2026다202915 주택재개발조합의 국유 일반재산 매매계약 무효 여부 및 부당이득 반환청구 사건

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 도시정비법 제97조 제2항(이 사건 규정)상 무상양도 대상인 "용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설"에 국유재산법상 일반재산이 포함되는지 여부
• 일반재산인 국유토지에 대한 매매계약이 이 사건 규정을 위반하여 무효인지 여부
• 매매대금 상당액의 부당이득 반환청구 가부

소송법적 쟁점

• 원심의 법리오해 여부 및 파기환송 적부

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2) 사실관계

• 원고(○○○주택재개발정비사업조합)는 이 사건 사업구역에서 구 도시정비법(2017. 2. 8. 전부개정 전)에 따른 주택재개발사업 시행을 위해 2008. 9. 1. 설립인가를 받은 주택재개발정비사업조합임
• 원고는 미추홀구청장으로부터 2010. 1. 8. 사업시행인가를 받음
• 원고는 피고(대한민국)로부터 2020. 4. 2. 이 사건 사업구역 내에 위치한 이 사건 토지를 유상으로 매수하는 매매계약(이 사건 매매계약)을 체결함
• 이 사건 토지는 피고 소유의 국유재산법상 일반재산이었음 (피고는 미추홀구에 이 사건 토지의 용도를 '주차장용지'로 특정하여 대부한 바 있음)
• 원고는 이 사건 규정에 따라 이 사건 토지가 무상양도되어야 함에도 유상매매계약이 체결되었으므로 해당 계약이 무효이고, 기지급 매매대금 상당액을 부당이득으로 반환할 것을 청구함
• 원심(서울고등법원)은 이 사건 규정상 무상양도 대상에 일반재산도 포함된다고 보아 매매계약이 무효라고 판단하여 원고 승소 판결함
• 피고가 상고함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
도시정비법 제97조 제2항	민간 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설은 국가·지방자치단체에 무상 귀속; 정비사업으로 용도폐지되는 국가·지자체 소유 정비기반시설은 설치비용 상당 범위에서 사업시행자에게 무상양도
도시정비법 제2조 제4호, 동법 시행령 제3조	정비기반시설의 범위(도로·상하수도·구거·공원·공용주차장·공동구·녹지·하천 등)
도시정비법 제97조 제3항 제4호	'사실상 도로로 사용되고 있는 부지'를 무상양도 대상 정비기반시설에 포함
국유재산법 제6조	국유재산을 행정재산·일반재산으로 구분; 국가가 직접 공공용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산을 공공용재산(행정재산)으로 규정
국유재산법 제27조 제1항, 제40조 제1항, 제41조 제1항	행정재산은 원칙 처분 금지, 용도폐지 규정 존재; 일반재산은 대부·처분 가능
공유재산 및 물품관리법	행정재산·일반재산 구분 및 용도폐지 규정이 국유재산법과 동일한 체계

판례요지

• 이 사건 규정은 사업시행자의 재산상 손실·비용을 합리적 범위 안에서 보전하는 데 입법취지가 있는 강행규정임. 이를 위반한 매매계약 등은 무효임(대법원 2007. 7. 12. 선고 2007두6663 판결, 대법원 2018. 5. 11. 선고 2015다41671 판결 참조)
• 이 사건 규정상 "국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설"은 국가·지자체가 직접 공공용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 공공용재산, 즉 행정재산에 해당하는 것으로 보아야 함(대법원 2020. 1. 9. 선고 2018다243614 판결 참조)
• 이 사건 규정에서의 "용도폐지"는 국유재산법·공유재산법과 마찬가지로 행정재산이 일반재산으로 되는 것을 의미함(대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두6612 판결 참조)
• 사업시행자는 일반재산에 관하여는 매수하거나 수용하는 등의 방식으로 유상취득할 수 있고, 일반재산까지 무상으로 이전되어야 할 이유를 찾기 어려움
• 따라서 이 사건 규정에서 말하는 "용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설"은 공공용 재산(행정재산) 중 정비사업 시행으로 용도가 폐지된 것만을 의미하며, 일반재산은 특별한 사정이 없는 한 무상양도 대상에 포함되지 않음
• 도시정비법 제97조 제3항 제4호가 '사실상 도로로 사용되고 있는 부지'를 무상양도 대상에 포함한다고 하여 달리 볼 수 없음

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4) 적용 및 결론

이 사건 규정의 무상양도 대상 범위

• 법리: 이 사건 규정상 무상양도 대상인 "용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설"은 국·공유재산법상 행정재산(공공용재산) 중 정비사업으로 용도폐지된 것에 한함. 일반재산은 특별한 사정이 없는 한 포함되지 않음
• 포섭: 이 사건 토지는 피고 소유의 국유재산법상 일반재산으로서, 이 사건 규정에서의 "용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설"에 해당하지 않음. 따라서 원고에게 무상양도될 성질의 것이 아니므로 원고는 이를 매수하는 등의 방식으로 유상취득하여야 함. 피고가 미추홀구에 이 사건 토지의 용도를 '주차장용지'로 특정하여 대부하였다는 사정만으로 달리 볼 수 없음
• 증거: 이 사건 토지가 피고 소유 일반재산이었다는 사실이 원심판결 이유 및 기록에 의하여 인정됨
• 결론: 이 사건 매매계약은 이 사건 규정에 반하여 효력이 없다고 볼 수 없고, 원고는 피고를 상대로 매매대금을 부당이득으로 구할 수 없음

원심판결의 위법성

• 법리: 이 사건 규정을 위반한 계약은 강행규정 위반으로 무효이나, 무상양도 대상에 일반재산은 포함되지 않음
• 포섭: 원심은 이 사건 규정에 따라 무상양도되는 정비기반시설에 국유재산법상 일반재산까지 포함된다고 보아 이 사건 매매계약을 무효라고 판단함. 이는 "용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설"에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있음
• 결론: 원심판결 파기, 서울고등법원에 환송. 관여 대법관 일치된 의견

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참조: 대법원 2026. 9. 3. 선고 2026다202915 판결