2025구합55269 개별공시지가결정취소

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 철도시설이 이전·철거된 용산정비창 부지(이하 '이 사건 각 토지')의 토지이용상황을 '공공용지(철도)'가 아닌 '기타'로 분류한 개별공시지가결정이 위법한지
• '기타'는 분류 곤란한 보충적 유형에 불과하므로 '공공용지(철도)'를 우선 적용해야 한다는 원고 주장의 타당성
• 비교표준지 선정의 적법성 및 가격배율 미적용으로 인한 개별공시지가 왜곡 여부

소송법적 쟁점

• 이전 확정판결(이 사건 선행판결)에서 이 사건 각 토지를 '공공용지(철도)'로 판시한 부분의 기속력이 이 사건 재처분에 미치는지(행정소송법 제30조 제1항)

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2) 사실관계

• 원고(철도 운영 공기업)는 과거 철도시설로 사용하던 서울 용산구 소재 이 사건 각 토지(이촌동·한강로3가 일대, 총 47필지)를 소유함
• 서울특별시장은 이 사건 각 토지를 '용산국제업무지구 특별계획구역'으로 지정·고시하였고, 원고는 '용산역세권 국제업무지구' 개발사업을 추진하며 B프로젝트금융투자㈜(이하 'B')를 설립하여 사업을 진행함
• 원고는 약 3,389억원의 비용을 들여 이 사건 각 토지의 철도시설을 모두 다른 지역으로 이전하였고, 그 이후 이 사건 각 토지에는 철도시설이 존재하지 않음
• B가 매매대금 조달을 위해 약 2조4,363억원을 대출받았으나 이자를 변제하지 못하였고, 원고는 매매계약 및 사업협약을 해제하여 소유권을 회복하였으며, 도시개발구역 지정도 해제됨
• 이 사건 공시기준일(2022. 1. 1. ~ 2024. 1. 1.) 무렵 이 사건 각 토지는 10년 넘게 나지이거나 오염토양정화공사 시설만 존재하는 상태였고, 도시·군계획시설(철도)로 고시되지 않았으며, 제3종일반주거지역으로 지정됨
• 피고는 이전 확정판결들로 '주·상복합용 기타'를 적용한 종전 처분이 모두 취소되자, 토지이용상황을 '기타'로, 비교표준지를 서울 용산구 한강로2가 2-xxx로 변경하여 이 사건 공시기준일 기준 개별공시지가를 재결정함(이 사건 각 처분)
• 이 사건 선행판결(1심 서울행정법원 2024. 6. 21. 선고 2022구합 판결, 항소심 서울고등법원 2025. 1. 24. 선고 2024누 판결)은 2021. 1. 1. 기준 개별공시지가결정을 취소하면서, 이 사건 각 토지가 '공공용지(철도)'로 이용되고 있었다는 판시를 포함함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
부동산 가격공시에 관한 법률 제10조 제1항, 제4항	시장·군수·구청장은 매년 개별공시지가를 결정·공시하되, 유사 이용가치의 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정
부동산공시법 제10조 제8항, 시행령 제17조 제1항	국토교통부장관이 개별공시지가 조사·산정 기준을 정하여 통보하고, 시장·군수·구청장은 그 기준에 따라 조사·산정
행정소송법 제30조 제1항	처분등을 취소하는 확정판결은 당사자인 행정청 및 관계행정청을 기속
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제1항, 시행령 [별표6]	제3종일반주거지역에서 철도시설 건축 불가

판례요지

• 토지이용상황 판단 기준: 개별공시지가 결정 시 대상토지의 이용상황은 현실적인 이용상황을 기준으로 하되 일시적인 이용상황은 고려하지 않아야 하며, 기준시점 당시의 현실적 이용상황을 기준으로 하고 장래의 이용가능성을 미리 참작할 수 없음(대법원 2000. 12. 8. 선고 99두1953 판결 참조)
• 증명책임 분배: 개별공시지가결정의 적법 여부가 다투어지는 경우 행정청은 관련 법규가 정한 절차·기준에 따라 결정이 이루어졌음을 증명하는 것으로 족하고, 개별공시지가가 인근 토지에 비하여 현저하게 불합리하다는 점에 관하여는 이를 다투는 원고에게 증명책임이 있음(대법원 1996. 7. 30. 선고 93누17133 판결 참조)
• 기속력의 범위: 취소 확정판결의 기속력은 판결의 주문 및 전제가 되는 처분등의 구체적 위법사유에 관한 판단에만 미치고, 결론에 영향을 미칠 수 없는 방론 내지 부가적·보충적 판단이나 간접사실 인정에는 미치지 않음(대법원 2016. 3. 24. 선고 2015두48235 판결 참조)
• 개별공시지가 조사·산정지침상 '공공용지(철도)' 요건: 도시·군계획시설로 고시된 토지로서 사업이 착공 내지 완료된 경우 또는 영리목적이 아닌 공공성격이 강한 토지이어야 하며, 철도유휴부지가 영리목적으로 사용되는 경우에는 지목에 불구하고 '공공용지(철도)'로 보지 않을 수 있다는 규정은 그 반대(영리목적 미사용)의 경우를 언제나 '공공용지(철도)'로 보아야 한다는 의미가 아님(원명제와 이명제는 논리적으로 다름)

