2024두67269 상속세부과처분취소

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 '가격변동의 특별한 사정이 없을 것'이라는 요건의 판단 기준 및 고려 요소
• 시간의 경과에 따른 일반적 가격변동이 위 요건 판단 시 고려 대상에 포함되는지 여부
• 특정 연도의 개별공시지가 상승만으로 평가기준일과 매매계약일 사이의 실제 시가 변동을 인정할 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점의 증명책임 귀속 주체

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2) 사실관계

• 원고는 토지 지분 등을 상속받음
• 피고(강동세무서장)는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 기간(평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내) 내에 발생한 매매사례가액에 기하여 해당 토지 지분의 시가를 산정하고, 이를 기초로 상속세를 결정·고지함
• 원고는 위 처분의 취소를 구하는 소 제기
• 원심(서울고등법원)은 이 사건 토지의 2020년 개별공시지가가 전년도 대비 약 6.7% 상승한 점, 국토교통부가 부동산 공시지가를 현실화하기 위해 노력해 온 사정에 비추어 위 공시지가 상승이 실제 가격 상승을 반영한 것일 수 있다는 이유로, '가격변동의 특별한 사정이 없을 것'이라는 요건이 충족되지 아니하였다고 보아 원고 청구 일부 인용
• 피고가 상고

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
구 상증세법 제60조 제1항	상속·증여재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따름(시가주의 원칙)
구 상증세법 제60조 제2항	시가는 불특정 다수인 사이의 정상적 거래에서 통상적으로 성립되는 가액으로 하고, 구체적 범위는 대통령령에 위임
구 상증세법 제60조 제3항	시가 산정 곤란 시 보충적 평가방법(제61조~제65조)에 의한 평가액을 시가로 봄
구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문	평가기간(평가기준일 전후 6개월) 이내의 매매 등 가액을 시가로 인정
구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서	평가기간 외 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후 신고기한까지의 매매 등 가액도, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 포함 가능
구 상증세법 시행령 제49조 제2항 제1호	매매의 경우 기준 날짜는 매매계약일

판례요지

• 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 '시간의 경과'를 가격변동의 특별한 사정 유무 판단 요소로 명시하고 있고, 평가기간 외 매매가액도 객관적 교환가치에 부합하도록 시가로 인정할 수 있게 한 입법취지에 비추어, 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동이 판단 고려 대상에서 배제된다고 볼 수 없음

• 부동산 매매거래가액에 단서를 적용할 경우, '가격변동의 특별한 사정이 없는지'는 해당 매매거래가액이 평가기준일 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 가격으로 평가될 수 있는지를 중심으로 판단하여야 함

• 구체적 고려 요소:

  • 토지 분할·합병, 지목·형질 변경, 기존 건축물 철거·멸실, 건축물 신축·개축·증축 등 대상 부동산의 법적·물리적 상태 또는 이용 상황의 변화
  • 용도지역·지구 변경, 공법상 제한의 설정·해제 등 규제 환경의 변화
  • 가격 형성의 기초가 되는 지역 환경의 변화
  • 평가기준일과 매매계약일 사이의 시간적 간격
  • 해당 기간 동안 개별공시지가 등 공시가격의 누적된 변동폭
  • 공시가격의 변동과 부동산의 실제 가치 변동의 부합성
  • 주변 토지 용도의 점진적 개선 정도
  • 대상 부동산이 속한 지역 또는 인근 부동산의 매매 등 가액 변동폭
  • 평가기준일 당시 해당 매매거래가액에 따른 거래가 성립될 것으로 기대하기에 현저히 곤란한 사정이 있는지
  • 해당 매매거래가액을 시가로 인정할 경우 다른 동종·유사 자산 가액과 현저한 불균형이 발생하는지

• 위 여러 사정을 종합적으로 고려하였을 때 평가기준일과 매매계약일 사이의 기간에 상속재산 가액에 유의미한 변동이 발생하였다고 인정된다면, 해당 매매거래가액은 평가기준일 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 볼 수 없으므로 인정시가로 삼을 수 없음

• '가격변동의 특별한 사정이 없었다'는 점에 관한 증명책임은 과세관청에 있음(대법원 2026. 5. 20. 선고 2025두30615 판결 참조)

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4) 적용 및 결론

가격변동의 특별한 사정 판단 기준 — 원심 판단의 적법성

• 법리 — 단서 요건 충족 여부는 시간의 경과에 따른 일반적 가격변동 관련 사정들을 포함한 여러 사정들을 종합적으로 고려하여 해당 매매거래가액이 평가기준일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는지를 중심으로 판단하여야 함

• 포섭 — 원심은 이 사건 토지의 2020년 개별공시지가가 전년도 대비 약 6.7% 상승하였다는 사정 및 공시지가 현실화 노력에 따른 실제 가격 상승 반영 가능성만을 이유로, 평가기준일과 이 사건 매매계약일 사이의 기간(약 10개월) 동안 실제 시가가 유의미하게 상승하였다고 단정함. 그러나 공시가격의 변동과 부동산의 실제 가치 변동의 부합성을 비롯하여 법리에서 제시한 여러 사정들을 종합적으로 고려하는 심리를 하지 아니한 채, 특정 연도 공시지가 상승이라는 하나의 사정만으로 요건 미충족을 결론 내림

• 결론 — 원심 판단에는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 등에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있음. 피고의 상고이유 주장은 이유 있음

• 결론 — 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송함

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참조: 대법원 2026. 7. 16. 선고 2024두67269 판결