2025다218240 대지사용권 분리처분 금지(집합건물법 제20조) 위반 여부 사건

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 이 사건 근저당권 설정 당시 집합건물의 구분소유가 성립하였는지 여부 (구조상·이용상 독립성 및 구분행위 존재 여부)
• 구분소유 성립 이후에 설정된 근저당권이 집합건물법 제20조의 분리처분금지 규정에 위반되어 무효인지 여부
• 대지사용권 성립 전에 마쳐진 체납처분압류등기가 경매절차에서 말소된 경우, 이를 압류에 기한 유효한 처분절차와 동일하게 볼 수 있는지 여부
• 근저당권 일부가 무효인 경우 근저당권 전체의 효력 범위 (당사자들의 가정적 의사)
• 민법 제366조 법정지상권 및 관습법상 법정지상권 성립 여부 (원심 단계 주장)

소송법적 쟁점

• 본소(토지인도·부당이득반환)와 반소(소유권이전등기 말소) 청구의 인용 여부 및 범위

---

2) 사실관계

분쟁 배경

• ◇◇종합건설 주식회사가 이 사건 각 토지 위에 지상 4층 연립주택 3개동 80세대(이 사건 제101동·제102동·제103동 건물) 신축을 위한 주택건설사업계획승인을 받음
• 피고 1 회사(△△건설)는 2002. 10. 17. 이 사건 각 토지에 소유권이전등기를 마치고 신축공사를 진행함
• 거제시는 2004. 2. 6. 피고 1 회사의 체납세액 징수를 위해 이 사건 각 토지를 압류하고 이 사건 압류등기(체납처분압류)를 마침
• 이후 ☆☆철강에 의한 가압류등기, 대한민국에 의한 체납처분압류등기 등 다수의 권리제한등기가 마쳐짐
• 피고 1 회사는 2007. 10. 9. 소외 1, 소외 2에게 이 사건 근저당권 설정등기를 마쳐줌
• 이 사건 근저당권 설정 당시:
  • 이 사건 제101동·제103동 건물: 건물 외부 및 내부 구분 골조공사가 완료된 상태
  • 이 사건 제102동 건물: 외부 골조공사조차 완료되지 않은 상태
• 이 사건 각 건물은 원심 변론종결일까지 완공되지 않았으나, 채권자들의 가압류 촉탁에 따라 소유권보존등기는 각각 마쳐짐

당사자 및 소유권 변동

• 원고: 이 사건 근저당권 실행을 위한 임의경매절차에서 이 사건 각 토지를 매수하고, 2021. 6. 8. 매각대금 완납 후 2021. 6. 17. 소유권이전등기 마침. 경매절차에서 이 사건 압류등기를 포함한 권리제한등기 전부 말소됨
• 피고 1 회사: 이 사건 각 토지 및 건물의 원래 소유자. 피고 2 회사에 일부 토지·건물 지분을 이전함
• 피고 2 회사(□□): 피고 1 회사로부터 이 사건 제1·2·3항 토지 지분 및 이 사건 제102동 건물 전체·일부 세대 소유권이전등기를 받음

청구취지

• 원고(본소): 이 사건 각 토지 소유권에 기하여 피고들에 대해 건물 철거·토지 인도·차임 상당 부당이득반환 청구
• 피고들 주장: 이 사건 임의경매절차는 집합건물법 제20조 위반으로 무효이므로 원고의 소유권 취득 무효; 예비적으로 법정지상권 성립 주장
• 피고 2 회사(반소): 원고 명의 소유권이전등기 말소 청구

---

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
집합건물법 제20조	구분소유자의 대지사용권은 규약으로 달리 정한 경우 외에는 전유부분과 분리하여 처분할 수 없음
민법 제366조	저당물의 경매로 인해 토지와 건물이 다른 소유자에게 속하게 된 때에는 법정지상권 성립

판례요지

① 구분소유의 성립 시기

• 1동의 건물에 구분소유가 성립하려면 (i) 구조상·이용상 독립성 구비 및 (ii) 구분행위 존재가 필요함
• 구분행위는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 족하고 시기·방식에 특별한 제한이 없음 (건축허가신청·분양계약 등으로 가능)
• 다만 구분소유는 구조와 형태 등이 1동의 건물로서 완성되고 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성된 시점에 성립함 (대법원 2016다219419, 219426 판결 참조)

② 대지사용권 성립 전 설정된 근저당권의 효력

• 구분소유 성립 전에는 집합건물 대지에 분리처분금지 규정이 적용되지 않음 (대법원 2010다6017 판결 참조)
• 구분소유 성립 전에 설정된 근저당권의 실행으로 대지가 매각되어 전유부분으로부터 분리처분된 경우, 그 전유부분을 위한 대지사용권이 소멸 (대법원 2017다9121, 9138 판결 참조)

