2026구합50258 시정명령 취소

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 분양사업자가 시정명령 발령 전 자발적으로 정정조치를 한 경우, 위반행위의 결과가 소멸하여 허가권자가 건축물분양법 제9조 제1항에 따른 시정명령을 할 수 없는지 여부
• 시정명령 이전의 정정조치가 건축물분양법 제9조, 시행령 제12조에서 정한 시정명령 공표에 준하는 방법으로 이루어졌는지 여부
• 시정명령을 받지 않은 상태에서의 정정조치에도 시행령 제12조 제3항·제4항(시정명령을 받은 사실 명료 표시 등)이 동일하게 적용되는지 여부

소송법적 쟁점

• 신의성실·신뢰보호 원칙 위반 여부(원고 주장, 본안 판단 생략)

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2) 사실관계

• 원고(A 주식회사)는 수탁자로서 H 주식회사와 서울 영등포구 신길동 xxx-x 일원에 I 오피스텔 및 도시형 생활주택 신축사업에 관한 관리형 토지신탁계약을 체결함
• 원고는 건축물분양법 제5조에 따라 피고(서울특별시 영등포구청장)에게 분양신고를 하고 분양신고 확인증을 발급받았으며, 이 사건 오피스텔에 관한 분양광고를 게재하고 수분양자를 공개모집하여 참가인들 등과 분양계약을 체결함
• 이 사건 분양광고에는 ① 국토계획법에 따른 용도지역·용도지구·용도구역 현황 및 지구단위계획 수립 여부, ② 교육환경법에 따른 교육환경보호구역 설정 여부에 관한 사항이 기재되어 있지 않았음(이 사건 위반사항)
• 피고는 원고에게 사전통지를 발송함. 원고는 사전통지 후 수분양자들에게 지구단위계획 수립 여부·교육환경보호구역 설정 여부에 관한 수정광고를 한다는 취지의 문자메시지를 발송하였고, 이 사건 오피스텔 홍보 홈페이지 및 내일신문 일간지에 해당 내용의 수정광고를 게재하는 이 사건 정정조치를 이행함
• 피고는 이 사건 정정조치 이후에도 '지구단위계획구역 수립 여부, 교육환경보호구역(상대보호구역) 설정 여부 기재 누락'을 이유로 건축물분양법 제9조, 시행령 제12조에 따라 시정명령을 이행할 것과 시정명령을 받은 내용 및 정정사항을 위반행위가 이루어진 해당 간행물·분양사업장 또는 전자매체에 공표하라는 내용의 이 사건 처분을 함
• 피고는 이 사건 처분 이전에 시정명령을 요청하는 민원에 대하여 '원고가 건축물분양법 제9조 제2항·제3항에 따른 조치를 취하였으므로 추가 시정명령을 내릴 근거가 없다'는 취지로 회신한 바 있음
• 원고는 행정심판을 제기하였으나 기각되어 취소소송을 제기함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
건축물분양법 제1조	분양 절차·방법 규정으로 투명성·안전성 확보 및 분양받는 자 보호, 국민경제 건전 발전 목적
건축물분양법 제6조 제2항	분양광고에 건축물 위치·용도·규모 등 대통령령이 정하는 사항 포함 의무
건축물분양법 제9조 제1항	허가권자는 분양광고가 분양신고 내용과 다르거나 법정 사항을 포함하지 않은 경우 즉시 시정명령 및 공표 의무
건축물분양법 제9조 제2항·제3항	시정명령을 받은 분양사업자의 10일 이내 공표 의무 및 기존 수분양자에 대한 통지 의무
건축물분양법 시행령 제8조 제1항 제5호의3	분양광고 포함 의무 사항: 국토계획법상 용도지역·지구단위계획 수립 여부, 교육환경법상 교육환경보호구역 설정 여부
건축물분양법 시행령 제9조 제1항 제11호 가목	분양계약서에 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 수분양자의 해약권 포함 의무
건축물분양법 시행령 제12조	시정명령 시 위반행위의 내용·정도·기간·매체·광고 크기 고려 의무; 공표는 평일 게재, 공표 제목에 시정명령 받은 사실 명료 표시, 위반 광고 크기의 4분의 1 이상으로 공표

판례요지

• 시정명령의 본질: '시정(是正)'은 잘못된 것을 바로잡는 것이므로, 특별한 규정이 없는 이상 시정명령은 본질적으로 위반행위의 중단 및 현실로 존재하는 위법한 결과를 바로잡는 것을 내용으로 함에 그침(대법원 2002. 11. 26. 선고 2001두3099 판결, 대법원 2017. 6. 15. 선고 2015두39156 판결 등 취지)
• 결과 소멸 시 시정명령 불가: 시정명령에 따르지 아니한 자에 대하여 별도의 처벌이나 제재를 가할 수 있는 경우에는 단순히 법 위반행위 존재 확인에 그쳐서는 아니 되고, 그 위반행위로 인한 결과가 시정명령 당시까지 계속되고 있는지를 확인하여야 하며, 위반행위의 결과가 더 이상 존재하지 않는다면 그 결과의 시정을 명하는 내용의 시정명령은 할 수 없음
• 건축물분양법 제9조의 입법 취지: 시정명령 규정의 주된 취지는 잘못된 사항을 바로잡고 그 내용을 수분양자와 일반 소비자에게 알려 위법사항을 사후적으로 제거하는 데 있음. 기존 위반행위를 확인하여 소급적으로 제거·치유하거나 분양사업자에게 응분의 제재를 가하는 데 주요한 목적이 있다고 할 수 없음
• 시정명령 이전의 정정조치와 시행령 제12조의 적용: 건축물분양법 제9조 및 시행령 제12조는 허가권자에 의한 시정명령이 내려졌을 것을 전제로 한 규정이므로, 시정명령이 있기 전에 정정조치를 하는 경우에 완전히 동일하게 적용될 수는 없음
• 약정해제권과 시정명령 요건의 엄격 해석: 건축물분양법이 수분양자 보호뿐만 아니라 거래의 안전성 확보 및 국민경제의 건전한 발전도 목적으로 하고 있음을 고려하면, 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령의 부과 요건을 오히려 엄격하게 해석하여야 할 필요가 있음(대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다xxxxxx 판결 참조)

