2025다217842 개업공인중개사의 불법행위로 손해를 입은 중개의뢰인이 한국공인중개사협회를 상대로 공제금의 지급을 구하는 사건

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 개업공인중개사의 기망·횡령 행위가 '부동산의 관리대행 업무'에 해당하는지 여부 (이 사건 약관조항 제7조 제2호의 면책 해당 여부)
• 공제약관상 면책조항인 '부동산의 관리대행 업무로 인한 손해'의 해석 범위 — 중개행위와 관리대행 업무가 함께 이루어진 경우에도 면책조항이 적용되는지 여부
• 면책조항이 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상책임이 성립하는 중개행위까지 보장 범위에서 제외하는 취지라면 약관의 규제에 관한 법률 제6조 위반으로 무효인지 여부

소송법적 쟁점

• 임대차보증금 반환 대행 명목 횡령행위가 새로운 임대차계약 알선·중개를 위한 행위에 해당하는지에 대한 심리 미진 여부 (환송사유)

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2) 사실관계

• 개업공인중개사인 제1심공동피고는 공인중개사법 제30조 제3항에 따른 손해배상책임 보장조치로 피고(한국공인중개사협회)의 공제사업에 가입함
• 공제약관 제7조 제2호(이하 '이 사건 약관조항')는 "공인중개사법 제14조 제1항 제1호의 규정에 의한 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행 업무로 인한 손해"를 피고의 보상 제외 사유로 규정함
• 원고는 이 사건 각 오피스텔의 소유자로서 제1심공동피고의 중개로 임차인들과 임대차계약을 체결함
• 제1심공동피고는 ① 일부 임차인들이 임대차보증금 일부의 월세 전환을 요청한 것처럼 원고를 기망하여 월세 전환에 따른 보증금 반환 명목으로 금원을 편취하고, ② 원고가 임대차 종료에 따른 보증금 반환 명목으로 위탁한 금원을 횡령하는 불법행위(이하 '이 사건 불법행위')를 저질러 원고에게 손해를 발생시킴
• 원심(광주고등법원 2025나20642)은 이 사건 불법행위가 관리대행 업무 수행 중 발생하였고, 설령 중개행위에 해당하더라도 이 사건 약관조항의 '부동산의 관리대행 업무로 인한 손해'에 해당한다고 보아 원고 청구를 배척함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
공인중개사법 제30조 제1항	개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 발생시킨 때의 손해배상책임 근거
공인중개사법 제30조 제3항	개업공인중개사의 업무 개시 전 보증보험·공제 가입 또는 공탁 의무
공인중개사법 제42조	피고(협회)의 공제사업 근거 (국토교통부장관 승인 공제규정 기초)
공인중개사법 제14조 제1항 제1호	개업공인중개사의 중개업무 외 겸업 허용 업무로서 부동산의 관리대행 규정
약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1호	고객에게 부당하게 불리한 약관조항 무효 규정

판례요지

가. 약관 해석의 일반 법리

• 약관은 신의성실의 원칙에 따라 해당 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개별 계약 당사자의 의도·의사가 아닌 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석하여야 함
• 약관 조항의 목적·취지에 맞는 합리적 해석을 위해서는 그 조항의 문언이 갖는 의미뿐만 아니라 전체적인 논리적 맥락 속에서 갖는 의미도 고려하여야 함 (대법원 2021. 10. 14. 선고 2018다279217 판결 등 참조)

