대지에 저당권 설정 당시 지상 건물이 존재하는 경우에 한하여, 그 지상 건물의 소액임차인은 대지 환가대금에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있음
저당권 설정 후 비로소 건물이 신축된 경우, 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정하면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입는 범위가 지나치게 확대되어 부당함
따라서 저당권 설정 후 신축된 건물의 임차인은 대지 환가대금에 대하여 우선변제권 없음
신축건물 환가대금에 대한 우선변제권 및 기준 시점
대지에 저당권 설정 후 신축된 건물에 다시 저당권이 설정된 후 일괄 경매된 경우, 확정일자를 갖춘 임차인 및 소액임차인은 신축건물 환가대금에서는 후순위권리자보다 우선변제권 있음
소액보증금 범위는 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 산정함
소액임차인이 동시에 확정일자를 갖춘 임차인인 경우, 신축건물 환가대금 전액에서 후순위권리자보다 보증금 전액을 우선변제받을 권리 있음
임차권 양도·전대 시 대항력 및 우선변제권 존속
임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인·전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 원래 임차인의 임차권 대항력은 동일성을 유지하며 존속함
임차권 양도 시 양수인은 원래 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 이를 대위 행사할 수 있음
임대인 동의 없는 임차권 양도·전대의 효력(배신행위 예외)
임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하게 한 경우에도, 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인은 무단 전대만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없음
이 경우 임차권 양수인·전차인은 양도·전대 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있음
임대주택법상 임차권 양도·전대 요건
임대주택법상의 규제는 임대사업자 등록 여부와 무관하게 적용됨
구 임대주택법 제13조는 임대주택 임차권 양도·전대를 원칙 금지하고, 다른 시·군·구로 퇴거 등 법령 소정의 요건 및 임대사업자의 동의를 갖춘 경우에만 허용함
위 요건을 갖추지 못하면 임차권 양도·전대는 적법·유효하지 않고, 원래 임차인의 대항력이 적법·유효하게 유지·존속된다고 볼 수 없음
4) 적용 및 결론
쟁점 1 — 신축건물 임차인의 대지 환가대금 우선변제권
법리: 저당권 설정 후 신축된 건물의 임차인은 대지 환가대금에서 우선변제권 없음. 소액보증금 범위는 신축건물 담보물권 취득 시를 기준으로 함
포섭: 피고는 이 사건 태영아파트에 2005. 3. 21. 근저당권설정청구권 가등기를 마쳤으며, 이는 신축건물에 대한 담보물권 취득에 해당함. 해당 일자 전 확정일자를 갖춘 원고들은 피고보다 선순위 임차인에 해당하고, 3,000만 원 이하 보증금 중 1,200만 원 이하 임차인이 소액임차인 요건을 충족함
결론: 원심이 2005. 3. 21. 기준으로 확정일자 선후 및 소액보증금 범위를 판단한 것은 정당함
쟁점 2 — 소액임차인이면서 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제 범위
법리: 소액임차인이자 확정일자를 갖춘 임차인은 신축건물 환가대금 전액에서 후순위권리자보다 보증금 전액을 우선변제받을 권리 있음
포섭: 해당 원고들은 소액보증금 우선변제권 외에 확정일자를 갖춘 임차인으로서 소액보증금을 초과하는 보증금 부분에 대하여도 신축건물 환가대금 전액에서 우선변제를 주장할 수 있음