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4) 적용 및 결론

쟁점 1 — 이 사건 정정조치로 위반사항이 시정되었는지 여부

• 법리: 시정명령은 현실로 존재하는 위법한 결과를 바로잡는 것을 내용으로 하므로, 시정명령 전 분양사업자가 자발적으로 위반사항을 정정하는 조치를 취한 경우 그 조치의 내용과 방식을 고려하여 위반사항이 시정되었는지 판단함
• 포섭: 원고는 이 사건 처분 이전에 ① 수분양자들에게 지구단위계획 수립 여부·교육환경보호구역 설정 여부에 관한 수정광고를 한다는 취지의 문자메시지를 발송하였고, ② 이 사건 오피스텔 홍보 홈페이지(전자매체)에 해당 내용의 수정광고를 게재하였으며, ③ 내일신문 일간지에도 동일 내용의 수정광고를 게재함. 이는 건축물분양법 제9조 제1항, 시행령 제12조에서 정한 시정명령 공표에 준하는 방법으로 불특정 다수의 일반 소비자와 수분양자들로 하여금 이 사건 위반사항 및 그 정정사항을 명확하게 인식할 수 있도록 하는 조치에 해당함
• 증거: 갑 제1 내지 8, 13호증 및 을가 제2호증의 기재, 변론 전체의 취지. 피고가 시정명령 요청 민원에 대하여 '원고가 건축물분양법 제9조 제2항·제3항에 따른 조치를 취하였으므로 추가 시정명령을 내릴 근거가 없다'고 회신한 사실 인정됨 — 피고 스스로도 이 사건 위반사항이 시정되었다고 평가하였던 점 확인됨
• 피고 주장 배척: 피고는 시행령 제12조 제3항·제4항에 따라 시정명령을 받은 사실을 명료하게 표시하여야 한다고 주장하나, 동 규정은 시정명령이 발령된 것을 전제로 한 규정으로서 시정명령 이전의 정정조치에 완전히 동일하게 적용될 수 없고, 이 사건 정정조치의 구체적 내용과 방식을 고려하면 수분양자들은 정정조치의 의미를 충분히 인식할 수 있었다고 보이므로 배척함
• 결론: 이 사건 위반사항은 이 사건 정정조치에 의하여 시정되었다고 봄이 타당함

쟁점 2 — 시정조치 이후에도 시정명령 발령이 가능한지 여부

• 법리: 위반행위의 결과가 더 이상 존재하지 않는다면 그 결과의 시정을 명하는 내용의 시정명령은 할 수 없음(대법원 2001두3099, 2015두39156 판결 취지)
• 포섭: 이 사건 처분 당시에는 이미 건축물분양법 제9조 제1항, 시행령 제12조에서 정한 시정명령 공표에 준하는 방법으로 이 사건 위반사항의 존재 및 시정 내용을 불특정 다수의 일반 소비자와 수분양자들에게 명확하게 인식할 수 있도록 하는 조치가 이루어진 상태임. 건축물분양법상 시정명령의 주된 취지인 소비자·수분양자 보호 목적이 이미 달성되었음. 시정명령 이전에 위반사항이 시정된 경우에도 시정명령을 하여야 한다고 해석하는 것은 건축물분양법에서 시정명령을 규정한 입법 취지에 반하는 결과가 될 수 있음
• 참가인들 주장 배척: 참가인들은 분양계약에 기하여 이미 계약을 체결한 수분양자들이 존재하므로 약정해제권 행사를 위해 시정명령이 필요하다고 주장함. 그러나 ① 건축물분양법상 시정명령의 주된 취지는 소급적 제재가 아니라 위법사항의 제거 및 소비자 보호이고, ② 건축물분양법이 거래의 안전성 확보 및 국민경제의 건전한 발전도 목적으로 함을 고려하면 시정명령 요건을 엄격하게 해석하여야 하며, ③ 설령 건축물분양법상 약정해제권이 인정되지 않더라도 수분양자는 착오 취소, 법정해제권 등 일반 민법 규정을 통해 계약의 구속력에서 벗어날 수 있는 기회가 여전히 존재하므로 배척함
• 증거: 갑 제1 내지 8, 13호증, 을라 제1호증의 기재 및 변론 전체의 취지
• 결론: 이 사건 처분은 위반행위로 인한 위법상태가 해소되었거나 위반행위로 인한 결과가 이미 시정된 상태에서 이루어진 것으로서 위법하므로 취소되어야 함

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참조: 서울행정법원 2026. 7. 22. 선고 2026구합50258 판결