91다41316 위약금

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 국토이용관리법상 규제구역 내 수필지 토지 매매 시 거래단위면적 산정 기준 (필지별 면적 기준 vs. 전체 면적 기준)
• 매매당사자가 복수인 경우 거래단위면적을 당사자 1인별 면적으로 산정할 수 있는지 여부
• 허가 없이 체결된 규제구역 내 토지 매매계약의 효력 — 확정적 무효 vs. 유동적 무효
• 유동적 무효 상태의 계약을 전제로 지급된 계약금에 대한 부당이득반환청구 가부 및 시기

소송법적 쟁점

• 다수 당사자(매도인 4인, 매수인 4인) 사이의 계약금 반환 채권채무관계: 불가분채권채무 여부 심리 없이 매도인 1인이 매수인 1인에게 계약금 전액을 반환할 의무가 있다고 판단한 원심의 적법성

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2) 사실관계

• 피고를 포함한 매도인 4인이 원고를 포함한 매수인 4인에게 이 사건 임야 두 필지를 매도하는 매매계약 체결
• 두 필지 임야는 서로 접해 있고, 매매계약은 하나의 계약으로 체결되었으며 매매대금은 필지 구분 없이 일괄 결정됨
• 이 사건 임야 지역은 건설부 공고에 의하여 국토이용관리법상 규제구역으로 지정되어 있었고, 면적 6,000㎡ 초과 임야 거래는 도지사 허가 대상이었음
• 각 필지별 면적은 6,000㎡에 미치지 않으나, 두 필지 총면적은 6,000㎡를 초과함
• 원고는 주위적 청구와 별도로 예비적 청구로서 매매계약 무효를 원인으로 한 계약금 부당이득반환을 피고에게 청구함
• 원심은 이 사건 매매계약이 허가 없이 체결되었으므로 당연 무효라고 판단하고, 피고가 계약금 전액을 원고에게 반환할 의무가 있다고 판시함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
국토이용관리법 제21조의3 제1항·제2항	규제구역 내 토지거래계약 시 관할도지사 허가 또는 신고 의무
국토이용관리법 제21조의3 제8항	토지면적 산정방법에 관한 사항을 대통령령에 위임
국토이용관리법시행령 제25조 제3항	일단의 토지이용을 위한 연속 거래 시 전체를 하나의 거래로 간주
국토이용관리법시행령 제25조 제4항	규제구역 지정 당시 신고대상 초과 토지는 분할 후 최초 거래에서 분할 전 면적 기준 적용
민법 부당이득 관련 규정	무효 계약에 기하여 지급된 금원의 반환 의무
민법 채권 분할 원칙	특별한 의사표시 없는 한 복수 채권자·채무자는 균등 비율로 권리·의무 부담

판례요지

• 거래단위면적 산정 기준: 수필지 토지가 하나의 매매계약 목적물인 경우, 거래단위면적은 필지별로 정할 것이 아니라 목적 토지들의 지리적 근접성·이용상황·거래의 경제적 목적·대금 결정방법 등 제반사정을 종합하여 수필지 전체 면적 기준으로 결정하여야 함. 매수인 또는 매도인이 여러 사람이라도 당사자 1인별 면적이 아닌 당해 토지면적 자체를 기준으로 결정함
• : 두 필지 임야는 서로 접해 있고, 하나의 계약으로 대금도 일괄 결정되었으므로 총면적이 6,000㎡를 초과하는 이상 필지별 면적이나 당사자 수에 관계없이 허가 대상 거래에 해당함