[행정] 조합원 입주권 가계약 시 확인·설명서 교부의무 존부

2026구단50116 업무정지처분취소

1) 쟁점

실체법적 쟁점

조합원 입주권에 관한 매매계약서 작성 단계에서 '중개가 완성'되었는지 여부
이 사건 계약이 가계약에 불과하여 공인중개사법 제25조 제3항의 중개대상물 확인·설명서 교부의무가 발생하지 않는지 여부
이 사건 계약 당시 중개대상물(조합원 입주권)이 특정되어 있었는지 여부

소송법적 쟁점

업무정지 45일 처분의 위법성 판단

2) 사실관계

원고는 서울 서대문구 소재 'B부동산공인중개사사무소' 개업공인중개사임
원고는 매도인 C와 매수인 D 사이에서 서울 서대문구 ○○동 E아파트에 대한 조합원 입주권(이하 '이 사건 입주권') 매매를 중개하면서 이 사건 계약서를 작성함
이 사건 계약서에는 매매대금 약 10억 1,500만 원, 계약금 5,000만 원, 잔금 9억 6,500만 원 및 지급시기, 소유권 이전·인도일, 계약 해제·손해배상 조항 등 매매계약의 중요사항이 구체적으로 기재됨
특약사항에 '○○ 주택재개발정비사업 조합원 입주권(E)으로 미등기상태의 매매계약이며, 매도자와 현대산업개발 간의 공급계약 체결 후 정식 입주권 계약을 다시 작성한다'는 내용이 포함됨
원고는 이 사건 계약서 작성 시 중개대상물 확인·설명서를 거래당사자에게 교부하지 않음
D는 이후 C를 상대로 계약해제에 따른 계약금 반환 및 손해배상 청구 소송을 제기하였고, C가 D에게 계약금 배액 일부를 지급하는 조정을 갈음하는 결정이 확정되어 C가 이를 실제 지급함
피고(서울특별시 서대문구청장)는 원고에게 공인중개사법 제39조 제1항 제6호, 시행규칙 제25조에 따라 업무정지 45일 처분(이 사건 처분)을 함
원고는 이 사건 계약은 가계약에 불과하여 중개가 완성되지 않아 확인·설명서 교부의무가 없다고 주장하며 처분 취소를 구함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
공인중개사법 제2조 제1호	중개란 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것
공인중개사법 제3조	중개대상물로 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 규정
공인중개사법 제25조 제1항·제3항	개업공인중개사는 중개대상물에 관한 사항을 성실·정확하게 설명하고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 확인·설명서를 교부할 의무
공인중개사법 제39조 제1항 제6호	제25조 위반 시 업무정지 처분 근거
공인중개사법 시행규칙 제16조	중개대상물 확인·설명서 서식 규정
공인중개사법 시행규칙 제25조	업무정지 처분의 구체적 기준
공인중개사법 시행령 제22조 제1항	거래계약서 기재사항(거래당사자 인적사항, 물건의 표시, 계약일, 거래금액·지급일자, 인도일시, 권리이전 내용, 조건·기한, 확인·설명서 교부일자 등)

판례요지

'중개가 완성'의 판단 기준: 공인중개사법 제25조 제3항의 '중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때'에 해당하는지는, 공인중개사가 거래당사자 간의 매매 등 거래의 주요 사항에 관하여 알선을 하고 거래당사자가 그 알선에 기초하여 상호 법적 구속력을 부여하기로 하는 거래계약서를 작성한 단계에 이르렀는지의 관점에서 평가하여야 함 (본 판결 직접 설시)
중개대상물에 건축 전 아파트 포함: 제3조 제2호의 '건축물'에는 기존 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함되므로, 아파트 특정 동·호수에 대하여 분양계약이 체결된 후에는 완성 전이라도 해당 아파트 매매 중개는 '건물'의 중개에 해당함 (대법원 2020. 6. 25. 선고 2019도3757 판결 등 참조)
확인·설명의무의 입법취지: 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는 데 있음 (대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결 등 참조)

4) 적용 및 결론

쟁점 ① 이 사건 계약서 작성으로 '중개가 완성'되었는지 여부

법리 공인중개사가 거래당사자 간의 매매 등 거래의 주요 사항에 관하여 알선을 하고 거래당사자가 상호 법적 구속력을 부여하기로 하는 거래계약서를 작성한 단계에 이르렀는지의 관점에서 '중개가 완성'을 평가함.

