판례요지

• 부당이득 성립 여부 (다수의견): 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도·계단 등 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있음
• 해당 공용부분이 구조상 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들의 해당 공용부분에 대한 사용·수익할 권리가 침해되었고, 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해에 해당함
• 근거①: 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용하고 지분비율에 따라 이익을 취득할 권리를 가지므로(집합건물법 제11조, 제17조), 일부 구분소유자가 집합건물법에서 정한 절차를 거치지 않고 공용부분을 배타적으로 사용하면 다른 구분소유자들의 사용·수익권을 침해하여 손해를 가한 것임
• 근거②: 정당한 권원 없이 집합건물의 공용부분을 배타적으로 점유한 자는 부동산의 점유·사용 그 자체로 부당한 이익을 얻게 되고, 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 사용할 가능성이 원천적으로 봉쇄되는 손해를 입음. 별개 용도 사용 가능성이나 임대 가능성은 부당이득반환의무 성립 여부를 좌우하는 요소가 아님
• 근거③: '차임 상당액'은 부동산 무단점유·사용으로 얻은 부당이득을 금전적으로 평가하는 데 필요한 기준일 뿐이고, 해당 부동산이 임대 가능한 부동산일 것을 요건으로 하기 때문이 아님
• 근거④: 침해부당이득 제도의 목적은 정당한 권원 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 손해를 가한 자로부터 이득의 원천이 된 재산의 권리자에게 그 이익을 귀속시킴으로써 부당한 재산적 가치의 이동을 조정하는 것임. 공용부분이 구조상 별개 용도나 임대 불가라는 이유로 손해가 없다고 한다면 무단점유자의 이익 보유를 정당화하여 공평의 이념에 반함
• 위 법리는 구분소유자가 아닌 제3자가 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하는 경우에도 마찬가지로 적용됨
• 종전 대법원판결 변경: 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다42277 판결 등을 비롯하여 공용부분 무단점유에 대해 차임 상당의 손해가 없음을 이유로 부당이득이 성립하지 않는다고 판시한 종전 대법원판결들은, 이 판결의 견해에 배치되는 범위에서 모두 변경

4) 적용 및 결론

쟁점①: 복도·로비의 전체공용부분 해당 여부 및 피고의 전체 점유 여부 (피고 상고이유)

• 법리: 집합건물의 복도·로비가 구조상 구분소유자 전원의 공용에 제공된 경우 전체공용부분에 해당함
• 포섭: 이 사건 복도와 로비(477.19㎡)는 이 사건 건물을 출입하기 위한 통로로 사용되던 곳으로 구조상 전체공용부분에 해당하고, 피고의 전유부분이거나 피고만 이용하도록 제공된 일부공용부분으로 볼 수 없음. 피고는 퍼팅연습시설 등을 설치하고 골프연습장 내부공간인 것처럼 사용하면서 다른 층을 통해 들어오는 사람들에게 2층 로비 이용을 안내하는 등 이 사건 복도와 로비 전체를 점유·사용한 것으로 인정됨
• 결론: 피고의 상고이유 주장(전유부분 또는 일부공용부분 해당, 점유 부인) 이유 없음 → 피고 상고 기각

쟁점②: 부당이득반환의무 성립 여부 (원고 상고이유)

• 법리: 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 점유·사용한 자는 해당 공용부분이 구조상 별개 용도 사용·임대 가능 여부와 무관하게, 다른 구분소유자들의 사용·수익할 권리를 침해한 손해에 대해 부당이득반환의무를 짐
• 포섭: 이 사건 복도와 로비는 전체공용부분으로서 구분소유자들은 이를 출입·통행 용도로 사용할 권리 및 지분비율에 따른 이익 취득 권리를 가짐. 피고가 정당한 권원 없이 배타적으로 골프연습장의 내부공간인 것처럼 사용하여 이익을 얻었고, 그로 인해 다른 구분소유자들은 이 사건 복도와 로비를 전혀 사용할 수 없게 됨. 원심은 구조상 별개 용도 사용·임대 가능성을 인정하기 어렵다는 이유만으로 부당이득반환청구를 기각하였으나, 이는 부당이득에 관한 법리를 오해한 잘못임
• 결론: 원심판결 중 원고 패소 부분 파기, 청주지방법원 합의부에 환송 (환송 후 원심은 피고의 무단점유로 인한 부당이득이 성립함을 전제로 반환 범위를 심리할 것)

쟁점③: 관리단의 부당이득반환청구권 행사 적격 여부

• 법리: 관리단은 건물 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 행사할 수 있으며(집합건물법 제23조의2), 관리인은 공용부분 보존·관리를 위한 행위 및 재판상 행위 권한을 가짐(제25조 제1항)
• 포섭: 원고는 변론기일에 소장·준비서면을 통해 ① 관리단집회 결의에 따라 소 제기하여 부당이득반환을 청구한다고 주장하고, ② 규약 제13조·제22조를 근거로 공용부분 사용료 징수 주체로서 피고에게 사용료 상당 부당이득반환을 구한다고 주장하였으며, 관련 증거(규약, 관리단집회 회의록 등)도 제출함. 따라서 원고가 부당이득반환을 구할 수 있는 근거에 관하여 주장하였음이 분명함. 원심이 이를 간과하고 사용·수익권에 관한 주장·증명이 없다는 이유로 청구를 기각한 것은 법리 오해 및 심리 미진의 잘못임
• 결론: 원고의 상고이유 주장 이유 있음 → 파기환송

5) 소수의견

대법관 박상옥의 반대의견

• 부당이득 성립 부정: 집합건물의 복도·계단 등 필수적 공용부분은 구조상 점포 등 별개 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로, 구분소유자 중 일부나 제3자가 점유·사용하였더라도 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없어 부당이득이 성립하지 않음. 종전 대법원판결은 유지되어야 함
• 근거①: 필수적 공용부분은 집합건물 전체 유지·관리를 위해 그 용도대로의 사용이 절대적으로 보장·유지되어야 하고, 집합건물법에 따라 특정인에게 배타적으로 임대하여 차임 소득을 얻는 것이 허용되지 않으므로, 처음부터 구분소유자들에게 차임 상당 이익이 발생할 여지가 없음
• 근거②: 공용부분의 무단사용으로 차임 상당 부당이득이 성립하기 위해서는 구분소유자들이 차임 상당 이익을 얻을 수 있었는데도 이를 얻지 못한 손해를 전제해야 하나, 이 사건과 같은 필수적 공용부분에 대해서는 그러한 가능성 자체가 없음
• 근거③: 공용부분 무단점유로 손해가 발생하더라도 그 손해는 통행권이나 일시적 점유권 침해 정도에 그치는 것으로, 이는 차임 상당의 손해와는 다르며 원고는 이 사건에서 차임 상당 이익 상실만을 주장하였을 뿐임
• 관리단의 청구권 행사 부정: 공용부분 무단점유로 인한 부당이득반환청구권은 구분소유자에게 분할 귀속되는 것이고, 관리단이 이를 행사할 명확한 법적 근거가 없음. 관리단이 이를 청구하려면 구분소유자들로부터 유효하게 권리를 양수하는 등 특별한 사정이 증명되어야 하고, 피고의 지분비율에 해당하는 금액은 청구할 수 없음
• 결론: 원심판단은 수긍할 수 있고 원고의 부당이득반환청구는 기각되어야 함

참조: 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 판결