결