그러나 자동해지 후에도 계약당사자들이 계약 유효를 전제로 논의를 계속하고, 임대인이 해지에 따른 법률효과를 주장하지 아니한 채 계약 이행을 촉구한 경우 → 자동해지조항의 효력을 상실시키고 계약을 부활시키는 묵시적 합의가 있었다고 해석 가능
묵시적 합의해지
합의해지는 명시적·묵시적 모두 가능하며, 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우 묵시적 합의해지 인정(대법원 97다43499 참조)
소외 회사의 해지 통보 및 보증금 반환 요구 + 원고의 재임대를 통한 반환 약속 + 차임 지급 미요구 등 → 이 사건 임대차계약은 1997. 11. 29. 묵시적으로 합의해지됨
양도금지 특약의 해석 및 대항력
처분문서는 특별한 사정이 없는 한 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석해야 하며, 이견이 있을 때에는 문언, 약정 동기와 경위, 목적, 당사자의 진정한 의사를 종합하여 논리·경험칙에 따라 합리적으로 해석(대법원 99다23574 참조)
이 사건 양도금지 특약은 그 문언상 효력 제한 기간을 두고 있지 않으므로, 임대차 종료·명도 이후에도 효력 유지됨(원심의 제한 해석은 처분문서 해석 오류)
임대인에게도 종료 후 제3자와의 법률분쟁 예방 등 양도금지 특약의 실익이 있음
그러나 채권양도금지 특약에 대항하려면 양수인의 악의 또는 중과실을 채권양도금지로 대항하려는 자가 입증해야 하고(대법원 96다18281, 99다8834 참조), 중과실이란 약간의 주의로도 특약 존재를 알 수 있었음에도 그 주의조차 하지 않은 것을 의미함
피고(양수인)가 채권 양수 당시 양도금지 조항을 알았거나 중과실이 있다는 점의 입증이 없으므로 원고는 피고에게 양도금지 특약으로 대항 불가
합의해지 후 지연손해금
합의해지(해지계약)는 계약 당사자 쌍방이 합의로 계속적 계약을 해지시점 이후 장래를 향하여 소멸시키는 새로운 계약; 그 효력은 합의 내용에 의하여 결정되며, 민법 제548조 제2항은 적용되지 않음(대법원 95다16011 참조)
따라서 당사자 약정이 없는 한 합의해지 반환 금전에 대하여 받은 날로부터의 이자를 당연히 가산할 의무 없음
합의해지 후 전세금 반환채무는 상당한 기간 경과 후 기한의 정함이 없는 채무가 되므로, 이행청구(반소장 부본 송달 등)를 받은 다음 날부터 이행지체 가능
그러나 쌍무계약에서 동시이행관계에 있는 경우, 상대방의 이행제공 없이는 이행지체 불발생; 이 효과는 동시이행 항변권을 반드시 행사하지 않아도 발생함(대법원 2001다3764 참조)
보증금 반환과 전세권말소등기는 동시이행관계에 있으므로, 피고가 전세권말소등기의무의 이행제공 또는 이행을 하여 원고를 이행지체에 빠지게 한 것이 아닌 한, 원고의 전세금 반환채무에 대하여 지연손해금 또는 민법 제548조 제2항의 법정이자를 부가할 수 없음
4) 적용 및 결론
쟁점 ① 자동해지조항 및 계약 부활
법리 — 자동해지조항에 따른 해지는 별도 의사표시 없이 기한 도과로 효력 발생하나, 당사자들의 묵시적 합의로 자동해지 효력을 상실시키고 계약을 부활시킬 수 있음
포섭 — 원고와 소외 회사는 자동해지 기한(1997. 11. 1.) 경과 후인 같은 달 18.경까지 공사 실시 여부를 논의하였고, 원고는 같은 달 21. 해지 효과를 주장하지 않고 조속 입점을 촉구하는 통고서를 발송함; 계약 유효를 전제한 행위가 쌍방으로부터 나타남
결론 — 자동해지조항 효력을 상실시키고 계약을 부활시키는 묵시적 합의 인정; 원심 판단 정당
쟁점 ② 묵시적 합의해지
법리 — 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 객관적으로 일치하면 묵시적 합의해지 인정
포섭 — 소외 회사는 공사 불가로 입점을 포기하고 보증금 반환을 요구하였고(계약 존속 의사 부재), 원고는 재임대를 통해 반환하겠다는 답변만 하고 차임 지급을 2년 가까이 요구하지 않음(계약 유지 의사 부재); 쌍방 모두 보증금 반환으로 계약을 더 이상 유효하게 존속시키지 않으려는 의사가 일치함
결론 — 이 사건 임대차계약은 1997. 11. 29. 묵시적으로 합의해지됨; 원심 판단 정당
쟁점 ③ 양도금지 특약의 효력 범위 및 피고에 대한 대항 가부
법리 — 처분문서는 문언에 따라 객관적으로 해석해야 하며; 채권양도금지 특약은 악의 또는 중과실 있는 양수인에게만 대항 가능하고, 대항하려는 자가 이를 입증해야 함
포섭 — 임대차계약서 제3조 제3항의 양도금지 문언은 효력 기간을 제한하고 있지 않고, 임대인에게도 종료 후 제3자와의 분쟁 예방이라는 실익이 있으므로 원심의 제한 해석은 처분문서 해석 오류임. 그러나 피고의 악의 또는 중과실을 인정할 증거가 없어 원고는 피고에게 양도금지 특약으로 대항 불가
결론 — 원심의 특약 해석은 잘못이나 결론은 동일하므로 판결 결과에 영향 없음; 이 부분 상고 기각
쟁점 ④ 합의해지 후 임대보증금 반환채무의 지연손해금
법리 — 합의해지시 민법 제548조 제2항 적용 없고; 동시이행관계에서 상대방의 이행제공 없으면 이행지체 불발생 (항변권 행사 불요)
포섭 — 원고의 재임대 약속 문언은 지연이자 지급 의사까지 포함하지 않음; 전세금 반환채무와 전세권말소등기의무는 동시이행관계에 있으므로, 피고가 전세권말소등기의무의 이행제공 또는 이행을 하여 원고를 이행지체에 빠지게 하였는지 심리가 필요함에도, 원심은 이를 따지지 않고 합의해지일 다음 날부터 지연손해금 지급을 명함
