2025다212617 부동산 개발사업 대출채권 투자 펀드 수익증권 관련 DIL 설명의무 사건

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 피고 △△△(투자중개업자)의 기망행위 존재 여부 — 사기 취소에 따른 부당이득반환청구 가부
• DIL 관련 조항 미설명이 동기의 착오를 구성하는지 여부 — 착오 취소에 따른 부당이득반환청구 가부
• 구 자본시장법상 집합투자업자(피고 □□□) 및 투자중개업자(피고 △△△)의 투자자 보호의무(설명의무) 위반 여부 — 손해배상청구 가부
• DIL 관련 조항이 투자자의 합리적 투자판단 또는 금융투자상품 가치에 중대한 영향을 미치는 사항인지 여부
• 전문투자자에 대한 설명의무의 범위·정도

소송법적 쟁점

• 상고이유보충서 제출기간 도과 후 제출된 내용의 판단 범위

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2) 사실관계

분쟁 배경

• 이 사건 시행사(◇◇◇ Group)는 미국 네바다주 라스베가스 소재 약 27,727평 대지에 68층 호텔 등 대규모 복합 리조트를 개발하는 브릿지론 조달 목적으로, 단계별 SPC를 활용한 선순위·시니어 메자닌·주니어 메자닌 대출 구조를 설계함
• 선순위 대주(JP 모건, 도이치 은행)는 이 사건 부동산에 저당권을 설정하고 3억 5,000만 달러 대출 실행(2018. 8. 24.경)
• 피고 □□□가 설립한 주니어 메자닌 대주는 주니어 메자닌 차주와 1억 5,000만 달러 대출약정 체결 후 이 사건 12호 펀드의 주니어 메자닌 ABL 대출채권을 기초자산으로 하는 신탁 구조 설계(2018. 10.경)
• 피고 □□□가 설립한 시니어 메자닌 대주는 선순위 대주로부터 시니어 메자닌 대출채권을 양수하고 이 사건 15호 펀드의 시니어 메자닌 ABL 대출채권을 기초자산으로 하는 신탁 구조 설계(2019. 4.경)
• 이 사건 각 펀드는 각각 2019. 10.경, 2019. 11.경 본 공사 대출 실행 시 투자금 상환을 예정하였음

당사자

• 원고: 축전지 제조·판매 법인, 주권상장법인이자 구 자본시장법상 전문투자자
• 피고 □□□: 이 사건 12호·15호 펀드를 설정·운용한 집합투자업자
• 피고 △△△: 피고 □□□와 위탁판매계약에 따라 이 사건 각 펀드 수익증권을 원고에게 판매한 투자중개업자

원고의 투자 경위 및 손실

• 원고는 피고 △△△를 통해 2018. 10. 26. 이 사건 12호 펀드 수익증권 100억 원, 2019. 4. 8. 이 사건 15호 펀드 수익증권 50억 원을 각 매수함
• 이 사건 개발사업은 2020. 4.경 코로나로 중단되었고, 2020. 11. 11.경 기한이익 상실사유 발생
• JP 모건은 2020. 11. 16.경 메자닌 대주에게 DIL 관련 조항에 따라 선순위 대출채권 매입권한 행사 여부를 최고하였으나, 메자닌 대주는 기한 내 미행사
• 선순위 대주는 2021. 2. 24. DIL을 실행하여 이 사건 부동산 소유권을 이전받음으로써 메자닌 대주의 투자금 회수 불가

청구취지·청구원인

• 원고는 ① 피고 △△△의 기망 또는 ② 원고의 중요부분 착오를 이유로 사기·착오 취소에 따른 부당이득반환, ③ DIL 관련 조항의 존재와 내용을 설명하지 않은 구 자본시장법상 설명의무·투자자보호의무 위반에 따른 손해배상 등을 구함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
구 자본시장법 제9조 제18항	전문투자자 정의 및 요건
구 자본시장법 제184조 제2항	집합투자업자의 신탁재산 투자·운용 의무
민법 제110조	사기에 의한 의사표시 취소
민법 제109조	착오에 의한 의사표시 취소

판례요지

• 집합투자업자의 투자자 보호의무: 전문투자형 사모투자신탁 집합투자업자는 투자신탁에 관하여 제1차적으로 정보를 생산·유통하는 지위에 있으므로, 투자중개업자나 투자자에게 투자신탁의 수익구조와 위험요인에 관한 올바른 정보를 제공하여 합리적 투자판단이 가능하도록 보호할 주의의무를 부담함(대법원 2015. 11. 12. 선고 2014다15996 판결, 대법원 2020. 2. 27. 선고 2016다223494 판결 등 참조)

• 투자중개업자의 투자자 보호의무: 수익증권을 판매하는 투자중개업자는 투자자의 거래상대방 지위에서 본인 이름으로 투자를 권유·판매하는 지위에 있으므로, 집합투자업자로부터 제공받은 투자설명서·운용제안서 등을 명확히 이해한 후 수익구조와 위험요인을 투자자에게 정확하고 균형 있게 설명하여 합리적 투자판단을 할 수 있도록 보호할 주의의무를 부담함(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다76368 판결, 대법원 2026. 4. 2. 선고 2024다221141 판결 등 참조)

