4) 적용 및 결론

쟁점 1. 구분소유권의 성립 여부 (신탁등기 당시)

• 법리: 구분의사가 객관적으로 외부에 표시된 구분행위가 선행하고, 1동의 건물 및 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 대장등록이나 등기 없이도 그 시점에 구분소유가 성립함
• 포섭: 피고가 2002. 5. 15.경부터 각 구분건물에 대하여 분양계약을 체결하여 구분의사를 외부에 표시하였으므로 구분행위 존재 인정. 2003. 8. 25.경 지하 2층부터 지상 12층까지 각 층의 기둥·주벽·천장 슬래브 공사가 완료되어 각 전유부분의 구조상·이용상 독립성이 갖추어짐. 이 사건 신탁등기가 마쳐진 2003. 9. 4. 당시 아직 건축물대장에 등록되지 않았으나, 이미 구분건물의 물리적 완성이 이루어진 상태였으므로 구분소유권은 그 이전에 이미 성립
• 결론: 신탁등기 당시 이미 구분소유권이 성립한 상태였음; 아직 대장등록이 이루어지지 않아 구분소유가 성립하지 않았다는 피고의 주장 배척

쟁점 2. 부동산담보신탁계약의 효력 (분리처분금지 위반)

• 법리: 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 집합건물법 제20조 위반으로 무효
• 포섭: 신탁등기 당시 구분소유권이 이미 성립한 이상, 피고가 한국토지신탁과 이 사건 토지에 관하여 체결한 부동산담보신탁계약은 전유부분인 구분건물과 분리하여 대지(대지사용권의 목적)를 처분한 것으로 집합건물법 제20조에 위배됨
• 결론: 부동산담보신탁계약 무효; 이 사건 신탁등기는 말소되어야 함

쟁점 3. 한국토지신탁의 '선의의 제3자' 해당 여부

• 법리: '선의'의 제3자는 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 토지를 취득한 자를 의미함
• 포섭: ① 신탁계약 체결 당시 이 사건 아파트가 12층 전부에 걸쳐 기둥·지붕·천장 슬래브의 형태를 갖추어 집합건물로서의 외관이 명백히 갖추어져 있었던 점, ② 부동산담보신탁계약서 특약사항 제4조에서 신탁부동산에 건축되는 건물(완성 또는 미완성건물 포함)을 신탁재산으로 본다고 명시적으로 규정한 점에 비추어, 한국토지신탁은 이 사건 토지가 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 알고 있었음이 상당함
• 결론: 한국토지신탁은 선의의 제3자에 해당하지 않음; 분리처분금지로 대항 가능

5) 소수의견

대법관 김창석, 대법관 김신의 반대의견

• 구분소유권은 물권으로서 대세적 효력이 있고, 성립에 따라 구분건물과 대지가 처분의 일체성을 갖는 등 제3자에 중대한 영향을 미치므로, 구분행위는 등기에 준할 정도의 명료한 공시기능을 갖추어야 함
• 집합건축물대장 등록이 구분행위의 필수적 방식임. 건축물대장 등록은 처분권자가 건물의 단독소유권을 구분소유권으로 변동시키는 확정적·공적 구분행위임
• 건축허가신청·분양계약은 잠정적·유동적이어 구분소유권의 범위·내용을 확정하고 공시하는 기능을 수행할 수 없음
• 원칙적으로 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 시점, 예외적으로 법원의 등기촉탁에 의하여 구분건물의 표시에 관한 등기가 마쳐진 시점에 구분소유가 성립함
• 이 사건에서 신탁등기 당시(2003. 9. 4.) 건축물대장 등록·등기 모두 이루어지지 않았으므로 구분소유권이 성립되었다고 할 수 없음 → 원심판결은 파기되어야 함
• 수분양자 보호는 법정지상권 성립, 보전처분, 주택법 제40조 등 다른 법적 장치로 도모하여야 하고, 부동산 물권에 관한 기본원칙을 훼손하는 해석론으로 해결할 문제가 아님

참조: 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 판결