약정금

2005다32159 약정금

실체법적 쟁점

구 부동산중개업법 관련 법령상 중개수수료 한도 초과 약정의 사법상 효력: 강행법규(효력규정) 위반으로 무효인지, 아니면 단속규정에 불과하여 유효인지
한도 초과 중개수수료 약정에 기한 부당이득반환청구의 인정 여부

소송법적 쟁점

원고와 피고 사이에 부동산 중개수수료 약정이 체결됨
해당 약정은 구 부동산중개업법 관련 법령 및 '제주도 부동산 중개수수료 및 실비의 기준과 한도 등에 관한 조례'에서 정한 한도를 초과하는 수수료를 포함함
원고가 한도 초과 부분에 해당하는 금액의 반환을 청구함
원심(제주지방법원 2005. 5. 11. 선고 2005나305 판결)은 초과 부분을 무효로 보고 부당이득반환을 명함

적용법령

조문	요지
구 부동산중개업법 제1조	부동산중개업의 건전한 육성, 공정한 거래질서 확립, 국민 재산권 보호를 입법목적으로 규정
구 부동산중개업법 제2조 제1호, 제3조, 제20조 제1항·제3항, 시행규칙 제23조의2 제1항	중개업자의 수수료 수령 근거 및 한도(거래가액 대비 0.2% ~ 0.9% 이내, 조례로 결정)
구 부동산중개업법 제15조 제2호	한도 초과 금품 수령 및 어떠한 명목의 금품 수령도 금지
구 부동산중개업법 제22조 제2항 제3호	금지행위 위반 시 중개업 등록 취소 사유
구 부동산중개업법 제38조 제2항 제5호	금지규정 위반 시 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금

판례요지

부동산중개업법 관련 법령이 중개수수료 한도를 초과하는 수수료를 받지 못하도록 한 규정들은 **강행법규(효력규정)**에 해당함
근거:
- 부동산중개업법의 입법목적(공정한 부동산거래질서 확립, 국민 재산권 보호)에 맞추어 관련 약정의 효력을 해석하여야 함
- 한도 초과 수수료를 받는 행위뿐 아니라 그 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있음
- 부동산 중개수수료는 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 강한 규제가 요청됨
- 행정적 제재나 형사적 처벌만으로는 입법목적 달성에 부족하고, 한도 초과 약정에 의한 경제적 이익의 귀속을 방지하여야 할 필요가 있음
따라서 부동산중개업법 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효
이와 배치되는 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다70972 판결(위 금지규정은 단속규정에 불과하고 효력규정이 아니라는 취지)은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 변경함