2001다73626 매매계약금등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 주택조합의 비법인사단 해당 여부
• 비법인사단인 주택조합의 총유재산 처분 시 총회 결의 없이 체결된 분양계약의 효력
• 분양계약 무효 시 묵시적 추인 또는 신의칙상 무효 주장 제한 가능 여부
• 비법인사단의 의무가 구성원 개인에게 귀속되는지 여부
• 조합원들이 피고 주택조합·조합장의 사용자 지위에 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 상고심에서 새로 제출한 주장(묵시적 추인, 신의칙, 사용자 책임)의 적법한 상고이유 해당 여부
• 민법 제126조 표현대리 규정의 총유물 처분에 대한 준용 가능 여부

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2) 사실관계

• 피고 서대전우체국 직장주택조합(이하 '피고 주택조합')은 주택건설촉진법에 따라 설립된 주택조합으로, 서대전우체국 및 소속국 근무 무주택 세대주 공무원들을 조합원으로 하여 주택건설을 목적으로 결성된 단체임
• 피고 주택조합은 조합원 가입·탈퇴와 관계없이 단체로서 존속하며, 임원 및 대표 방법, 총회 운영, 재산 관리 등이 규약으로 확정되어 있음
• 규약 제12조는 조합장의 대표권을, 제14조는 총회 승인사항을 규정하고 있으나, 총유재산의 처분에 관한 별도 규정은 없음
• 조합장인 피고 18은 총회 결의 없이 이 사건 건물에 대한 처분 권한을 부여하는 내용의 결의서를 작성하고, 이를 근거로 원고와 분양계약을 체결함
• 이 사건 건물에 대한 분양대금은 피고 주택조합 아파트 건설대금으로 충당되었고, 조합원들은 별도 이의를 제기하지 않음

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제126조	권한을 넘은 표현대리
민법상 총유 관련 법리	비법인사단의 총유물 관리·처분은 정관·규약 또는 총회 결의에 의함

판례요지

• 비법인사단 해당 여부: 주택조합이 단체 고유의 목적, 규약, 집행기관인 대표자, 총회 다수결 원칙, 구성원 변동과 무관한 단체 존속 등 단체의 중요사항을 갖추고 있다면 조합이라는 명칭에 불구하고 비법인사단에 해당함 (대법원 2000다18271 판결 참조)

• 총유물 처분의 효력: 비법인사단의 총유재산 처분에 관하여 정관·규약에 정한 바가 있으면 이에 따르고, 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 하며, 이러한 절차를 거치지 않은 행위는 무효임 (대법원 2000다10246, 2000다96 판결 참조)

• 표현대리 준용 불가: 비법인사단의 대표자가 총유재산 처분에 관하여 총회 결의를 거치지 아니하고는 이를 대리하여 결정할 권한이 없으므로, 민법 제126조 표현대리 규정이 준용될 여지가 없음 (대법원 2001다57679 판결 참조)

• 구성원 개인의 책임 불귀속: 비법인사단의 대표자가 적법하게 계약을 체결하였더라도, 그 책임은 독립한 권리의무의 주체인 비법인사단에 귀속되며 구성원 개인이 부담하지 않음 (대법원 2000다18271 판결 참조)