[민사] 상가 분양 업종제한 약정 위반 시 영업금지청구 인용

2025가합50121 상가분양시 업종제한약정의 수인의무가 문제된 사안

1) 쟁점

실체법적 쟁점

상가 분양계약상 업종제한 약정의 성립 여부 및 그 효력
수분양자(피고)의 업종제한 의무 수인 동의 여부
업종제한 약정이 분양대행사 직원의 업무상 배임행위 또는 무권대리행위에 해당하여 무효·무권대리인지 여부 (민법 제103조 관련)
업종제한 약정 위반 시 영업금지청구권의 성립 여부

소송법적 쟁점

원고들(점포 소유자 및 임차인)이 영업금지청구 당사자적격을 가지는지 여부

2) 사실관계

분쟁 배경

분양자 G 주식회사가 경기도 의정부시 D 상가(이 사건 상가)를 건축하여 점포별 업종을 지정하여 분양함
G는 이 사건 상가 중 F호 점포를 약국 지정 호수로 확정하여 분양하면서, 다수 분양계약서에 "F호는 약국 지정호수", "F호는 약국 독점 호수이며 상기 호실은 약국의 용도로 사용할 수 없습니다." 등의 특약을 기재함

원고·피고

원고 A: 2017. 6. 22. G로부터 F호 점포를 분양대금 857,720,000원에 분양받고, 같은 해 9. 11. 소유권이전등기를 마침. 분양계약서에 "F호는 약국 지정호수입니다."라는 자필 기재와 G 법인 인감 날인이 있음
원고 B: 2023. 6.경 원고 A으로부터 F호 점포를 임차하고, 같은 해 7. 11. 'H약국'을 개설하여 현재까지 운영 중
피고: 2017. 6. 6. G로부터 E호 점포를 분양대금 578,438,000원에 분양받고, 같은 해 9. 20. 소유권이전등기를 마침. E호 분양계약서에도 'I호 또는 F호가 약국 지정 호수'라는 취지의 기재와 피고의 무인이 날인되어 있음. 피고는 분양계약 체결 당시 "일부 호실이 약국 지정 점포이고, 그 외 점포에서 약국 입점이 불가하다는 것에 동의한다."는 확인서를 작성·서명·날인함

청구취지·청구원인

원고들: G가 F호에만 약국 업종을 독점 운영하도록 약정하였고, 피고를 포함한 수분양자들이 이에 명시적·묵시적으로 동의하였으므로, 피고가 E호 점포에서 약국 영업을 하거나 제3자로 하여금 약국 영업을 하게 하여서는 안 된다고 주장하며 약국 영업금지 청구
피고: 이 사건 업종제한 약정은 분양대행사 직원 K이 원고 A으로부터 부정한 대가(240,000,000원)를 수령하고 독단적으로 저지른 업무상 배임행위에 해당하여 민법 제103조에 의해 무효이거나, 무권대리행위로서 효력이 없다고 항변

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제103조	선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위는 무효
민법 관련 계약 자유 원칙(사적 자치)	업종제한의 범위·방법·절차는 당사자가 자유로이 정할 수 있음

판례요지

업종제한 약정의 해석 원칙 (대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 참조)
- 분양계약서에서 업종제한 조항을 두는 경우 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있음
- 업종변경의 허부·범위·절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 하나, 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있음
묵시적 수인의무 및 영업금지청구권 (대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결 참조)
- 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우, 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당함
- 따라서 상호 간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있고, 이를 위반할 경우 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있음

4) 적용 및 결론

쟁점 ①: 업종제한 약정의 성립 및 피고의 수인의무 동의 여부

법리 분양회사가 수분양자에게 특정 업종을 지정하여 분양하는 것은 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포됨. 각 수분양자는 특별한 사정이 없는 한 상호 묵시적으로 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당함.

