2026다201337 임차인이 임대인에게 권리금 회수를 방해하였다는 이유로 손해배상을 청구한 사건

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임대인이 신규임차인에게 요구한 차임 및 보증금이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호에서 정한 '현저히 고액'에 해당하는지 여부
• '현저히 고액' 여부 판단 시 고려 요소의 범위 (기존 차임·보증금과의 격차, 시세, 거래관행 등 포함 여부)
• 임대인의 과도한 차임·보증금 요구가 권리금 회수 방해 행위로서 손해배상책임을 발생시키는지 여부

소송법적 쟁점

• '현저히 고액' 인정에 감정 절차가 반드시 필요한지 여부
• 적정 차임·보증금이 확인되지 않는다는 이유만으로 손해배상청구를 배척할 수 있는지 여부 (심리미진 해당 여부)
• 증명책임의 소재 및 원심의 자유심증주의 한계 일탈 여부

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2) 사실관계

분쟁 배경

• 피고(반소원고)는 2001. 9.경 이 사건 상가에 관하여 임대차계약을 체결하고 약국을 운영함
• 이후 임대차계약이 수차례 갱신되어 오다가, 2018. 1. 1. 원고(반소피고)와 임대차보증금 1억 원, 월 차임 600만 원, 임대차기간 2년으로 이 사건 임대차계약 체결
• 이 사건 임대차계약은 기간 만료일인 2019. 12. 31. 이래 묵시적으로 갱신되어 온 상태

임대차 갱신 거절 경위

• 원고는 2023. 4.경 피고에게 차임을 월 600만 원에서 월 2,400만 원으로 증액 요청
• 합의 불성립으로 원고는 2023. 9. 18. 피고에게 갱신 거절 의사 및 임대차기간 2023. 12. 31. 만료 통지

신규임차인 주선 및 계약 결렬

• 피고는 2023. 10. 24. 신규임차인 소외 2와 권리금 22억 원으로 이 사건 권리금 계약 체결
• 원고는 소외 2에게 임대차보증금 5억 원, 월 차임 2,000만 원 제시
• 소외 2가 차임 과다를 이유로 계약 체결 거절, 이후 피고와 소외 2 사이에 이 사건 권리금 계약 해제

청구취지 및 청구원인

• 원고(본소): 피고에게 상가 인도 청구
• 피고(반소): 원고가 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하여 권리금 회수를 방해하였다는 이유로 손해배상 청구

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호	신규임차인에게 조세·공과금·주변 상가건물 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 권리금 회수 방해 행위로 규정
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항	임대인이 방해 행위로 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 손해배상 책임 규정
상가건물 임대차보호법 제2조 제2항 및 시행령 제2조 제2항·제3항	환산보증금 산정 기준 규정

판례요지

• '현저히 고액' 판단 기준의 확장: 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호에서 명시한 조세·공과금·주변 상가건물 차임 및 보증금 외에도, ① 기존 임차인과의 차임·보증금과 신규임차인에게 요구하는 차임·보증금의 차이, ② 상가건물의 시세 및 적정 차임, ③ 거래관행과 경제상황 등을 추가로 고려하여 구체적 사정에 따라 판단하여야 함
• 감정 절차의 필요성: 적정 차임·보증금 확인에 감정 등의 절차가 반드시 필요한 것은 아니나, 임대인이 요구하는 차임·보증금이 기존의 차임·보증금 등에 비추어 현저히 고액에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우에는, 적정 차임·보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 손해배상청구를 곧바로 배척할 것이 아니라 감정 등을 통해 확인한 후 상가임대차법의 입법취지를 잠탈할 만큼 현저히 고액에 해당하는지 판단하는 것이 바람직함
• 입법취지: 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임·보증금을 제시하여 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 방지함
• 증명책임: '현저히 고액'에 해당하여 손해배상청구권이 발생한다는 점은 임차인이 증명하여야 함

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4) 적용 및 결론

쟁점 1: 원고의 차임·보증금 요구가 '현저히 고액'에 해당하는지 여부

• 법리: 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호의 '현저히 고액' 여부는 법령 명시 요소 외에 기존 차임·보증금과의 차이, 시세 및 적정 차임, 거래관행 등을 종합하여 구체적 사정에 따라 판단함
• 포섭:
  • 이 사건 임대차계약의 차임은 월 600만 원인데, 원고가 소외 2에게 요구한 차임은 월 2,000만 원으로 기존 차임의 약 333%에 달함
  • 환산보증금 기준으로는 원고 요구액 25억 원(= 보증금 5억 원 + 월차임 2,000만 원 × 100)이 기존 7억 원(= 보증금 1억 원 + 월차임 600만 원 × 100)의 약 357%에 달함
  • 이 사건 임대차계약 체결 이후 주변 상가건물 차임·보증금이 3배 이상 상승하였다고 볼 만한 사정이 기록상 확인되지 않음
  • 원고는 피고에게 월차임 2,400만 원, 소외 2에게 월차임 2,000만 원을 요구하면서 별다른 협상의 여지를 두지 않아 임차인 또는 신규임차인으로 하여금 계약 체결을 단념하도록 함 — 상가임대차법의 입법취지를 잠탈하는 행위에 해당할 여지 있음
• 증거:
  • 원심에서 이루어진 감정촉탁결과에 의하면 약국 운영권 거래에서 권리금은 월평균 조제료의 20개월 수준에서 형성되는바, 피고의 월평균 조제료 수입에 비추어 권리금 22억 원은 합리적인 금액으로 보임 — 피고가 보증금·차임 지급 여력이 부족한 신규임차인을 소개한 것이라고 보기 어려움
  • 감정촉탁결과에 의하면 이 사건 상가 위치에 따른 바닥권리금은 0원, 영업권리금은 20억 1,500만 원으로, 피고의 조제료 수입에는 거래처·신용·영업상 노하우 등 인적 요인이 상당 부분 포함된 것으로 보임 — 이를 반영하지 않은 채 차임·보증금을 대폭 증액한 원고의 조치는 객관적 정당성이 있다고 보기 어려움
  • 원심이 피고의 2023년 월평균 조제료 수입이 104,329,156원에 달한다는 사정만으로 현저히 고액이 아니라고 판단한 것은 인적 요인을 고려하지 않은 것으로 수긍하기 어려움
• 결론: 원고가 요구한 차임·보증금이 현저히 고액이라고 볼 여지가 있는 이상, 원심으로서는 감정 등을 통해 적정 차임·보증금을 확인하고 상가임대차법의 입법취지를 잠탈할 만큼 현저히 고액인지 판단하여야 함에도, 원심은 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 권리금 회수 방해 행위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있음

최종 결론

• 원심판결 중 반소 손해배상청구 부분 파기, 부산지방법원에 환송
• 나머지 상고(본소 건물인도 청구 부분 및 반소 필요비상환청구 부분) 기각

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참조: 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337 판결