2025나208215 부동산 분양계약 청약철회·해제 사건

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 분양대행사 직원의 문자 발송이 방문판매법상 '전화권유판매'에 해당하는지 여부
• 오피스텔 하자 등을 이유로 한 분양계약 해제 가능 여부 (분양계약 제11조 제5항)
• 기망·착오를 원인으로 한 분양계약 취소 가능 여부
• 건축물분양법 위반을 이유로 한 계약 해제 가능 여부

소송법적 쟁점

• 본소: 계약금 및 지연손해금 반환 청구 가능 여부
• 반소: 잔금 지급 의무 면제 여부

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2) 사실관계

• 원고(A)는 피고 B(분양사)와 이 사건 오피스텔에 관한 분양계약을 체결함. 분양금액은 838,028,000원에 이름
• 피고들의 분양대행사 직원은 원고에게 2021. 6. 21.과 2021. 11. 9. 두 차례에 걸쳐 이 사건 오피스텔 분양을 권유하는 문자를 발송하였고, 해당 문자에는 계약 조건 및 장점 안내가 포함됨
• 원고는 위 문자 수신 후 이 사건 오피스텔 분양홍보관을 직접 방문하여 모형·홍보자료 확인 및 구체적 설명을 청취한 후 2021. 11. 22. 분양계약을 체결함
• 오피스텔이 준공된 후 2년 이상 경과한 시점에서 원고는 자재·층고·복도 설계·엘리베이터를 통한 커뮤니티 시설 접근·남산 조망 제한 등 하자를 주장하며 분양계약 해제, 기망·착오에 의한 취소, 방문판매법상 청약철회를 주장하면서 계약금 등 반환을 구하는 본소를 제기함
• 피고 B는 반소로 원고에게 미지급 잔금 756,121,796원 및 지연손해금 지급을 청구함
• 제1심(서울중앙지방법원 2025. 6. 13. 선고 2024가합84644·84651 판결)은 원고의 본소 청구를 기각하고 반소 청구 일부를 인용함. 원고가 항소함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
방문판매법 제2조 제13호	'전화권유판매'란 전화를 이용하여 소비자에게 권유하거나 전화회신을 유도하는 방법으로 재화 등을 판매하는 것
방문판매법 제8조 제1항	전화권유판매 방법으로 계약을 체결한 소비자는 일정 기간 내 청약철회 가능
민사소송법 제420조 본문	항소심은 제1심 판결 이유를 인용할 수 있음

판례요지

• 전화권유판매에는 '전화를 사용하여 소비자의 응답을 유도하고 대화를 함으로써 청약을 유인하여 어떤 장소에서 만나 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우'도 포함됨 (대법원 2007. 10. 11. 선고 2007도4697 판결 참조)
• 방문판매법상 청약철회제도는 판매자의 기습적·공격적 판매 행위로부터 소비자를 보호하기 위해 일정 기간의 숙려 기회를 부여하는 데 취지가 있음
• 청약철회권은 민법상 계약 준수 원칙에 대한 중대한 예외에 해당하므로, 계약 체결 전에 전화·문자가 선행되었다는 사정만으로 만연히 전화권유판매로 보아 청약철회를 인정하면 거래 안전이 크게 위협될 수 있음
• 방문판매법상 '전화권유판매'에 해당하려면 판매자가 전화·문자를 통해 소비자의 청약(계약 체결에 관한 확정적이고 구속적인 의사표시)을 유도한 것으로 평가할 수 있을 만한 판매자의 적극적인 행위가 있고 그러한 행위에 기초하여 계약 체결로 이어진 경우이어야 함. 단순히 재화 판매 전 전화 통화가 있었다거나 '사무소 방문 후 상담하라'는 정도의 권유에 그친 경우에는 이에 해당하지 않음
• 거래 대상이 부동산인 경우, 거래 가액이 현저히 높고 거래가 쉽지 않은 특수성이 있어 전화·문자의 내용과 빈도, 계약 체결 경위 등을 종합적으로 고려하여 청약 유도 여부를 신중하게 판단하여야 함

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 방문판매법상 전화권유판매 해당 여부 (제2 예비적 주장)

• 법리: 전화권유판매 해당 여부는 판매자의 적극적 청약 유도 행위의 존재와 그에 기초한 계약 체결 여부를 기준으로 판단하며, 단순 광고·홍보 문자에 그치거나 '방문 후 상담해보라'는 정도의 권유만으로는 전화권유판매에 해당하지 않음
• 포섭:
  • ㉠ 분양대행사 직원이 원고와 연락하는 과정에서 적극적으로 계약 체결을 유도하거나 청약을 유인하는 발언을 하였다고 볼 자료가 없음
  • ㉡ 이 사건 오피스텔은 분양금액 838,028,000원에 이르는 부동산으로 고가 거래의 특수성이 있음
  • ㉢ 원고 스스로 분양홍보관을 직접 방문하여 모형·홍보자료 확인 및 구체적 설명 청취 후 계약을 체결하였다고 인정하고 있어, 단순히 문자 내용에 의존했다기보다 충분한 숙고를 거쳐 계약을 체결한 것으로 보임
  • ㉣ 원고는 분양계약 후 2년 이상이 지나 오피스텔이 준공된 후에야 청약철회권을 행사한 것으로, 이는 청약철회제도(숙려 기간 부여)의 취지에 부합하지 않음
• 증거: 갑 제28호증의 기재 및 변론 전체의 취지 종합. 원고 제출 증거만으로는 전화권유판매 인정 부족
• 결론: 전화권유판매에 해당하지 않아 청약철회 주장 이유 없음

쟁점 ② 건축물분양법 위반을 이유로 한 계약 해제 (주위적 주장 일부)

• 법리: 분양계약 제11조 제5항에 따른 해제 요건으로 건축물분양법 위반에 따른 형사처벌 또는 행정처분이 전제됨
• 포섭·증거: 피고 B가 건축물분양법 위반으로 형사처벌이나 행정처분을 받았다는 사실을 인정할 만한 아무런 증거가 없음
• 결론: 건축물분양법 위반을 이유로 한 계약 해제 주장 이유 없음

전체 결론

• 주위적 주장(분양계약 해제), 제1 예비적 주장(기망·착오에 의한 취소), 제2 예비적 주장(방문판매법상 청약철회) 모두 이유 없음
• 제1심판결 정당. 원고의 본소 및 반소에 대한 항소를 모두 기각함
• 항소비용은 원고(반소피고) 부담

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참조: 서울고등법원 2026. 7. 10. 선고 2025나208215 판결