99다18725 건물명도

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 백화점 점포에 관하여 매매예약이 성립한 이후 일시적으로 법령상 분양금지가 있었다가 다시 그 금지가 없어진 경우, 매매예약완결권의 행사가 이행불능인지 여부
• 매매예약완결권(형성권)의 행사기간 및 그 기산점은 어떠한지 여부
• 위치와 면적이 특정된 임대차목적물에 관하여 임대차계약을 체결한 경우, 구분소유권의 객체 인정 및 그 계약 체결이 착오에 기한 것인지 여부
• 피고 11이 원고와 새로운 임대차계약을 체결한 것인지, 종전 임차인의 지위를 승계한 것인지 여부(의사표시의 해석)

소송법적 쟁점

• 원심의 매매예약 성립 사실인정에 채증법칙 위배·이유불비·석명권 불행사·심리미진·환송판결의 취지 및 변론주의 위배의 위법이 있는지 여부
• 매매예약완결권의 제척기간 도과 여부가 직권조사 사항인지 여부 및 상고이유서 제출기한 경과 후에도 상고이유로 주장할 수 있는지 여부

2) 사실관계

• 원고(상고인 겸 피상고인)는 그랜드산업개발 주식회사이고, 피고 1 내지 피고 10(피상고인)은 원고로부터 이 사건 건물(백화점)의 각 점포를 임차한 임차인들이며, 피고 11(상고인)은 별도로 점포를 점유하는 임차인임
• 원고는 임차인들에게 이 사건 건물의 각 점포를 소유권이전 조건부로 임대하였고, 사전 분양시 임대분양계약 예수금영수증을 발급하였으며, 1차 계약서 양식 제17조·2차 계약서 양식 제20조 및 관리규정 등에 따라 임차인들에게 적어도 10년간의 임대차기간 종료 후 매매예약완결권인 분양청구권을 부여함
• 매매예약 성립 이후 구 도·소매업진흥법(1995. 1. 5. 법률 제4889호)에 의하여 백화점 매장의 분양이 일시적으로 금지되었다가, 위 법이 폐지되고 유통산업발전법이 시행되면서 매장 분양을 전제로 한 규정이 마련되어 사실심 변론종결 당시까지 그 금지가 없어짐
• 피고 11은 1986년 3월경 원고의 점포를 임대분양 받은 소외인으로부터 점포를 전대받아 치과의원을 경영하다가 1988년경 그 점포를 양수함
• 원고는 1989. 12. 10. 위 소외인으로부터 임대차해약용 인감증명서를 교부받아 그와의 임대차계약을 해약하고, 같은 날 피고 11과 사이에 당초 임대차계약상 금액을 보증금으로, 당초 임대기간(10년) 중 잔여기간을 임대기간으로 하여 분양 조항이 없는 3차 계약서 양식으로 새로이 임대차계약을 체결하고 신규 입점으로 처리하였으며, 만기 시 시설비·권리금을 요구하지 않는다는 각서를 제출받음
• 원고는 이 사건 건물명도청구소송을 제기하였고, 피고들은 이미 분양청구권을 행사하였음을 이유로 명도의무 부존재를 항변함
• 환송판결(대법원 1998. 6. 12. 선고 97다27381 판결) 이후 원심은 피고들이 매매예약완결권인 분양청구권을 이미 원고에 대하여 행사하였음이 기록상 명백하다는 이유로 피고들의 항변을 받아들여 원고의 청구를 기각함
• 원고는 상고이유로 ① 매매예약 성립 사실인정의 채증법칙 위배 등, ② 매매예약완결권 행사의 이행불능, ③ 구분소유권의 객체 및 착오, ④ 매매예약완결권 행사의 제척기간 도과를 주장하였고, 피고 11은 의사표시의 해석에 관한 법리오해 등을 상고이유로 주장함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
구 도·소매업진흥법(1995. 1. 5. 법률 제4889호로 전면 개정, 1997. 4. 10. 법률 제5327호 유통산업발전법 부칙 제2조에 의하여 폐지) 제2조 제4호	백화점 매장의 분양금지에 관한 구법 규정
유통산업발전법 제13조	매장이 분양된 대규모점포에 관한 규정(매장 분양을 전제)
민법 제564조	매매의 일방예약과 예약완결권
민법 제390조	채무불이행으로 인한 손해배상(이행불능 관련)
민사소송법 제124조, 제401조, 제404조	직권조사 사항 및 상고이유서 제출기한에 관한 절차 규정

판례요지

• 매매예약 성립 사실인정의 적법성

  • 원심이 임차인들에게 소유권이전 조건부로 임대하게 된 사정, 분양가격, 예수금영수증 기재내용, 계약서 양식의 관련 조항 및 관리규정의 표현내용, 예수금을 납입한 임차인들이 분양청구권을 포기할 특별한 사정이 없는 점 등을 종합하여 원고가 임차인들에게 분양청구권을 부여하였다고 판단한 것에 채증법칙 위배, 이유불비, 석명권 불행사나 심리미진, 환송판결의 취지 및 변론주의의 위배가 없음
  • 따라서 원심의 매매예약 성립 사실인정은 정당함

