판례요지

• 표준임대보증금·임대료 규정의 효력규정성: 공공건설임대주택 임대보증금·임대료 상한 규정은 법령 제정 목적 및 입법 취지에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 제한하는 효력규정임
• 임차인의 동의의 의미: 고시상 '임차인의 동의'는 표준임대보증금·표준임대료로 계약 체결 가능한 상황에서 스스로 상호전환 여부를 선택하는 것을 의미함. 임대사업자가 일방적으로 상호전환 조건을 제시하고 이를 받아들이거나 청약을 포기하는 것만 선택할 수 있게 한 경우는 동의권 부여로 볼 수 없음(대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다23425 판결 참조)
• 무효행위의 전환(민법 제138조) 적용: 상호전환이 절차상 위법으로 무효가 되는 경우, 임대차계약 전부 무효로 보면 임차인이 퇴출되어 입법 목적 달성 불가능. 반면 표준임대보증금 + 계약상 임대료 조건으로만 존속한다고 보면 임대사업자에게 일방적으로 불리하여 형평에 어긋남. 따라서 특별한 사정이 없는 한 당사자 쌍방이 상호전환을 하지 않은 원래의 임대 조건, 즉 표준임대보증금과 표준임대료에 의한 임대 조건으로 임대차계약을 체결할 것을 의욕하였으리라고 봄이 상당함 → 민법 제138조에 따라 표준임대보증금·표준임대료 조건의 임대차계약으로 유효하게 존속
• 상호전환 무효 시 법률관계: 임대사업자는 표준임대보증금 초과 수령액을 부당이득으로 반환할 의무, 임차인은 표준임대료를 지급할 의무가 각각 발생함
• '3월 이상 연속 연체' 해지사유 해석: 연체횟수가 3회 이상이어야 함은 명백. 나아가 연체횟수뿐 아니라 연체금액에서도 3개월분 이상이어야 함. 그렇게 새기지 않으면 민법 제640조(일반 임대차)보다 임대주택 임차인이 더 불리해지는 결과가 발생하여 해지사유를 엄격하게 제한하는 입법 취지에 배치됨. 다만 매월 임대료 일부씩을 3개월 이상 연속 연체하여 전체 연체액 합계가 3개월분 임대료 이상이 되는 경우에도 해지사유에 해당함

4) 적용 및 결론

쟁점① 상호전환 약정의 효력 및 무효행위의 전환

• 법리: 표준임대보증금·임대료 규정은 효력규정으로, 임차인의 적법한 동의 없는 상호전환 약정은 무효. 다만 무효인 임대차계약은 민법 제138조에 따라 당사자의 가정적 효과의사가 인정되면 다른 내용의 임대차계약으로 전환됨
• 포섭: 이 사건 임대차계약은 표준임대보증금 및 표준임대료를 기준으로 정기예금이율을 적용하여 상호전환한 것이고, 원고가 일방적으로 제시한 조건에 피고가 승낙한 것으로서 법령상 방식에 의한 임차인 동의 절차를 거치지 않음 → 효력규정 위반으로 무효. 이 사건 계약 체결 경위와 전체 계약 내용을 감안하면, 당시 무효임을 알았다면 원·피고 모두 상호전환을 하지 않은 원래 임대 조건(표준임대보증금 137,191,000원, 표준임대료 909,000원)으로 계약을 체결하였으리라고 봄이 상당함. 이 경우 임차인이 퇴출되지 않아 입법 목적도 달성되고 쌍방에게도 형평에 맞음
• 결론: 이 사건 임대차계약은 민법 제138조에 따라 표준임대보증금·표준임대료 조건의 임대차계약으로 유효하게 존속함. 피고는 표준임대료 909,000원을 지급할 의무가 있고, 원고는 초과 수령한 임대보증금 차액을 부당이득으로 반환할 의무 있음

쟁점② 임대료 연체 및 해지 가부

• 법리: '3월 이상 연속 연체' 해지사유는 연체횟수(3회 이상) + 연체금액(3개월분 이상)이 모두 충족되어야 하며, 매월 일부씩 연체하더라도 합계가 3개월분 이상이면 해지사유에 해당함
• 포섭: 피고는 이 사건 임대차계약이 표준임대료(월 909,000원) 조건으로 전환된 이후에도 월 593,000원만 납부하고 차액 316,000원을 미납하였으며, 선행 확정판결(2011. 6. 29. 확정)에 의해 지급 의무가 명확해진 후에도 2011. 6.부터 2011. 11.까지 6회 이상 연속 미납. 원고가 2011. 12. 23. 해지 통고 당시 연체액 합계가 3개월분 임대료(월 316,000원 × 6회 = 1,896,000원)를 초과함은 계산상 명백
• 결론: 원고는 표준임대차계약서 제10조 제1항 제4호에 따라 이 사건 임대차계약을 유효하게 해지할 수 있음

원심의 법리 오해

• 원심은 일부무효 법리에 따라 '표준임대보증금 + 계약상 임대료(593,000원)' 조건으로 존속한다고 보고, 차액 316,000원은 임대료가 아닌 부당이득반환의무에 불과하여 해지 불가하다고 판단하였으나, 무효행위의 전환 및 임대주택 임대차계약 해지사유에 관한 법리를 오해함
• 또한 피고에게 월 316,000원을 임대료로 지급하도록 명한 선행 확정판결의 기판력에도 저촉됨
• 결론: 원심판결 파기, 수원지방법원 합의부에 환송

5) 소수의견

대법관 김신, 김소영, 권순일, 박상옥의 별개의견

• 요지: 상호전환이 임대주택법령 위반으로 무효인 경우, 무효행위의 전환(민법 제138조) 법리를 적용할 것이 아니라 일부무효(민법 제137조 단서) 법리에 따라 임대보증금은 표준임대보증금 초과 한도 내에서만 무효이고, 임대차계약의 나머지 부분(계약상 임대료 593,000원 등)은 유효하게 존속한다고 보아야 함
• 근거:
  • 보증금계약은 임대차계약의 종된 계약이나 별개이므로, 보증금의 일부가 무효라고 하여 임대차계약상 차임 부분까지 당연히 무효가 되거나 증액되는 것은 아님
  • 임대주택법령상 표준임대보증금·표준임대료는 임대 조건의 '상한'을 의미할 뿐, 당사자가 상한액으로 계약을 체결할 것을 예정하는 취지가 아님. 임대 조건은 수요·공급에 따라 상한 이하에서 자유롭게 결정 가능
  • 이 사건에서 임차인은 계약 체결 시 표준 조건이나 상호전환에 관한 설명·선택권을 부여받은 사실이 없으므로, 임차인에게 표준임대료 조건을 원하였다는 가정적 의사를 추단하기 어려움
  • 다수의견처럼 계약을 소급하여 표준임대료 조건으로 전환하면 임차인이 약정임대료를 성실히 납부하여 왔음에도 사후적으로 임대료 지급의무를 완전히 이행하지 않은 것으로 의제되어 임차인 보호에 반함
  • 별개의견 해석에 의해도 임대사업자는 차임증감청구권 행사로 임대 조건을 새로이 정할 수 있으므로 형평에 반하지 않음
• 결론(파기 동의): 원심이 직권조사사항인 확정판결의 기판력 저촉 여부를 심리·판단하지 않은 잘못이 있으므로 파기 불가피. 환송 후 원심법원은 신의성실 원칙·권리남용금지 원칙 위반 여부도 아울러 검토할 것

참조: 대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 판결