• 집합건물 대지의 공유관계에 민법상 공유물 일반 법리 불적용

  • 일반 건물의 경우 대지를 사용·수익할 권원이 건물 소유권과 별개로 존재하나, 집합건물의 경우 대지사용권인 대지지분이 전유부분에 종속되어 일체화되는 관계에 있음
  • 집합건물 대지의 공유관계에는 이와 같은 특수성이 있으므로 민법상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용될 수 없고, 대지 공유자들 중 구분소유자 아닌 사람이 있더라도 마찬가지임

• 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 부당이득반환의무 미부담

  • 집합건물법에 따라 구분소유자가 대지사용권으로 보유하여야 할 적정 대지지분은 원칙적으로 전유부분의 면적 비율에 따름 (집합건물법 제12조 제1항, 제21조 제1항)
  • 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 전유부분을 소유하기 위하여 집합건물법에서 필요로 하는 대지사용권의 범위를 모두 충족하였으므로, 대지 전부를 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 적법한 권원을 가짐
  • 따라서 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 다른 대지 공유자의 지분권을 침해한다고 볼 수 없고, 법률상 원인 없는 이익을 얻는 것도 아님 → 부당이득 성립요건 미충족
  • 구분소유자 아닌 대지 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초하여 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없음

• 공평·정의의 이념에도 부합

  • 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 집합건물법의 취지에 따라 필요한 대지사용권을 모두 확보하였고, 구분소유자 아닌 대지 공유자가 존재하게 된 데 어떤 원인도 제공하지 않았음
  • 구분소유자 전원이 구분소유자 아닌 대지 공유자에 대하여 부당이득반환의무를 부담한다면, 적정 대지지분을 가진 구분소유자가 종국적으로 손실을 부담하고 적정 대지지분을 가지지 못한 구분소유자의 부담이 줄어드는 정의 관념에 어긋나는 결과 발생
  • 또한 연쇄적 소송으로 이어져 법률관계가 지나치게 복잡해지는 소송경제상 문제 발생
  • 적어도 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 부당이득반환의 법률관계에서 제외하는 것이 정의 관념 및 소송경제 측면에서 합리적

• 판례 변경

  • 구분소유자가 적정 대지지분 보유 여부를 불문하고 구분소유자 아닌 대지 공유자에 대하여 민법상 공유물 일반 법리에 따라 전유부분 면적 비율에 따른 차임 상당 부당이득반환의무를 부담한다고 판단한 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결, 대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결 등은 이 판결의 견해와 배치되는 범위에서 변경

4) 적용 및 결론

쟁점: 적정 대지지분을 가진 구분소유자에 대한 부당이득반환청구 가능 여부

• 법리

  • 집합건물 대지의 공유관계에서는 전유부분과 대지사용권의 종속적 일체불가분성으로 인해 민법상 공유물 일반 법리가 그대로 적용될 수 없고, 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 대지 전부를 용도에 따라 사용·수익할 적법한 권원을 가지므로 부당이득반환의무를 부담하지 않음

• 포섭

  • 피고는 이 사건 전유부분(43.93㎡)에 대한 소유권이전등기와 함께 이 사건 토지 중 18.12/461.4 지분을 취득하였고, 그 지분 비율(0.0392)은 이 사건 집합건물 전체 전유부분 면적 대비 피고 전유부분 면적 비율과 일치함
  • 가건물 면적을 합산하여 계산하더라도 피고는 구분소유자로서 취득하여야 할 대지지분을 모두 확보함
  • 즉 피고는 적정 대지지분을 가진 구분소유자에 해당함
  • 따라서 피고의 대지 점유·사용이 구분소유자 아닌 대지 공유자인 원고의 지분권을 침해하였다거나 법률상 원인 없는 이익을 얻었다고 볼 수 없음
  • 원심은 피고가 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지지분을 소유하였는지를 살피지 않은 채 부당이득반환의무를 인정하였는바, 이는 적정 대지지분을 가진 구분소유자의 부당이득반환의무에 관한 법리를 오해한 것임

• 결론

  • 원심판결 파기, 서울중앙지방법원에 환송

5) 소수의견

해당 없음 (관여 법관 일치된 의견, 대법관 안철상의 보충의견 있음)

대법관 안철상 보충의견 요지

• 집합건물 대지의 공유관계는 민법상 일반 공유관계와 동일하게 볼 수 없음. 구분소유자들의 대지 사용·수익은 각자 전유부분 면적 비율만큼 사용·수익하는 것으로 평가되고, 이미 실무상 구분소유자들의 부당이득반환의무가 분할채무임을 전제로 형성되어 있음
• 구분소유자들 사이의 대지 공유관계에서도 이미 민법상 공유물 일반 법리의 적용이 일부 제한됨 (대법원 2012다119870 판결 등 참조)
• 적정 대지지분을 가지지 못한 구분소유자는 구분소유자 아닌 대지 공유자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하며, 그 범위는 구분소유자 아닌 대지 공유자 지분에 해당하는 차임 상당액 중 부족 지분 비율에 따라 산정함
• 초과 대지지분을 가진 구분소유자가 그 초과 지분권에 기하여 적정 대지지분을 가지지 못한 구분소유자를 상대로 부당이득반환 청구를 할 수 있는지는 향후 이론 정립 필요
• 대지권등기가 마쳐지지 않은 집합건물의 경우 대지권등기가 용이하게 이루어지도록 관련 법령·등기실무 개선이 필요함

참조: 대법원 선고 2017다257067 판결