98다40459 소유권이전등기

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 국토이용관리법상 토지거래계약 허가구역으로 지정된 구역 내의 토지에 관하여 허가받을 것을 전제로 체결한 거래계약의 효력(유동적 무효)
• 유동적 무효 상태의 토지거래계약에 관하여 허가구역 지정이 해제되거나 지정기간 만료 후 재지정을 하지 아니한 경우, 그 계약이 확정적으로 유효로 되는지 여부
• 유동적 무효 상태에 있는 거래계약의 당사자가 상대방의 협력의무 불이행을 이유로 일방적으로 계약을 해제할 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원고(피상고인)는 망 소외 1의 소송수계인 원고 1 외 5인, 피고(상고인)는 피고
• 원고 1의 처인 망 소외 1과 피고 사이의 1981. 6. 4.자 당초 교환계약에 기해 경남 소재 대 202㎡(○○리 토지)에 관하여 피고의 처 소외 2 명의로 경료된 소유권이전등기가, 소외 3이 제기한 소유권이전등기말소 청구소송의 확정판결에 기해 1988. 1. 21. 말소됨
• 위 확정판결에 대한 재심의 소에서 망 소외 1 등과 소외 3 사이에 1990. 6. 22. ○○리 토지에 관하여 말소된 소외 2 명의 등기의 회복등기절차를 이행하기로 하는 화해가 성립됨
• 이에 원고 1과 피고는 1990. 7. 23. 소외 4 등의 입회 아래, 원고 1이 피고에게 합계 금 56,000,000원을 지급하고 ○○리 토지에 관하여 소외 2 명의 등기를 회복시켜 주는 대신, 피고는 당초 교환계약 당시 망 소외 1에게 이전하기로 한 경남 소재 임야 19,537㎡ 및 원심판결 별지목록 기재 17필지의 토지(이 사건 토지)에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하되 일부 묘역을 제외하기로 하는 내용의 이 사건 교환계약을 체결함
• 이 사건 토지는 건설부장관이 1988. 9. 7.자로 지정한 토지거래계약허가구역 내의 토지로서 그 후 허가구역지정이 해제됨(원심은 1998. 4. 20.자로 인정하였으나, 실제로는 시·도지사가 지정·고시한 지역을 제외하고 건설교통부장관이 지정·고시한 구역에 대하여 1998. 1. 31.자로 해제됨)
• 피고는 1990. 12. 초순경 소유권이전등기에 필요한 서류 일체를 법무사에게 교부하여 이행을 준비한 다음 원고 1에게 채무이행을 수차례 최고하였으나, 원고 1은 당시 ○○리 토지를 이전하여 줄 수 없는 상태였을 뿐만 아니라 1991년 이래 3년가량 행방을 감추었다는 이유로 피고가 1994. 9. 2.자로 이 사건 교환계약에 대한 해제통고를 함
• 원심(창원지법 1998. 7. 10. 선고 97나7893 판결): 피고는 묘역을 제외한 나머지 부분에 관하여 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하고, 피고 자신도 적법한 이행의 제공을 하였다고 인정되지 않으며 원고 1의 채무불이행 의사가 명백히 표시되었다는 증거도 없다는 이유로 피고의 해제 항변을 배척, 원고들의 청구를 인용함
• 상고이유: 유동적 무효 상태 거래계약의 협력의무 불이행을 이유로 한 계약해제 가부 등 토지거래계약의 해제에 관한 법리오해 주장

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
국토이용관리법 제21조의3 제1항	토지거래허가구역 내 토지거래계약의 허가 및 유동적 무효 법리의 근거
국토이용관리법 제1조	토지거래허가제도의 목적(투기적 거래 방지, 지가 안정)
민법 제543조 (해지, 해제권)	계약해제권 행사의 일반 요건

판례요지

• 허가받을 것을 전제로 한 거래계약의 효력(유동적 무효)
  • 허가구역 안의 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약은 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없음
  • 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약은 허가를 받을 때까지 법률상 미완성의 법률행위로서 채권적 효력도 발생하지 아니하나, 허가를 받으면 소급하여 유효로 되고 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 유동적 무효의 상태에 있음(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 참조)
• 허가구역 지정해제 등이 있을 때 유동적 무효 계약이 확정적으로 유효로 되는지 여부
  • [다수의견] 허가구역 지정해제 등의 취지는 투기적 토지거래의 성행과 지가의 급격한 상승 방지라는 공공의 이익에 지장이 없게 되어 허가의 필요성이 소멸되었음을 의미하므로, 허가구역 지정기간 중 허가 없이 체결된 거래계약은 그 전에 확정적으로 무효로 된 경우를 제외하고는 지정해제 등이 되면 더 이상 허가를 받을 필요 없이 확정적으로 유효로 되고, 거래 당사자는 바로 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 이행청구를, 상대방도 반대급부의 청구를 할 수 있음
  • 유동적 무효 상태의 거래계약은 불허가처분, 당사자 쌍방의 허가신청 협력의무 이행거절의사의 명백한 표시, 일방의 채무가 이행불능임이 명백하고 상대방이 계약의 존속을 더 이상 바라지 않는 등의 사유(대법원 1993. 7. 27. 선고 91다33766 판결, 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다4357, 4364 판결 참조)로 확정적 무효로 된 경우와 허가를 받아 확정적 유효로 되는 경우를 제외하고는 여전히 유동적 무효 상태에 있음
  • 따라서 지정해제 등 전에 확정적으로 무효로 된 경우가 아닌 한, 허가구역 지정해제 등으로 거래계약은 확정적으로 유효로 됨
  • [반대의견] 국토이용관리법상 토지거래허가제도가 폐지되지 않고 존치되어 있는 이상, 허가구역 지정기간 중 체결된 거래계약은 지정해제 등이 된 이후에도 여전히 허가를 받아야 유효로 된다고 해석하여야 함
• 유동적 무효 상태 거래계약의 일방적 해제 가부
  • 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자는 상대방이 그 거래계약의 효력이 완성되도록 협력할 의무를 이행하지 아니하였음을 들어 일방적으로 거래계약 자체를 해제할 수 없음(대법원 1992. 9. 8. 선고 92다19989 판결, 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다4357, 4364 판결 참조)
  • 따라서 협력의무 불이행을 이유로 한 일방적 해제는 허용되지 않음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 허가받을 것을 전제로 한 거래계약의 효력(유동적 무효)

