2024가합53727 인접단지 아파트 공동시설의 공동이용 약정이 문제된 사안

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 1·2단지 아파트 수분양자들이 분양계약 체결 시 작성한 '통합관리시스템 구축 동의서'가 분양계약에 편입되어, 이 사건 주민공동시설 공동사용 약정으로서 효력을 가지는지 여부
• 동의서 내 "입주자대표회의를 통해 변경될 수 있다"는 단서 조항의 해석 범위 — 공동사용 여부 자체까지 변경 가능한지, 운영방안에 한정되는지 여부
• 피고(1단지 입주자대표회의)의 공동관리 불가 의결이 2단지 수분양자들의 시설사용권을 소멸시키는지 여부
• 원고 입주자대표회의(2단지)와 피고 사이의 묵시적 합의 성립 여부
• 소송 계속 중 부동산을 매도한 원고 B의 사용권 지속 여부

소송법적 쟁점

• 방해금지청구권의 주체 적격(개별 수분양자 vs. 입주자대표회의)

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2) 사실관계

분쟁 배경

• 경기도 양주시 소재 1단지 아파트(11개동, 946세대)와 2단지 아파트(5개동, 297세대)는 인접 부지에 동일 시공사(G)가 시공하고, 동일 날짜에 입주자모집공고·사용승인을 받은 인접 단지임
• 1단지 시행사(E, F), 2단지 시행사(I)는 1·2단지를 하나의 대단지로 홍보, 견본주택 통합 운영, 분양대행사 직원들이 "이 사건 주민공동시설을 1·2단지 입주민이 공동 사용"한다고 교육받아 설명함
• 1·2단지 수분양자들은 분양계약 체결 시 '1단지·2단지 통합관리시스템 구축 동의서(이하 이 사건 동의서)' 작성·제출함

이 사건 동의서 주요 내용

• "1단지 내 커뮤니티시설 및 기타 부대복리시설을 1·2단지 공동 이용하고 2단지에 통합관리사무실을 두어 통합 관리·운영함에 동의"
• "부대/복리시설 및 주민공동시설은 입주민 전체의 공동시설물로 사용함을 원칙으로 하며, 관리비도 공동 부가됨을 확인"
• 단서: "입주 후 각 단지 입주자대표 선출 시 입주자대표회의를 통해 변경될 수 있음"

협의 경과 및 분쟁 발생

• 피고는 입주자대표회의 구성 직후부터 원고 입주자대표회의와 공동관리 협의 진행
• 피고 관리규약 제54조의3은 이용자 범위로 'A 2단지 아파트 입주자 등'을 명시
• 피고는 2023. 11. 1.부터 같은 달 5.까지 전체 936세대 중 675세대가 투표, 489세대(72%)가 공동관리 찬성
• 피고는 2024. 3. 28. 입주자대표회의에서 "공동관리가 필요하다고 인정하지 않으므로 더 이상 논의하지 않는 것"으로 의결, 다음날 공고·통지하고 2단지 입주자들의 이 사건 주민공동시설 사용을 차단함

원고들

• 원고 1: A2단지 입주자대표회의(이하 원고 입주자대표회의)
• 원고 2~208: 2단지 아파트 분양받아 소유 중인 수분양자들(원고 B 포함)
• 원고 B(순번 126): 소송 계속 중인 2025. 9. 13. 해당 세대를 매도, 2025. 11. 18. 매수인 명의로 소유권이전등기 완료

청구취지

• 피고는 원고들(및 2단지 입주자 등)이 이 사건 주민공동시설(휘트니스센터, 샤워실, 골프연습장, 용역원실, 문서고, 주민회의실, 작은도서관, 다목적실, 탁구장, 독서실, 요가룸, GX룸)을 사용하는 것을 방해하여서는 아니 됨

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
공동주택관리법 시행령 제29조의2	인근 공동주택단지 입주자 등의 주민공동시설 이용 허용 요건
민법상 계약의 해석 원칙	계약 내용 해석 시 당사자 의사·전후 사정 종합 고려

판례요지

• 공동사용 약정의 분양계약 편입: 아래 사정을 종합하면 1·2단지 수분양자들이 분양계약 체결 과정에서 이 사건 주민공동시설을 공동으로 사용·관리하기로 묵시적으로 약정하였고, 이 약정이 각 분양계약의 내용으로 편입되었다고 봄이 타당함