• 일시적 법령상 분양금지가 해소된 경우 매매예약완결권 행사의 이행불능 여부

  • 현행 유통산업발전법 및 시행령은 구 도·소매업진흥법과 달리 백화점 매장의 분양을 금지하는 규정을 두지 아니하고 오히려 매장이 분양된 대규모점포에 관하여 규정함으로써 매장의 분양을 전제로 하고 있으므로, 현행법상 백화점 건물이라 하여 전적으로 분양이 금지되는 것은 아님
  • 매매예약 성립 이후 일시적으로 법률의 제정·개정에 의하여 분양이 금지된 적이 있었다 하더라도 사실심 변론종결 당시까지 다시 그 금지가 없어진 이상 이를 이유로 매매예약완결권의 행사가 이행불능이라고 할 수는 없고, 피고들이 점포에서 영업할 업종을 특정하고 있었다 하더라도 결론이 달라지지 아니함
  • 따라서 일시적 분양금지가 사실심 변론종결 당시까지 해소되었다면 매매예약완결권 행사는 이행불능이 아님

• 구분소유권의 객체 인정 및 착오 성립 여부

  • 장차 완성될 건물 중 위치와 면적을 특정한 임대차목적물에 관하여 임대차계약을 체결하였다면 특별한 사정이 없는 한 그 목적물을 다른 부분과 구조상 구분될 수 있는 시설로 설치하여 임차인들에게 인도하기로 약정한 것으로 볼 수 있어, 이러한 계약이 착오에 기인한 것으로는 볼 수 없음
  • 따라서 위치·면적이 특정된 임대차목적물에 관한 계약 체결은 착오에 기한 것이라 할 수 없음

• 매매예약완결권의 행사기간 및 기산점

  • 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 함
  • 그 기간이 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸함(대법원 1992. 7. 28. 선고 91다44766, 44773 판결, 대법원 1997. 7. 25. 선고 96다47494, 47500 판결 등 참조)
  • 따라서 약정이 없으면 예약 성립일로부터 10년 내에 예약완결권을 행사하여야 하고 이를 도과하면 소멸함

• 매매예약완결권 제척기간 도과 여부의 직권조사 사항성 및 상고이유서 제출기한 이후 주장 가부

  • 매매예약완결권의 제척기간이 도과하였는지 여부는 직권조사 사항으로서 당사자의 주장이 없더라도 법원이 당연히 직권으로 조사하여 재판에 고려하여야 함
  • 상고법원은 매매예약완결권이 제척기간 도과로 인하여 소멸되었다는 주장이 적법한 상고이유서 제출기간 경과 후에 주장되었다 할지라도 이를 판단하여야 함
  • 따라서 제척기간 도과 주장은 직권조사 사항으로서 상고이유서 제출기한 경과 후에도 판단 대상이 됨

• 임차인 지위 승계 여부에 관한 의사표시의 해석

  • 피고 11이 종전 임차인(소외인)으로부터 점포를 전대받아 경영하다가 이를 양수하였더라도, 원고가 소외인과의 임대차계약을 해약하고 같은 날 피고 11과 사이에 분양 조항이 없는 단기 임대차계약(3차 계약서 양식)을 새로이 체결하고 신규 입점으로 처리하였다면, 피고 11은 종전 임차인의 지위를 승계한 것이 아니라 새로이 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당함
  • 따라서 피고 11은 소외인의 임차인 지위를 승계한 것이 아님

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 원심의 매매예약 성립 사실인정에 채증법칙 위배 등의 위법이 있는지 여부

• 법리: 원심이 제반 사정을 종합하여 매매예약완결권 부여 사실을 인정한 이상, 채증법칙 위배·이유불비·석명권 불행사·심리미진·변론주의 위배가 없는 한 그 사실인정은 유지됨
• 포섭: 원심은 원고가 임차인들에게 소유권이전 조건부로 점포를 임대하게 된 사정, 분양가격, 예수금영수증 기재내용, 1·2차 계약서 양식의 관련 조항 및 관리규정의 표현내용, 예수금을 납입한 임차인들이 분양청구권을 포기할 특별한 사정이 없는 점 등을 종합하여 원고가 임차인들에게 분양청구권을 부여하였다고 판단하였는데, 이는 기록과 대조하여 정당함
• 결론: 채증법칙 위배, 이유불비, 석명권 불행사나 심리미진, 환송판결의 취지 및 변론주의 위배의 위법이 없어 원고의 이 부분 상고이유 배척