• 전문투자자에 대한 의무의 범위: 집합투자업자·투자중개업자의 투자자 보호의무는 투자자가 전문투자자라는 이유만으로 배제되지 않으나, 투자신탁재산의 특성과 위험도 수준, 투자자의 투자 경험·전문성 등을 고려하여 그 범위와 정도를 달리 정할 수 있음(대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다214588, 214595 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2013다59890 판결 등 참조). 어느 정도의 설명이 필요한지는 해당 수익증권의 특성 및 위험도 수준, 투자자의 투자경험 및 능력 등을 종합적으로 고려함(대법원 2010. 11. 11. 선고 2008다52369 판결 등 참조)

• 설명의무의 한계: 수익증권 투자자가 내용을 충분히 잘 알고 있는 사항이거나, 투자권유 당시 합리적으로 예측할 수 있는 투자위험이 아닌 경우에는 그에 대한 설명의무가 인정되지 않음(대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다55699 판결, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다17220 판결 등 참조)

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4) 적용 및 결론

① 사기 취소로 인한 부당이득반환청구

• 법리: 기망행위에 의한 사기 취소가 인정되려면 상대방의 고의적 기망행위 존재 및 이로 인한 착오가 필요함
• 포섭: DIL이 채권회수방법 중 하나로 존재한다는 점은 이 사건 각 펀드에 대한 투자 여부 판단에 중요한 요소라고 볼 수 없음. 원고는 원금 보장이 되지 않는 상품임을 인식하고 투자를 결정한 것으로 보임. 피고 △△△는 이 사건 개발사업의 사업성을 높게 평가하여 주니어 메자닌 대출에 약 275억 원을 직접 투자하여 손실을 입기도 한 점에서 기망의 고의가 인정되지 않음
• 결론: 피고 △△△가 원고를 기망하였다고 보기 어려워 사기 취소 기한 부당이득반환청구 불인정

② 착오 취소로 인한 부당이득반환청구

• 법리: 착오 취소가 인정되려면 착오가 법률행위 내용의 중요 부분에 관한 것이어야 하고, 동기의 착오는 상대방에게 표시·유발되어 법률행위 내용이 된 경우에만 취소 가능하며, 표의자에게 중대한 과실이 없어야 함
• 포섭: ① 코로나로 인한 기한이익 상실 여부나 투자금 회수방안은 직접 확인 불가능하거나 불확실한 장래의 미필적 사실의 발생에 대한 기대·예상에 불과하여, 이를 착오로 다룰 수 없음. ② 설령 착오가 인정되더라도 이는 동기의 착오에 해당하는데, 원고의 손실은 DIL 관련 조항 자체로 인한 것이 아니라 코로나로 인한 개발사업 중단 및 부동산 가치 급락에 기인한 것으로서 투자권유 당시 합리적으로 예상할 수 있었던 위험이 아닐뿐만 아니라 원고가 투자결정 당시 중요하게 고려하였을 투자위험으로 볼 수 없어 중요부분 착오로 보기 어려움. ③ 원고의 전문투자자로서 지위 및 기존의 투자경험 등에 비추어 중대한 과실도 인정됨
• 결론: 착오 취소를 이유로 한 부당이득반환청구 불인정

③ 구 자본시장법상 설명의무·투자자보호의무 위반에 따른 손해배상청구

• 법리: 집합투자업자·투자중개업자는 전문투자자에 대하여도 투자자 보호의무를 부담하나, 투자자가 충분히 알고 있는 사항이거나 투자권유 당시 합리적으로 예측할 수 없는 투자위험에 대해서는 설명의무 불인정

• 포섭:

  • 메자닌 대출의 구조(선순위 대주는 부동산 저당권을 가지는 반면 메자닌 대주는 지분질권만 보유)와 자산가치 하락에 따른 원금 손실 위험에 관하여 원고는 충분한 설명을 받은 것으로 인정됨
  • DIL로 인한 손실은 부동산 가치가 선순위 대출액에 미치지 못할 경우 메자닌 대주의 지분질권 가치가 훼손되는 브릿지론으로서의 메자닌 대출에 내재된 본질적 특성에 기인한 것이고, DIL로 인해 추가로 발생한 위험이라 볼 수 없음
  • 부동산 가치가 선순위 채권액 이하로 하락한 경우 경매절차가 진행되더라도 선순위 대주가 전액 배당받을 뿐이고, 부동산 가치가 선순위 채권액보다 높은 경우에는 메자닌 대주가 메자닌 채권을 시장에 매각하거나 대주간 약정에 따른 매입권한을 행사하여 선순위 채권을 매입한 후 직접 경매절차를 진행할 수 있으므로, DIL 실행 경우와 경매절차 진행 경우 사이에 메자닌 대주의 원금회수 가능성이 달라진다고 볼 수 없음
  • DIL 관련 조항의 메자닌 대주 매입권한은 오히려 메자닌 대주의 권리를 보호하는 장치임
  • 원고가 투자금을 회수하지 못한 근본적 원인은 코로나로 인한 개발사업 중단으로서 누구도 예측하기 어려웠던 사정임

• 결론: DIL 관련 조항은 투자자의 합리적 투자판단 또는 금융투자상품의 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항이라고 보기 어렵고, 원고가 DIL 관련 조항을 알았더라도 이 사건 각 펀드 수익증권을 매수하지 않았을 것이라 보기 어려우며, 설령 의무 위반이 인정되더라도 경매절차를 진행하였더라면 원고에게 손해가 발생하지 않았을 것이라 볼 수 없어 손해배상청구 불인정 → 상고 모두 기각

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참조: 대법원 2026. 7. 16. 선고 2025다212617 판결