  • 수분양자 전원이 이 사건 동의서에 서명·날인하여 시행사에 제출함
  • 1단지 시행사 E가 피고에게 "주민공동시설을 1·2단지 공동 이용 목적으로 대규모 시설로 설치하였으니 협의하여 운영하라"는 공문 발송함
  • 1·2단지를 하나의 대단지로 홍보, 통합 견본주택 운영, 분양대행사의 공동사용 설명
  • 피고가 입주자대표회의 구성 직후부터 공동관리 협의를 진행, 피고 관리규약에 2단지 입주자 등을 이용자로 명시함

• 단서 조항의 해석 범위: 이 사건 동의서의 "입주자대표회의를 통해 변경될 수 있다"는 단서는, 공동사용 여부 자체를 변경할 수 있는 것이 아니라 공동사용으로 인한 관리비 분담을 포함한 운영방안에 관한 것에 한정됨

  • 1·2단지는 당초부터 이 사건 주민공동시설을 공동으로 사용하는 것을 전제로 설계·시공된 것으로 보임
  • 동의서에 "입주민 전체의 공동시설물로 사용함을 원칙으로 한다"고 명시됨
  • 커뮤니티시설이 아파트 신축·분양사업에서 차지하는 중요성에 비추어, 피고의 일방적 의사결정으로 2단지 수분양자들이 시설을 이용하지 못하게 하는 것은 2단지 수분양자들에게 부당하게 불리한 결과를 초래함
  • 2단지 세대별 대지지분이 더 크더라도 이는 입주자모집공고 단계에서 공표된 것이고 공동사용 여부와 직접 관계가 없음

• 원고 입주자대표회의의 묵시적 합의 불인정: 피고가 2024. 3. 28. 공동관리 불필요를 의결·공고한 이상, 원고 입주자대표회의가 주장하는 사정만으로는 원고 입주자대표회의와 피고 사이에 공동사용에 관한 묵시적 합의가 성립하였다고 볼 수 없음

• 원고 B의 청구 불인정: 소송 계속 중 해당 세대를 매도하고 소유권이전등기까지 완료한 원고 B는 더 이상 2단지 아파트 소유자가 아니므로 이 사건 주민공동시설을 사용할 권리가 없음

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4) 적용 및 결론

쟁점 1: 개별 수분양자들의 방해금지청구(원고 입주자대표회의·B 제외)

법리

• 분양계약에 편입된 공동사용 약정은 수분양자들에게 직접적인 시설사용권을 부여하며, 그 사용을 방해하는 자에 대해 방해금지를 청구할 수 있음

포섭

• 1·2단지 수분양자 전원이 이 사건 동의서에 서명·날인하여 제출, 동의서 내용이 각 분양계약에 편입됨
• 피고의 단서 조항 원용 주장은 단서의 해석 범위(운영방안 한정)를 벗어난 것으로 받아들이지 않음
• 피고가 2024. 3. 29.부터 2단지 입주자들의 이 사건 주민공동시설 사용을 실제로 차단함

증거

• 갑 제2~9, 11, 12, 14~21, 26, 32, 33, 39호증, 을 제1~9, 11호증 각 기재
• 증인 K의 증언
• 법원의 E, I, F에 대한 각 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지

결론

• 원고 입주자대표회의·B를 제외한 나머지 원고들(수분양자)의 청구 인용 — 피고는 해당 원고들이 이 사건 주민공동시설을 사용하는 것을 방해하여서는 아니 됨

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쟁점 2: 원고 입주자대표회의의 묵시적 합의에 기한 청구

법리

• 묵시적 합의의 성립은 당사자 간 의사의 합치가 객관적으로 인정되어야 함

포섭

• 피고는 2024. 3. 28. 입주자대표회의에서 공동관리가 필요하지 않다고 의결, 다음날 공고·통지하여 명시적으로 합의를 거부함
• 협의 진행 및 찬반 의견 수렴 사정만으로는 묵시적 합의의 성립을 인정하기 부족함

증거

• 피고의 2024. 3. 28. 의결 및 공고, 원고 입주자대표회의 통지 사실(당사자 사이에 다툼 없음)

결론

• 원고 입주자대표회의의 청구 기각

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쟁점 3: 원고 B의 청구

법리

• 분양계약에 기한 시설사용권은 해당 아파트 소유자 지위와 결부되어 있음

포섭

• 원고 B는 소송 계속 중 2025. 9. 13. 해당 세대를 매도하고, 매수인은 2025. 11. 18. 소유권이전등기 완료
• 변론종결일 기준 원고 B는 더 이상 2단지 아파트 소유자가 아니므로 시설사용 권리 소멸

증거

• 원고 B의 소유권이전등기 말소 사실(기재 및 변론 취지)

결론

• 원고 B의 청구 기각

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참조: 의정부지방법원 2026. 3. 4. 선고 2024가합53727 판결