쟁점 2: 매매예약완결권 행사의 이행불능 여부

• 법리: 매매예약 성립 이후 일시적 법령상 분양금지가 있었더라도 사실심 변론종결 당시까지 그 금지가 해소된 이상 이를 이유로 매매예약완결권 행사가 이행불능이라고 할 수 없음
• 포섭: 백화점으로 사용되는 이 사건 건물은 구 도·소매업진흥법에 의해 일시적으로 분양이 금지되었으나, 유통산업발전법 시행으로 매장 분양을 전제로 한 규정이 마련되어 사실심 변론종결 당시까지 그 금지가 해소되었고, 피고들이 영업할 업종을 특정하였더라도 결론이 달라지지 아니함
• 결론: 원심의 판단 이유에 다소 잘못된 부분이 있으나 결과적으로 이행불능이 아니라고 하여 원고의 재항변을 배척한 것은 정당하고, 이행불능에 관한 법리오해, 사정변경으로 인한 계약해제 및 권리남용, 신의칙 위배에 대한 판단유탈의 위법 없음

쟁점 3: 구분소유권의 객체 인정 및 착오 성립 여부

• 법리: 위치와 면적을 특정한 임대차목적물에 관하여 임대차계약을 체결하였다면 그 목적물을 구조상 구분되는 시설로 설치하여 인도하기로 약정한 것으로 보아야 하고 착오에 기한 계약으로 볼 수 없음
• 포섭: 원고가 1·2차 계약서 양식에 의하여 임차인들과 계약을 체결할 당시 장차 완성될 건물 중 위치와 면적을 특정한 임대차목적물에 관하여 계약을 체결하였으므로 착오에 기인한 것으로 볼 수 없고 달리 이를 인정할 증거도 없음
• 결론: 원심의 사실인정과 판단은 정당하고, 구분소유권의 객체나 법률행위의 착오에 관한 법리오해의 위법 없음

쟁점 4: 매매예약완결권의 제척기간 및 기산점

• 법리: 예약완결권은 형성권으로서 약정 행사기간이 있으면 그 기간 내에, 없으면 예약 성립시로부터 10년 내에 행사하여야 하고 이를 도과하면 제척기간 경과로 소멸함
• 포섭: 피고들은 원고와의 임대차계약을 통해 매매예약완결권인 분양청구권을 부여받았는데, 원심은 피고들이 원고에 대하여 그 분양청구권을 이미 행사하였음이 기록상 명백하다는 사실만으로 그 행사가 적법하다고 판단하였을 뿐, 피고들이 이 사건 매매예약 성립일로부터 10년의 제척기간이 경과되기 이전에 매매예약완결권을 행사한 사실이 있는지 여부를 심리하지 아니하였고, 현재까지 기록에 나타난 자료만으로는 제척기간 경과 전 행사 사실을 인정하기에 부족함
• 결론: 원심판결에는 매매예약완결권의 제척기간이나 직권조사 사항에 관한 법리오해 또는 심리미진의 위법이 있어 판결의 결과에 영향을 미침

쟁점 5: 제척기간 도과 주장의 직권조사 사항성 및 상고이유서 제출기한 이후 주장 가부

• 법리: 제척기간 도과 여부는 직권조사 사항으로서 당사자의 주장 유무와 무관하게 법원이 직권으로 조사하여야 하므로, 상고법원은 상고이유서 제출기간 경과 후에 제기된 제척기간 도과 주장도 판단하여야 함
• 포섭: 원고는 매매예약완결권의 제척기간 도과를 지적하는 주장을 하였는데, 이 주장이 비록 적법한 상고이유서 제출기간 경과 후에 제기되었더라도 직권조사 사항에 해당하므로 대법원이 이를 판단함
• 결론: 원고의 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있음

쟁점 6: 피고 11의 임차인 지위 승계 여부(의사표시의 해석)

• 법리: 계약당사자의 의사표시 해석은 계약 체결의 경위, 내용, 이후 처리방식 등 제반사정을 종합하여 판단하며, 새로운 계약서 양식에 의해 신규계약으로 처리된 경우 종전 지위의 승계로 볼 수 없음

• 포섭: 피고 11은 1986년 3월경 소외인으로부터 점포를 전대받아 치과의원을 경영하다가 1988년경 이를 양수하였으나, 원고는 1989. 12. 10. 소외인과의 임대차계약을 해약하고 같은 날 피고 11과 사이에 분양 조항이 없는 3차 계약서 양식으로 잔여 임대기간을 정하여 새로이 임대차계약을 체결하고 신규 입점으로 처리하였으며, 만기 시 시설비·권리금을 요구하지 않는다는 각서를 제출받았으므로, 피고 11은 소외인의 임차인 지위를 승계한 것이 아니라 새로이 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당함

• 결론: 원심의 사실인정과 판단은 정당하고, 의사표시의 해석에 관한 법리오해나 심리미진, 채증법칙 위배, 이유모순 또는 신의칙이나 환송판결의 취지에 위반하는 위법 없음, 피고 11의 이 부분 상고이유 배척

• 최종 결론: 원심판결 중 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 7, 피고 8, 피고 9, 피고 10에 대한 부분을 각 파기하고 그 부분 사건을 서울고등법원에 환송함, 피고 11의 상고는 기각함, 원고와 피고 11 사이의 상고비용은 피고 11의 부담

참조: 대법원 2000. 10. 13. 선고 99다18725 판결