중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준 제5조 제3호 등 위헌확인 (기각)

2022헌마1689 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준 제5조 제3호 등 위헌확인

1) 쟁점

적법요건 판단

청구인의 기본권 주체성 및 공권력 행사의 직접성 — 청구인은 개업공인중개사가 아님에도 심판대상조항으로 인해 영업의 자유 등이 침해된다고 주장하는바, 청구인 적격 및 자기관련성 판단 필요

본안 판단

심판대상조항이 위임입법의 한계를 일탈하였는지 여부
심판대상조항이 과잉금지원칙에 위배되어 청구인의 직업수행의 자유(영업의 자유)를 침해하는지 여부
청구인의 평등권 침해 여부 (청구인 주장)

2) 사실관계

사건개요

청구인은 부동산 매도인이 최저매도협상가격과 입찰기간을 정해 중개대상물 매도를 의뢰하면, 공인중개사가 인터넷 경매사이트에 최저매도협상가격·입찰기간·입찰방법을 표시·광고한 후 높은 가격 제시자부터 오프라인에서 매도인과 중개절차를 진행하는 부동산 인터넷 경매 영업방법(이하 '이 사건 영업방법')에 관한 특허를 출원함
청구인이 국민신문고를 통해 이 사건 영업방법의 관련 법령 위배 여부를 질의한바, 국토교통부는 '중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준' 제6조 제3호에 따라 가격은 단일가격으로 표시하여야 하므로 최저협상가격 표시 방식은 허용되지 않는다고 답변함

당사자 주장

청구인: 심판대상조항이 공인중개사법 제18조의2 제5항의 위임범위를 벗어났으며, 과잉금지원칙에 위배되어 청구인의 평등권 및 영업의 자유를 침해한다고 주장
침해의 원인이 되는 공권력 행사: 국토교통부고시 '중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준' 제5조 제3호, 제6조 제3호, 제7조 제3호, 제8조 제2호, 제9조 제2호(이하 '심판대상조항')

3) 적용법령 및 결정요지

적용법령

조문	요지
공인중개사법 제18조의2 제2항	개업공인중개사가 인터넷을 이용하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 하는 때에는 중개대상물의 종류별로 대통령령으로 정하는 소재지·면적·가격 등의 사항을 명시하여야 함
공인중개사법 시행령 제17조의2 제2항, 제3항	인터넷 표시·광고 시 명시사항의 구체적 표시·광고 방법에 관하여 국토교통부장관이 고시하도록 위임
이 사건 고시 제5조 제3호, 제6조 제3호, 제7조 제3호, 제8조 제2호, 제9조 제2호	'가격'은 거래 형태에 따라 구분하여 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 단일가격으로 표시하여야 함
직업수행의 자유(영업의 자유)	직업을 수행하는 구체적 방법·형태를 선택할 자유; 헌법 제15조

결정요지

위임입법의 한계 일탈 여부 — 소극

청구인은 심판대상조항이 공인중개사법 제18조의2 제5항의 위임범위를 일탈하였다고 주장하나, 이 사건 고시의 실제 위임조항은 공인중개사법 제18조의2 제5항이 아니라 동법 제18조의2 제2항 및 시행령 제17조의2 제2항·제3항이므로, 청구인의 주장은 그 주장 자체로 이유 없음
나아가 주장을 실제 위임조항의 범위 일탈로 선해하더라도, 공인중개사법 제18조의2 제2항 및 시행령 제17조의2 제2항·제3항은 가격의 구체적인 표시·광고 방법에 대해 국토교통부장관이 고시하도록 위임하고 있고, 심판대상조항이 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 단일가격으로 표시하도록 한 것은 '가격의 구체적인 표시·광고 방법'의 범주에 포함될 수 있음
심판대상조항이 위임조항의 문언 범위 내에서 규정한 내용으로 인하여 우연히 청구인이 주장하는 특정한 방식의 중개가 허용되지 않는 결과가 발생하였다고 하더라도, 그러한 사정만으로 심판대상조항이 관련 법률이 의도하지 않은 내용을 규율한 것이라고 할 수 없음
따라서 심판대상조항이 위임입법의 한계를 일탈하였다고 볼 수 없음

