98다15545 건물철거등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 배당요구 후 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 잔액에 관하여 경락인에게 대항할 수 있는지 여부
• 임대차 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 계속 점유·사용하는 경우, 부당이득 반환의무의 범위

소송법적 쟁점

• 원심의 부당이득 반환청구 전부 배척이 법리 오해에 해당하는지 여부

---

2) 사실관계

• 피고는 이 사건 주택에 관하여 임차보증금(전세금) 계약을 체결하고 대항요건을 갖춤
• 임차주택에 대한 경매절차에서 피고는 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하고 일부만 배당받음
• 배당받은 금액을 공제한 잔액 금 2,000만 원에 대하여 피고는 대항력 행사를 주장함
• 원고는 경락인으로서 임대인의 지위를 승계한 후, 피고에게 임료 상당의 부당이득 반환을 청구함
• 피고는 종전 임대차계약에서 임차보증금 외에 별도 월임료 지급 약정을 하지 아니함

---

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
주택임대차보호법 제3조 제2항	임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계함
주택임대차보호법 제4조 제2항	임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제

판례요지

• 대항력·우선변제권 겸유 임차인의 지위

  • 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택하여 경매절차에서 보증금 전액에 대해 배당요구를 하였더라도, 순위에 따른 배당 실시 시 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있음 (대법원 96다53628, 97다11195 참조)
  • 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐임
  • 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계함

• 임대차 종료 후 동시이행 항변권 행사와 부당이득

  • 임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있음
  • 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 손해배상책임은 지지 아니함
  • 다만, 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 함 (대법원 80다1201, 87다카2114·2115·2116 참조)
  • 임차인이 임대차 종료 후에도 임차 부분 전부를 사용·수익하여 실질적 이익을 얻고 있다면, 임대차관계가 존속하는 것으로 보는 잔액 보증금에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있으므로 이를 반환하여야 함