포섭

이 사건 계약서에는 매매대금 총액, 계약금·잔금 액수와 지급시기, 소유권 이전시기·인도일 등 매매계약의 중요사항이 구체적으로 기재됨 → 법적 구속력 있는 거래계약서의 외형 충족
원고 스스로도 C가 다른 사람에게 이 사건 입주권을 매도하지 못하게 하는 구속력을 부여하기 위해 이 사건 계약서를 작성하였다고 진술 → 당사자들이 법적 구속력을 의도하였음
이 사건 계약 체결 후 C가 약 1억 1,900만 원의 조합원 추가분담금 인수를 요구하였으나 D는 이를 거절 → 매매대금 부분에 거래당사자 일방이 함부로 변경할 수 없는 구속력이 부여됨
이 사건 계약서에는 공인중개사법 시행령 제22조 제1항 각 호의 사항이 포함되고, 한국공인중개사협회 서식으로 작성됨. 또한 계약서에 '중개대상물 확인·설명서가 계약서 작성일에 교부되었다'는 내용이 기재되어 있어, 원고 스스로 '중개가 완성'된 때라는 전제 하에 거래계약서를 작성하려 시도한 것임

증거

갑 제1, 3호증(이 사건 계약서, 처분서) — 계약서 형식·내용 및 처분 경위 인정
갑 제2, 4, 5호증, 을 제1, 2, 3호증 — 중개가 완성되었음을 뒷받침하는 사정 인정
D가 C를 상대로 서울서부지방법원에 계약해제에 따른 계약금 반환 및 손해배상 청구 소송을 제기하고, C가 D에게 조정을 갈음하는 결정에 따른 돈을 실제 지급한 사실 — C·D 쌍방 모두 이 사건 계약서 작성으로 법적 구속력 있는 거래가 성립하였다고 받아들였음을 인정

결론 이 사건 계약의 체결로써 '중개가 완성'되어 원고에게 공인중개사법 제25조 제3항에 따른 확인·설명서 교부의무가 발생하였음.

쟁점 ② 이 사건 계약 당시 중개대상물이 특정되었는지 여부

법리 '건축물'에는 장차 건축될 특정의 건물도 포함되고, 아파트 특정 동·호수에 대하여 분양계약이 체결된 후에는 완성 전이라도 해당 아파트 매매 중개는 '건물'의 중개에 해당함.

포섭

C는 이 사건 계약 당시 아파트의 동·호수(102동 501호)를 이미 배정받은 상태였음. 원고는 계약 체결 전인 2024. xx. xx. 이를 확인하였으므로 중개대상물이 특정된 상태였음
C는 이 사건 입주권 외에 동일 아파트에 대한 다른 입주권을 보유하고 있지 않았고, C와 D 사이에 C가 보유하지 않은 입주권을 거래 대상으로 삼기로 하였다거나 원고가 다른 입주권을 중개하려는 의사였다고 볼 자료도 없음 → C는 계약 목적물을 '특정'하지 못한 것이 아니라 동·호수를 단순히 '착오'한 것에 불과
원고 주장대로 대상이 특정되지 않았다면 당사자들이 기대한 매도 방지 기능 자체를 수행할 수 없음 → 대상이 특정되었음을 방증
'정식 입주권 계약서' 작성은 이미 성립한 계약을 보다 구체적으로 증명하는 수단에 불과하고, 이를 통해 거래 목적물이 비로소 확정되는 것이 아님

증거

갑 제2, 4, 5호증, 을 제1, 2, 3호증 및 변론 전체의 취지 — C가 계약 전 이미 102동 501호를 배정받았음, 원고가 이를 계약 전 확인하였음 인정

결론 이 사건 계약 당시 중개대상물은 특정되어 있었음. 특정 불가를 이유로 한 원고 주장 배척.

쟁점 ③ 이 사건 계약이 가계약에 불과한지 여부

법리 가계약금은 장차 계속될 교섭의 기초로 교부하는 일종의 증거금의 의미를 가짐.

포섭

이 사건 계약서에는 계약의 해제(제5조), 채무불이행과 손해배상의 예정(제6조)이 기재되어 있고, 이는 민법상 매매계약이 체결되었음을 전제로 하는 조항들임
D가 지급한 계약금 5,000만 원은 전체 매매대금의 5%에 해당하여 '교섭의 기초'를 형성할 명목으로 통상 수수되는 금액에 비해 과다함 → 가계약금이 아닌 정식 계약금으로 평가됨
C와 D가 향후 별도의 계약서를 작성하기로 예정하였다 하더라도, 재산권 이전 및 대금 지급 등 중요사항이 규정되고 계약서도 작성된 이 사건 계약을 단지 가계약에 불과하다고 평가하기는 어려움

결론 이 사건 계약은 가계약이 아닌 정식 매매계약으로 평가됨. 원고의 주장 이유 없음.

최종 결론

원고의 청구 기각. 이 사건 처분에 다른 위법사유도 인정되지 않음.

참조: 서울행정법원 2026. 8. 13. 선고 2026구단50116 판결

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