2026다202468 분양 실패로 공사대금 회수가 불확실해짐에 따라 수급인이 공사를 중단한 사안에서 수급인의 불안의 항변권 행사 및 기성 공사대금 채권의 소멸시효가 문제 된 사건

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 수급인의 책임준공의무 인정 여부
• 분양 실패로 공사대금 회수 불투명 시 수급인의 민법 제536조 제2항에 따른 불안의 항변권(이행거절권) 행사 가능 여부
• 도급계약상 피고의 후순위 근저당권 설정이 해제사유에 해당하는지 및 해제권 소멸 여부
• 도급계약 해제의 소급효 제한에 따른 기성공사대금 청구 가능 여부
• 구상금·대여금 청구가 신의칙에 반하는지 여부

소송법적 쟁점

• 기성공사대금 청구권 소멸시효의 기산점: 공사 중단 시점 기준 여부 및 재판상 자백 성립 여부
• 불안의 항변권 행사가 상대방 채무의 이행기를 변경시키는지 여부

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2) 사실관계

• 원고(수급인, ○○산업 주식회사의 소송수계인 △△△ 주식회사)와 피고(도급인, □□ 주식회사)는 이 사건 콘도 신축 도급계약을 체결함. 도급계약상 공사대금은 분양수입금을 재원으로 하여 최초 분양계약서 상의 분양대금 납입 일정에 따라 순차 지급하기로 약정됨.
• 리먼브라더스 파산으로 촉발된 금융위기 및 국내 부동산 경기 악화 상황에서 이 사건 콘도에 대하여 2008년 9월부터 사전청약이 실시되었으나 청약률 약 9.33%, 수금된 사전청약대금은 전체 공사대금의 0.71%에 그쳐 사전청약 실패함.
• 피고는 청약자들로부터 사전청약금을 수령하고도 본계약 전환 통보에 나아가지 않고 청약자들에게 사전청약금을 반환하기도 함.
• 원고는 분양 실패가 분명해진 2008년 12월경 공정률 33.56% 상태에서 공사를 중단함.
• 피고는 원고의 공사휴지 및 공사기간 연장 요청을 받아들여 파주시에 '경제여건 및 분양시장의 악화'를 이유로 공사휴지 신청을 하는 등 실질적으로 공사 중단을 수용함.
• 원고와 피고는 2015년경부터 2019년경 사이에 사업 재개 방안을 추진하였으나 모두 결렬됨.
• 피고가 후순위 근저당권을 설정하자 원고가 도급계약을 해제하고 기성공사대금, 구상금, 대여금 청구(본소)를 제기함. 피고는 건물철거 등(반소)을 청구함.

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제536조 제2항	쌍무계약에서 선이행의무를 지는 당사자도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 이행거절 가능(불안의 항변권)

판례요지

• 불안의 항변권의 성립요건 및 범위

  • '상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유'란 계약 성립 후 사정변경으로 반대급부를 이행받을 수 없게 되어 당초 계약 내용에 따른 선이행의무 이행이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우를 의미함.
  • 불안의 항변권 발생사유를 채권자 측의 신용불안·재산상태 악화와 같은 객관적·일반적 사정으로만 제한할 이유가 없음. 당사자 쌍방의 사정을 종합하여 상대방 채무가 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불투명하게 된 경우에도 선이행의무를 지는 당사자가 이행을 거절할 수 있음.
  • 특히 도급계약에서 기간마다 기성공사금 등을 나누어 지급하기로 약정된 경우, 그 공사대금 지급은 수급인의 장래 원만한 이행을 보장하는 전제로 기능함. 계약 성립 후 발생한 제반 사정으로 수급인이 공사대금의 상당 부분을 약정대로 지급받을 것을 합리적으로 기대할 수 없게 되어 선이행의무 이행이 공평에 반하게 되었다면, 도급인에게 신용불안 등 사정이 없더라도 수급인은 계속공사의무의 이행을 거절할 수 있음(대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다93025 판결 참조).
  • 이행거절 권능이 있으면 구체적 이행거절 의사를 밝히지 않았더라도 이행지체책임이 발생하지 않음.

• 불안의 항변권과 소멸시효 기산점

  • 불안의 항변권은 선이행의무를 지는 당사자에게 이행거절 권능을 부여하는 데 그치고, 그 행사로 당초 약정된 변제기를 변경시키거나 변제기의 정함이 없는 채무로 성질을 변경시키는 효력을 가지지 않음(대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결 참조).
  • 따라서 선이행의무자가 불안의 항변권을 행사하여 이행거절하였다고 하더라도, 그 사정만으로 상대방 채무의 이행기가 이행거절 시로 변경된다고 볼 수 없음.