③ 대지사용권 성립 후 설정된 근저당권의 효력 및 선행 압류등기와의 관계 (본 판결의 핵심 법리)

• 대지사용권이 성립된 이후에 대지에 관하여 설정된 근저당권은 집합건물법 제20조에 의해 금지되는 분리처분에 해당하여 무효임 (대법원 2009다26145 판결 참조)
• 무효인 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 대지가 매각되더라도 그 매각 역시 무효
• 핵심 법리: 대지사용권 성립 전에 국가의 선행 압류등기와 같은 권리제한등기가 마쳐져 있었다고 하더라도, 권리제한등기는 원래 말소될 것이 아니므로 무효인 근저당권 실행 경매절차에서 권리제한등기가 말소되었다 하여 이를 압류에 기한 처분절차가 유효하게 이루어져 대지가 처분된 경우와 마찬가지라고 볼 수 없음
• 따라서 무효인 근저당권 실행 경매절차에서 대지를 매수하고 마친 소유권이전등기는 무효

---

4) 적용 및 결론

쟁점 ① 이 사건 제101동·제103동 건물 대지 부분에 관한 근저당권 및 임의경매의 효력

법리

• 구분소유 성립 이후 대지에 설정된 근저당권은 집합건물법 제20조 위반으로 무효이고, 그 실행 경매절차에서의 매각도 무효임. 선행 압류등기가 경매절차에서 말소되었다 하여 유효한 처분이 된다고 볼 수 없음.

포섭

• 이 사건 근저당권 설정 당시(2007. 10. 9.) 이 사건 제101동·제103동 건물은 외부 및 내부 구분 골조공사가 완료된 상태로서, 주택건설사업계획승인의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 정도로 건물이 축조된 상태에 있었음
• 따라서 이 사건 근저당권 설정 당시 위 두 동에 관하여 구분소유가 성립하였다고 볼 여지가 있음
• 구분소유 성립 이후에 이 사건 각 토지 중 위 각 건물의 대지사용권에 해당하는 부분에 근저당권이 설정된 것은 집합건물법 제20조에 반하는 처분으로 무효
• 이 사건 각 토지에 이 사건 압류등기 등 권리제한등기가 대지사용권 성립 전에 먼저 마쳐져 있었다 하더라도, 이는 원래 말소될 것이 아니므로 무효인 근저당권 실행 경매절차에서 말소되었다 하여 유효한 처분과 동일하게 볼 수 없음

증거

• 이 사건 근저당권 설정 시점의 건물 상태(외부·내부 구분 골조공사 완료 여부)는 원심판결 이유 및 기록으로 인정됨
• 이 사건 압류등기가 경매절차에서 말소된 사실은 원심판결 인정 사실로 확인됨

결론

• 원고가 임의경매절차에서 이 사건 제101동·제103동 건물의 대지사용권에 해당하는 부분에 관하여 소유권이전등기를 마친 것은 무효
• 원심이 위 임의경매절차의 유효를 전제로 원고의 소유권 취득이 유효하다고 판단한 것은 집합건물법 제20조에 관한 법리 오해로 파기사유 해당

---

쟁점 ② 이 사건 제102동 건물 대지 부분에 관한 근저당권 및 임의경매의 효력

법리

• 구분소유 성립 전에 설정된 근저당권은 집합건물법 제20조의 분리처분금지 규정이 적용되지 않아 유효할 수 있음.

포섭

• 이 사건 근저당권 설정 당시(2007. 10. 9.) 이 사건 제102동 건물은 외부 골조공사조차 완료되지 않은 상태로서 객관적·물리적 측면에서 구분건물로서 완성되지 않았으므로 구분소유가 성립하지 않았다고 볼 여지 있음
• 따라서 이 사건 각 토지 중 제102동 건물의 대지사용권에 해당하는 부분에 관한 근저당권 설정은 집합건물법 제20조 위반이 아니어서 유효할 여지가 있음
• 다만, 이 사건 제101동·제103동 건물의 대지사용권에 해당하는 부분에 관한 근저당권이 무효인 경우, 그 무효의 범위가 달라지고, 이 사건 각 토지 중 이 사건 각 건물의 대지사용권에 해당하는 공유지분을 새로 산정할 필요가 있음

결론

• 환송 후 원심은 이 사건 근저당권 중 제101동·제103동 건물 대지사용권 해당 부분이 무효로 되더라도 제102동 건물 대지사용권 해당 부분에 관하여 근저당권을 설정·유지하려는 당사자들의 가정적 의사가 인정될 수 있는지를 심리하여 원고의 소유권 취득 여부를 판단하여야 함

---

파기의 범위 및 최종 결론

• 당사자들의 가정적 의사에 따라 근저당권 무효의 범위가 달라지고, 이에 따라 본소·반소 청구의 인용 여부 및 범위가 달라질 여지가 있으므로 원심판결 전부 파기·환송

---

참조: 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다218240 판결