• 법리: 허가를 배제·잠탈하는 계약은 확정적 무효이나, 허가받을 것을 전제로 한 계약은 허가를 받을 때까지 유동적 무효 상태에 있음
• 포섭: 이 사건 교환계약(1990. 7. 23. 체결)의 목적물인 이 사건 토지는 1988. 9. 7.자로 지정된 토지거래허가구역 내 토지였고, 계약 체결 후 관할 행정청의 허가를 받았음을 인정할 자료가 없으므로 유동적 무효 상태에 있었음
• 결론: 원심의 유동적 무효 전제 판단 정당

쟁점 2: 허가구역 지정해제 등이 있을 때 유동적 무효 계약이 확정적으로 유효로 되는지 여부

• 법리: [다수의견] 허가구역 지정해제 등은 공익상 허가 필요성의 소멸을 의미하므로, 계약이 그 전에 확정적으로 무효로 된 경우를 제외하고는 지정해제 등으로 확정적 유효로 전환됨
• 포섭: 이 사건 토지에 관하여 토지거래허가구역지정이 해제되었고, 그 이전에 이 사건 교환계약이 확정적으로 무효로 되었다고 볼 사유(피고의 해제통고는 쟁점 3의 법리상 부적법)가 없으므로, 이 사건 교환계약은 허가구역지정해제로 확정적으로 유효로 됨
• 결론: 원심의 결론(교환계약이 확정적으로 유효) 정당. 다만 이 부분 판단에는 대법관 박준서, 이돈희, 지창권, 신성택, 송진훈의 반대의견이 있음(반대의견: 지정해제 등 이후에도 여전히 허가를 받아야 유효로 됨)

쟁점 3: 유동적 무효 상태 거래계약의 일방적 해제 가부

• 법리: 유동적 무효 상태의 거래계약 당사자는 상대방의 협력의무 불이행을 이유로 일방적으로 계약을 해제할 수 없음
• 포섭: 피고는 1994. 9. 2.자로 원고 1의 협력의무 불이행을 이유로 해제통고를 하였으나, 피고 자신도 적법한 이행의 제공을 하였다고 인정되지 아니하고 원고 1의 채무불이행 의사가 명백히 표시되었다는 증거도 없으므로 위 해제통고에 의한 계약해제는 인정되지 않음
• 결론: 원심의 계약해제 항변 배척 판단 정당, 토지거래계약 해제 법리오해나 이유불비·이유모순의 위법 없음, 상고이유 받아들이지 않음
• 최종 결론: 상고 기각. 상고비용은 피고의 부담(제2항의 판단 부분에 관하여 대법관 박준서, 이돈희, 지창권, 신성택, 송진훈의 반대의견 있음)

5) 소수의견

• 국토이용관리법상 토지거래허가제도가 폐지되지 않고 존치되어 있는 이상, 허가구역 지정기간 중 체결된 거래계약은 지정해제 등이 된 이후에도 여전히 허가를 받아야 유효로 된다고 해석하여야 함
• 법률행위의 효력은 그 행위 당시의 법령에 의하여 결정되는 것이 원칙이므로, 허가구역 지정해제 등이 있었다고 하여 체결 당시 설정된 허가요건이 소급적으로 면제된다고 볼 수 없음
• 건설교통부장관의 허가구역 지정해제 등은 사회경제적 상황변화에 대한 유동적 성격의 판단에 기초한 것으로, 다수의견이 논하는 바와 같이 '허가를 받은 것과 마찬가지로 취급'한다는 취지가 포함되어 있다고 볼 수 없음
• 국토이용관리법상 토지거래허가는 개별 거래계약에 대한 개별심사를 예정하므로, 허가구역 안의 불특정 거래계약 전부를 포괄하여 허가받은 것과 마찬가지로 취급하는 것은 법이 예정하지 않은 것으로서 허용될 수 없음
• 다수의견에 따르면 지정기간 경과 후 이행하기로 약정하는 방법으로 허가를 잠탈하거나 투기적 거래의 기회와 여건을 형성할 우려가 있고, 이미 허가를 받아 목적대로 이용해야 하는 부담(과태료 등)을 진 자와의 형평에도 반함
• 다수의견은 토지거래허가제도 자체가 폐지된 경우에나 타당할 해석으로서, 제도가 여전히 존치되어 있음을 간과하고 있으며, 국가의 기본경제정책(투기거래 차단, 건실한 경제발전 도모)에도 배치됨

참조: 대법원 1999. 6. 17. 선고 98다40459 판결