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 책임준공의무 인정 여부 (제1 상고이유)

• 법리: 도급계약의 해석에 따라 분양현황·공사대금 지급 여부와 관계없이 공사를 공사기간 내에 완료해야 하는 책임준공의무가 인정될 수 있음.
• 포섭: 이 사건 도급계약 해석상 원고가 분양현황이나 공사대금 지급과 관계없이 공사기간 내 완료 의무를 부담한다고 볼 수 없다고 판단됨.
• 결론: 원고의 책임준공의무 부인 — 원심 판단 유지.

쟁점 ② 불안의 항변권 행사에 따른 채무불이행 해당 여부 (제2 상고이유)

• 법리: 도급계약에서 기성공사금을 나누어 지급하기로 약정된 경우, 합리적으로 공사대금 지급을 기대할 수 없게 되어 선이행이 공평에 반하면 수급인은 계속공사의무 이행을 거절할 수 있음.
• 포섭:
  • 분양 실패(청약률 9.33%, 수금액 전체 공사대금의 0.71%), 피고의 본계약 전환 미이행 및 사전청약금 반환 등으로 공사대금 회수가 현저히 불투명해짐.
  • 원고의 투입 공사비 등을 고려할 때 분양 실패 외에 공사 중단할 별도 사정 없어 불안의 항변권 행사로 인한 공사 중단에 해당함.
  • 도급계약상 공사대금이 분양수입금을 재원으로 하므로, 공사 완료 시에도 반대급부 지급 여부가 현저히 불투명함.
  • 피도가 파주시에 '경제여건 및 분양시장 악화'를 이유로 공사휴지 신청을 함으로써 실질적으로 공사 중단을 수용함.
  • 2015년 ~ 2019년경 사업 재개 방안 모두 결렬되어 불안의 항변권 기초 사정이 공사 중단 후에도 지속됨.
• 결론: 원고의 공사 중단은 불안의 항변권 행사에 따른 이행거절일 뿐 귀책사유 있는 채무불이행이 아님 — 원심 판단 유지.

쟁점 ③ 해제권 발생·실효 및 도급계약 해제의 소급효 제한 (제3·4 상고이유)

• 법리: 도급계약상 약정된 해제사유가 발생한 경우 해제권이 인정되고, 계속적 계약의 경우 해제의 소급효가 제한될 수 있음.
• 포섭: 피고의 후순위 근저당권 설정은 이 사건 도급계약에 따른 해제사유에 해당하고, 발생한 해제권이 소멸하였다고 볼 수 없으며, 해제의 소급효가 제한됨.
• 결론: 원고는 피고에게 기성공사대금 청구 가능 — 원심 판단 유지.

쟁점 ④ 기성공사대금 청구권의 소멸시효 기산점 및 재판상 자백 성립 여부 (제5 상고이유)

• 법리: 불안의 항변권 행사는 이행거절 권능 부여에 그치고 상대방 채무의 이행기를 이행거절 시점으로 변경시키지 않음. 소멸시효 기산점은 당초 약정된 이행기에 따름.
• 포섭:
  • 이 사건 도급계약상 공사대금 이행기는 '최초 분양계약 체결 후 계약금·중도금 지급시기가 도래한 때' 또는 '최초 분양계약이 체결되지 않을 것으로 확정된 때'임.
  • 원고가 2008년 12월경 불안의 항변권으로 공사를 중단하였더라도, 피고의 공사대금 채무 이행기가 그 시점으로 변경되지 않으므로, 이 사건 공사 중단 시점인 2008년 12월 말경부터 원고의 기성공사대금 청구권 소멸시효가 진행된다고 볼 수 없음.
  • 변론의 전체적 경과 및 취지에 비추어 2008년 12월 말경을 소멸시효 기산점으로 하는 재판상 자백이 성립하였다고 볼 수 없음.
• 결론: 기성공사대금 청구권의 소멸시효가 완성되었다고 볼 수 없음 — 원심 판단 유지.

쟁점 ⑤ 구상금·대여금 청구의 신의칙 위반 여부 (제6 상고이유)

• 법리: 권리 행사가 신의칙에 반하는 경우 허용되지 않음.
• 포섭: 원고의 구상금·대여금 청구가 신의칙에 반한다고 볼 수 없음.
• 결론: 구상금·대여금 청구 인용 — 원심 판단 유지.

최종 결론

상고 기각. 상고비용은 피고(반소원고) 부담.

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참조: 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다202468 판결