2010다43801 건물퇴거

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 건물의 존립에 필요한 토지사용권이 소멸된 경우, 토지소유자가 건물점유자(임차인)에 대하여 소유권에 기한 방해배제로서 건물퇴거를 청구할 수 있는지 여부
• 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 건물임차권이 토지소유자에 대한 관계에서 토지사용권으로 기능할 수 있는지 여부
• 민법 제304조(전세권의 효력 확장)가 건물소유자의 토지사용권 부존재 시에도 건물점유자를 보호하는 근거가 될 수 있는지 여부
• 지상권자의 지료 불지급으로 인한 지상권소멸청구가 민법 제304조 제2항의 "전세권자 동의 없이 지상권을 소멸하게 하는 행위"에 해당하는지 여부

소송법적 쟁점

• 건물소유자에 대한 철거·인도 확정판결의 효력이 건물점유자(임차인)에게 직접 미치는지 여부(관련 배경 쟁점)

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2) 사실관계

• 소외인은 이 사건 건물의 소유자였으며, 동 건물의 대지(이 사건 토지)가 임의경매절차를 통해 원고에게 매각됨으로써 토지 소유권 상실 → 법정지상권 취득
• 소외인은 원고가 여러 차례 제기한 지료청구소송에서 확정된 지료를 24개월 이상 연체 → 법정지상권 소멸
• 원고는 소외인을 상대로 이 사건 건물의 철거 및 대지 인도를 명하는 확정판결 취득
• 피고들은 이 사건 건물의 각 점유부분에 관하여 주택임대차보호법상 대항력 요건을 갖춘 임차인으로서 건물을 점유 중
• 피고들은 대항력 있는 임차권을 근거로 원고의 퇴거청구에 대항할 수 있다고 주장

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제304조 제1항	타인 토지 위 건물에 전세권 설정 시, 그 효력은 건물소유를 목적으로 한 지상권·임차권에도 미침
민법 제304조 제2항	전세권설정자는 전세권자 동의 없이 위 지상권·임차권을 소멸하게 하는 행위 불가
민법 제287조	지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않으면 지상권설정자가 지상권소멸청구 가능
민법 제622조 제1항	건물의 소유를 목적으로 한 토지 임차권은 등기 시 제3자에게 대항력 있음
주택임대차보호법 제3조 제1항	주택 임차인이 대항요건(인도+전입신고) 갖추면 그 다음 날부터 제3자에 대항력 취득

판례요지

• 토지소유자의 건물점유자에 대한 퇴거청구 인정: 건물이 토지사용권을 갖추지 못하여 건물소유자에 대해 철거·인도청구가 가능한 경우, 건물소유자가 아닌 제3자가 건물을 점유하고 있으면 그 점유를 제거하지 않는 한 철거집행이 불가능함 → 토지소유권이 그 점유에 의해 원만한 실현을 방해받고 있으므로, 토지소유자는 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에게 퇴거를 청구할 수 있음
• 대항력 있는 건물임차권의 토지소유자 대항 불가: 건물임차권의 대항력은 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 한 것이 아니므로, 이를 토지소유권 제약 근거로 사용 불가. 대항력 있는 임차권이 존재하더라도 이를 토지소유자에 대한 토지사용권이라 할 수 없음. 건물임차권이 대항력을 갖춘 후 대지 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항·주택임대차보호법 제3조 제1항의 '제3자'에 해당하지 않음