포섭

F호 분양계약서에 "F호는 약국 지정호수입니다."라는 자필 기재와 G 법인 인감 날인이 존재하고, E호 분양계약서(피고 계약)에도 'I호 또는 F호가 약국 지정 호수'라는 취지의 기재와 피고의 무인이 날인되어 있음
이 사건 상가의 다수 분양계약서에도 계약 체결 시기에 따라 "F호는 약국 독점 호수이며 상기 호실은 약국의 용도로 사용할 수 없습니다." 등 동일 취지의 특약이 기재됨
수분양자들은 분양계약 체결 당시 "일부 호실(I호 또는 F호)이 약국 지정 점포이고, 그 외 점포에서 약국 입점이 불가하다는 것에 동의한다. 이와 관련하여 어떠한 민·형사상 이의도 제기하지 않는다."는 확인서를 작성하여 교부하였고, 피고 역시 같은 내용의 확인서를 작성하여 서명·날인함
G는 준공 이후 관리규약 제정 시 "F호는 약국 독점 지정호수로 지정되며, 상가 내 약국 동종업종의 입점이 불가하다."는 내용을 포함하겠다는 취지의 확인서(이 사건 확인서)를 작성함
이 사건 상가가 분양된 2017년 이후 약 9년간 F호 점포를 제외한 나머지 점포의 수분양자들이나 임차인들은 약국을 개설·운영하지 않음

증거

갑 제1 내지 6, 8, 9, 11 내지 16호증(가지번호 포함) 각 기재
갑 제2호증의 8(E호 분양계약서): E호 분양계약서에도 'I호 또는 F호가 약국 지정 호수'라는 취지의 기재와 피고의 무인 날인 확인
갑 제4호증(이 사건 확인서): G가 F호 약국 독점 내용을 관리규약에 포함하겠다는 확인서
갑 제5호증의 14: 피고가 작성·서명·날인한 확인서
을 제8호증(분양대행사 직원 J 사실확인서): '피고에게 약국 독점에 관하여 충분히 설명하였다'는 기재 확인
N조합 본점에 대한 금융거래정보제출명령 결과 및 변론 전체의 취지

결론 G와 원고 A 및 피고를 비롯한 수분양자들 사이에 F호 점포에서만 약국을 독점하여 운영하도록 하는 업종제한 약정이 성립하였고, 피고는 이에 따라 약국 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였음이 인정됨.

쟁점 ②: 피고의 업무상 배임·무권대리 항변 (민법 제103조)

법리 민법 제103조에 의해 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위는 무효. 그러나 배임행위 또는 무권대리에 해당하는지 여부는 증거에 의하여 인정되어야 함.

포섭

K이 원고 A으로부터 240,000,000원을 G 명의 계좌가 아닌 K 명의 계좌로 지급받고 이를 G 계좌로 이체하지 않은 사실은 인정됨
그러나 ① 이 사건 업종제한 약정이 기재된 각 분양계약서에는 G의 법인 인감이 날인되어 있는 점, ② G가 이 사건 확인서에 "F호는 약국 독점 지정호수"라는 내용을 관리규약에 포함하겠다고 직접 확인한 점, ③ 사용승인 이후 작성된 매매계약서에도 해당 내용이 부동문자로 기재되어 있는 점, ④ 분양대행사 직원 J의 사실확인서에 'G는 분양대행사에 법인 인감을 맡기지 않고 분양계약서에 직접 법인 인감을 날인하였다.'는 기재가 있는 점을 종합하면, 업종제한 약정이 K의 독단적 배임행위 또는 무권대리행위라고 인정하기 부족함

증거

을 제8호증(J 사실확인서): G가 법인 인감을 직접 날인하였다는 기재로 G의 의사에 의한 계약임을 뒷받침
을 제3, 11호증(가지번호 포함) 기재
피고가 K을 업무상배임 및 사기로 고발하였으나, 경기의정부경찰서가 2025. 6. 4. "혐의를 인정할 증거가 불충분하고 범죄로 인정하기 어렵다"는 이유로 K에 대해 불송치결정을 한 점 — 배임·기망 주장을 받아들이지 않은 근거
확인서가 착오 또는 기망에 의하여 작성되었다고 인정할 아무런 증거 없음

결론 피고의 업무상 배임·무권대리 항변은 이유 없음.

최종 결론

피고는 이 사건 업종제한 약정에 따라 E호 점포에서 약국 영업을 하거나 제3자로 하여금 약국 영업을 하게 하여서는 안 되는 의무를 부담함. 원고들의 청구는 모두 이유 있으므로 인용함.

참조: 의정부지방법원 2026. 4. 15. 선고 2025가합50121 판결

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