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4) 적용 및 결론

① 토지이용상황 '기타' 분류의 적법 여부

법리

• 토지이용상황은 기준시점 당시의 현실적 이용상황 기준으로 판단하고, 장래의 이용가능성 참작 불가
• '공공용지(철도)' 해당 여부는 도시·군계획시설 고시 및 사업 착공·완료 요건을 충족해야 함

포섭

• 이 사건 각 토지의 철도시설은 이미 모두 철거된 상태였고, 이 사건 공시기준일 무렵 10년 넘게 나지이거나 오염토양정화공사 시설만 존재하였으므로 실제이용상황을 철도용지로 볼 수 없음
• 이 사건 각 토지는 도시·군계획시설(철도)로 고시되지 않았고 철도 관련 공사가 착공된 바도 없어 지침상 '공공용지(철도)' 요건을 충족하지 못함
• 원고가 3,389억원의 비용을 들여 철도시설을 이전한 이상 철도용지로 재사용 가능성이 희박하고, 제3종일반주거지역에서는 용도지역 변경 없이 철도시설 설치가 법령상 불가함
• 오염토양정화공사는 향후 개발사업에 대비한 것으로 철도운영을 위한 것이 아님
• 이 사건 공시기준일 무렵 개발사업 논의는 있었으나 도시개발구역 지정·확정예정지번 부여 단계에 이르지 않았으므로 '주·상복합용 나지' 또는 '주·상복합용 기타'로 분류하는 것도 부적절하고, 공업용·전·답·임야·특수토지에도 해당하지 않으므로 어디에도 분류하기 곤란한 미분류 토지로서 '기타' 분류의 합리성이 인정됨
• 지침의 '영리목적 미사용 철도유휴부지 = 공공용지(철도)'라는 원고의 논리는 원명제와 이명제를 동치로 보는 오류이며, 지침은 실제이용상황을 기준으로 조사하도록 규정함

증거

• 을 제11호증의2(철도시설 이전비용 3,389억원 관련): 철도시설 이전 완료·재사용 곤란 사정 인정 근거
• 을 제29호증(오염토양정화명령 이행기간 연장승인): 피고가 '철도정상운행 및 운행선 안전확보'로 기재하였으나, 이는 인근 경부선으로 인한 추가 조치 필요를 의미할 뿐 오염토양정화공사가 철도운영을 위한 것이라는 증거가 아님
• 을 제2~7, 9~11, 14, 15, 17~20, 27, 28, 30호증, 변론 전체의 취지: 철도시설 이전·도시개발구역 지정 해제·개발사업 재추진 논의 등 인정 근거

결론

• 이 사건 각 토지의 토지이용상황을 '기타'로 분류한 피고의 평가는 적법하며 위법 없음

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② 이 사건 선행판결의 기속력 저촉 여부

법리

• 취소 확정판결의 기속력은 처분의 구체적 위법사유에 관한 판단에만 미치고, 방론 내지 부가적·보충적 판단에는 미치지 않음

포섭

• 이 사건 선행판결은 2021. 1. 1. 기준 개별공시지가결정에 관한 것이므로, 2022. 1. 1. ~ 2024. 1. 1. 기준 각 처분에 대하여 기속력이 당연히 미치지 않음
• 이 사건 선행판결의 구체적 위법사유는 '이용상황을 주·상복합용 기타로 잘못 평가하였다'는 것이며, '공공용지(철도)'로 판시한 부분은 피고의 잘못된 이용상황 평가를 지적하는 과정에서 이루어진 방론에 불과하여 기속력이 재처분 내용을 기속한다고 볼 수 없음

결론

• 이 사건 각 처분이 이 사건 선행판결의 기속력에 반한다고 볼 수 없음

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③ 비교표준지 선정의 적법성

법리

• '기타' 토지의 경우 용도지역과 이용상황이 동일·유사한 표준지를 우선 선정하고, 없으면 인근의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정함

포섭

• 이 사건 각 토지와 이용상황이 '기타'로 동일한 인근 토지는 군부대와 공원인 노들섬뿐이고, 용도지역이 동일한(제3종일반주거지역) 토지는 이미 주거·상업용으로 개발되어 비교표준지로 적절하지 않음
• 피고는 용도지역·이용상황이 유사한 토지 3곳을 검토하여 지목(철도용지)·실제이용상황(나지)·연혁(과거 철도시설 일부)·위치(철도와 인근)가 동일하고 용도지역이 제2종일반주거지역으로 유사한 서울 용산구 한강로2가 2-xxx를 비교표준지로 선정하였으므로 불합리하다고 볼 수 없음
• 이용상황이 '기타'인 이상 지침에 따라 지목·면적·형상·방위 등 이용상황과 상관관계 높은 특성에 대한 가격배율을 따로 적용하지 않아도 되며, 이를 문제 삼는 원고 주장은 이 사건 각 토지가 '공공용지(철도)'임을 전제로 하는 것으로 받아들일 수 없음

결론

• 비교표준지 선정이 위법하다고 볼 수 없음

최종 결론

• 원고의 청구 모두 기각, 소송비용은 원고 부담

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참조: 서울행정법원 2026. 7. 9. 선고 2025구합55269 판결