나. 이 사건 약관조항의 해석

• 이 사건 공제는 공인중개사법 제30조 제1항의 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험적 성격의 제도임 (대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결 등 참조)
• 공인중개사법 제30조 제1항에서 정한 '중개행위'에는 부동산의 관리대행이 함께 이루어지는 경우의 중개행위도 포함됨 (대법원 2013. 3. 28. 선고 2011다74338 판결, 대법원 2022. 4. 28. 선고 2019다212273 판결 등 참조)
• 이 사건 약관조항은 중개행위에 해당하지 않는 순수한 부동산 관리대행 업무로 인한 손해가 보상 대상이 아님을 주의적으로 규정한 것이고, 관리대행 업무와 중개행위가 함께 이루어져 공제가입자의 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상책임이 성립하는 경우에는 이 사건 약관조항의 적용이 없음
• 만일 이 사건 약관조항이 관리대행 업무와 중개행위가 함께 이루어지는 경우까지 보장 범위에서 제외하는 취지라면, ① 개업공인중개사에게 예기치 못한 추가 보장조치 의무가 발생하여 법 위반 상태를 초래하고, ② 공제를 신뢰한 거래당사자 보호에 공백이 발생하는 결과로 공제의 목적과 취지에 명백히 반하며, ③ 피고가 공인중개사법 제30조 제1항의 손해배상책임 중 일부 유형을 임의로 배제하는 것은 허용되지 아니하므로 — 공제가입자 등의 정당한 이익과 합리적 기대에 어긋나는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 무효임 (약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1호)

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 이 사건 불법행위의 관리대행 업무 해당 여부

• 법리: 원심판단 수긍 — 중개행위 관련 법리 오해 또는 자유심증주의 한계 일탈 없음
• 포섭: 이 사건 불법행위는 제1심공동피고가 원고로부터 이 사건 각 오피스텔에 관한 관리대행 업무를 위탁받아 수행하는 과정에서 발생하였다는 원심의 판단이 수긍됨
• 결론: 이 부분 상고이유 배척

쟁점 ② 이 사건 약관조항의 해석 — 보상 제외 범위

• 법리: 약관은 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로, 전체적인 논리적 맥락 속에서 공정하고 합리적으로 해석하여야 함
• 포섭:
  • 이 사건 공제약관 제6조는 "공인중개사법 제30조 규정에 따라 공제가입자가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때"를 보상 대상으로 명시하고 있어, 공인중개사법 제30조 제1항의 손해배상책임이 보장 대상임이 분명함
  • 공인중개사법 제30조 제1항의 '중개행위'에는 관리대행이 함께 이루어지는 경우도 포함되므로, 이 사건 약관조항은 순수한 관리대행 업무에만 적용되는 주의적 규정으로 해석하여야 함
  • 원심이 이 사건 불법행위가 중개행위에 해당하더라도 이 사건 약관조항의 '부동산의 관리대행 업무로 인한 손해'에 해당한다고 보아 보상 대상에서 제외한 것은, ① 개업공인중개사로 하여금 추가 보장조치 의무를 발생시키고 예기치 못한 법 위반 상태를 초래하며, ② 공제를 신뢰한 거래당사자 보호에 공백을 발생시키는 결과를 초래하여 이 사건 공제의 목적과 취지에 반함
  • 나아가 피고가 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상책임 중 일부 유형을 보장 범위에서 임의로 배제하는 것은 허용되지 아니하고, 그와 같은 취지의 약관조항은 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1호에 따라 무효임
• 결론: 원심의 약관조항 해석에 공제약관 해석 등에 관한 법리 오해로 판결에 영향을 미친 위법이 있어 파기 환송

쟁점 ③ 임대차보증금 횡령행위의 중개행위 해당 여부 (환송 후 심리 사항)

• 법리: 관리대행 업무도 새로운 임대차계약의 알선·중개를 위한 행위에 해당하면 공인중개사법 제30조 제1항의 '중개행위'에 포함됨
• 포섭: 월세 전환 명목 편취 행위는 중개행위에 해당할 여지가 크지만, 임대차기간 종료 임차인들에 대한 보증금 반환 대행 명목 횡령행위는 새로운 임대차계약의 알선·중개를 위한 것인지 여부에 따라 중개행위 해당 여부가 달라질 수 있음
• 결론: 환송 후 원심은 해당 행위가 새로운 임대차계약의 알선·중개를 위한 행위인지 여부를 심리·판단하여야 함

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참조: 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 판결