직업수행의 자유(영업의 자유) 침해 여부 — 소극

심판대상조항은 소비자에게 중개대상물의 가격에 관한 정확한 정보를 제공하고, 표시·광고된 가격과 실제 거래 조건 간의 괴리 발생 상황을 방지하여 허위·과장광고로부터 소비자를 보호함으로써 부동산 시장의 투명성을 높이고 건전한 거래질서를 확립하려는 것으로, 입법목적이 정당함
가격의 범위만을 기재하거나 불분명하게 기재할 경우 소비자는 정확한 가격을 알기 어려워 의사결정 과정에서 혼란이 발생할 수 있고, 낮은 가격을 포함하는 불분명한 가격을 내세웠다가 실제 상담 시 높은 가격을 제시하는 '미끼 매물' 문제가 발생하여 소비자에게 피해를 끼치고 부동산 거래질서가 문란해질 수 있음. 따라서 매물의 가격 정보가 소비자인 매수 희망자들에게 정확하고 투명하게 제공되는 것이 건전한 부동산 거래질서 확립을 위하여 매우 중요함
심판대상조항은 중개대상물의 특성과 상황·조건 등을 잘 알고 있는 매도인측 개업공인중개사로 하여금 거래예정금액을 단일가격으로 표시하도록 함으로써, 매도인의 편의만을 보장하기보다는 소비자에게 가격에 대한 정확한 정보를 제공하여 소비자를 보호하고 부동산 시장의 투명성을 높이며 건전한 거래질서를 확립하고자 한 것으로, 그 합리성을 수긍할 수 있음
심판대상조항에 의하더라도 수요와 공급의 법칙에 따라 자연스럽게 중개대상물의 가격이 결정되게 되고, 급매물이 저렴하게 거래되는 경우가 있다고 하여 그 사실만으로 부동산 거래질서가 교란된다고 볼 수 없음
청구인은 개업공인중개사가 아닌 점, 이 사건 영업방법이 종전에 허용되었던 적이 없어 금지로 인한 피해가 실질적으로 크다고 보기 어려운 점, 청구인은 거래예정금액을 단일가격으로 표시하는 방식의 부동산 중개 사이트를 개설할 수 있는 점 등을 고려하면, 심판대상조항으로 인해 청구인이 원하는 특정한 영업방식의 부동산 중개 사이트를 개설할 수 없다는 점만으로는 청구인의 영업의 자유의 제한 정도가 크다고 보기 어려움
따라서 심판대상조항이 과잉금지원칙에 위배되어 청구인의 직업수행의 자유(영업의 자유)를 침해한다고 볼 수 없음

4) 적용 및 결론

쟁점 1 — 위임입법의 한계 일탈 여부

법리: 위임입법은 위임조항의 문언 범위 내에서 구체적 내용을 규율할 수 있으며, 문언 한계를 벗어난 경우에만 위임입법의 한계 일탈로 볼 수 있음
포섭: 청구인은 공인중개사법 제18조의2 제5항을 위임조항으로 지목하였으나, 이 사건 고시의 실제 위임조항은 제18조의2 제2항 및 시행령 제17조의2 제2항·제3항임. 선해하더라도, 심판대상조항이 거래예정금액을 단일가격으로 표시하도록 한 것은 '가격의 구체적인 표시·광고 방법'의 범주에 포함되며, 청구인의 특정 방식 중개가 허용되지 않는 결과가 발생하더라도 그것만으로 관련 법률이 의도하지 않은 내용을 규율한 것이라 할 수 없음
결론: 위임입법의 한계 일탈 없음

쟁점 2 — 직업수행의 자유(영업의 자유) 침해 여부

(가) 제한되는 기본권

직업수행의 자유(영업의 자유): 직업을 수행하는 구체적 방법·형태를 선택할 자유; 헌법 제15조 근거

(나) 과잉금지원칙에 의한 심사

(1) 목적의 정당성

소비자에게 중개대상물 가격에 관한 정확한 정보를 제공하고, 표시·광고된 가격과 실제 거래 조건 간의 괴리 방지, 허위·과장광고로부터 소비자 보호, 부동산 시장의 투명성 제고 및 건전한 거래질서 확립 — 입법목적 정당

(2) 수단의 적합성

가격 범위만 기재하거나 불분명하게 기재하면 소비자의 의사결정 혼란 및 '미끼 매물' 문제 발생 위험이 있으므로, 단일가격 표시는 소비자에게 정확하고 투명한 가격 정보 제공이라는 목적 달성에 적합한 수단임. 중개대상물의 특성·상황·조건을 잘 아는 매도인측 개업공인중개사로 하여금 단일가격을 표시하도록 하는 것의 합리성 수긍 가능

(3) 침해의 최소성

청구인은 개업공인중개사가 아닌 점, 이 사건 영업방법이 종전에 허용된 적 없어 금지로 인한 피해가 실질적으로 크다고 보기 어려운 점, 거래예정금액을 단일가격으로 표시하는 방식의 부동산 중개 사이트 개설은 가능한 점 등에 비추어, 직업수행의 자유 제한 정도가 크다고 보기 어려움

(4) 법익의 균형성

심판대상조항에 의하더라도 수요와 공급의 법칙에 따른 자연스러운 가격 결정이 이루어지므로 부동산 거래질서가 교란된다고 볼 수 없고, 소비자 보호 및 건전한 거래질서 확립이라는 공익이 청구인이 받는 불이익보다 큼
결론: 과잉금지원칙 위배 없음 → 청구인의 직업수행의 자유(영업의 자유) 침해 없음

최종 결론(주문)

이 사건 심판청구를 모두 기각함 (재판관 전원일치)

참조: 헌법재판소 2026. 8. 27. 선고 2022헌마1689 결정

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