판례요지

• 임대차 목적물 반환의무 이행불능에 따른 손해배상(종전 법리 유지)

  • 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고 반환할 의무를 부담함(민법 제374조, 제615조, 제654조)
  • 화재 등으로 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우, 임차인이 '자기가 책임질 수 없는 사유'임을 증명하지 못하면 손해배상책임을 짐; 화재의 구체적 발생 원인이 불명인 경우에도 동일(대법원 94다38182, 99다36273 등 참조)
  • 단, 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단되면, 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 특별한 사정이 없는 한 임대인은 임차인에게 책임을 물을 수 없음(대법원 99다64384, 2005다65623, 2009다13170 등 참조)

• 임차 외 건물 부분 손해에 대한 임차인의 채무불이행책임 — 종래 법리 변경(다수의견)

  • 종래 대법원 86다카1066 판결 등: 임차 건물 부분과 임차 외 건물 부분이 '구조상 불가분의 일체'를 이루면, 임차인이 보존에 관한 선량한 관리자 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 한 임차 외 건물 부분 손해도 채무불이행으로 배상 의무 있다고 판단하여 왔음
  • 변경된 법리: 임대인이 임차인을 상대로 임차 외 건물 부분의 손해에 대하여 채무불이행책임을 구하려면, ① 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재 발생 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 계약상 의무 위반이 있었음, ② 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분 손해 사이에 상당인과관계가 있음, ③ 임차 외 건물 부분 손해가 민법 제393조에 따라 배상하여야 할 손해의 범위(통상손해 또는 예견가능한 특별손해) 내에 있음을 임대인이 주장·증명하여야 함
  • 이와 달리 임차인이 임차 외 건물 부분 손해에 대해서까지 귀책사유 없음을 스스로 증명하지 못하면 채무불이행책임을 진다고 판단한 대법원 86다카1066 판결 등은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 모두 변경

• 피해자 직접청구권 및 보험약관 해석

  • 상법 제724조 제2항에 의한 직접청구권의 법적 성질: 보험자가 피보험자의 피해자에 대한 손해배상채무를 병존적으로 인수한 것으로서 피해자가 보험자에 대하여 가지는 손해배상청구권(대법원 94다6819, 2013다71951 등 참조); 보험계약에 따른 보험자의 책임 한도액 범위 내에서 인정됨
  • 임차자 배상책임 특약: 피보험자가 임차한 부동산이 화재로 소멸·훼손됨으로써 부담하는 법률상 배상책임 보상; 배상책임 목적인 임차부동산을 제외한 피보험자가 소유·점유·임차·사용·관리·통제하는 재물의 손해는 보상 제외(특약 제3조 제2항 제5호)
  • 시설소유자 배상책임 특약: 피보험자가 소유·사용·관리하는 시설 관련 우연한 사고로 타인의 재물을 손괴하여 부담하는 법률상 배상책임 보상; 피보험자가 임차하는 재물의 손해에 대한 배상책임은 보상 제외(특약 제4조 제2항 제4호)
  • 따라서 임차 외 건물 부분 손해에 대하여는 임차자 배상책임 특약에 따른 보상책임 없음; 임대차 목적물 자체 손해에 대하여는 시설소유자 배상책임 특약에 따른 보상책임 면제됨
  • 피고 회사가 지급할 보험금은 임대차 목적물 손해 → 임차자 배상책임 특약 한도(1억 원 + 8,000만 원 = 1억 8,000만 원), 임차 외 건물 부분 손해 → 시설소유자 배상책임 특약 한도(1억 원 - 10만 원 = 9,990만 원)로 구분하여 산정하여야 함

4) 적용 및 결론

① 화재 발생 지점에 관한 사실인정

• 법리: 법원은 자유로운 심증으로 논리·경험칙에 따라 사실을 판단함(민사소송법 제202조)
• 포섭: 원심이 국립과학수사연구소 감정 등 제반 증거를 종합하여 화재 발생 지점을 '1층 전면 주출입구 내부 우측 부분'으로 인정한 것은 논리·경험칙에 반하거나 자유심증주의 한계를 벗어나지 않음
• 결론: 이 부분 상고이유 배척

② 임대차 목적물 자체 반환의무 이행불능에 따른 손해배상

• 법리: 화재로 반환의무 이행불능 시 임차인이 귀책사유 없음을 증명하지 못하면 배상책임 부담; 발화 지점이 임대인 지배·관리 영역의 하자로 인한 경우 임차인 면책
• 포섭: 화재 발생 지점인 '1층 전면 주출입구 내부 우측 부분'은 피고가 실질적으로 사용·수익해 오던 임차 부분에 해당하고 원고가 지배·관리하였다고 볼 수 없음; 발화 원인 불명이나 피고가 선량한 관리자 주의의무를 다하였음을 증명하지 못함
• 결론: 임대차 목적물 반환의무 이행불능에 따른 피고의 배상책임 인정 — 원심 정당, 이 부분 상고이유 배척

③ 임차 외 건물 부분 손해에 대한 채무불이행책임

• 법리: 변경된 법리에 의하면 임대인이 임차인의 계약상 의무 위반, 상당인과관계, 손해배상 범위 해당 여부를 주장·증명하여야 함
• 포섭: 발화원인이 전혀 밝혀지지 않아 피고가 보존·관리의무를 위반하여 화재 발생 원인을 제공하는 등 계약상 의무 위반이 있었다고 보기 어려움; 원심은 '구조상 불가분의 일체' 법리를 적용하여 피고의 귀책사유 없음 불증명만을 이유로 임차 외 건물 부분 손해에 대하여도 채무불이행책임을 인정한 것으로 법리 오해에 해당함
• 결론: 원심판결 중 임차 외 건물 부분 손해 부분 파기환송; 피고 회사에 대한 같은 부분도 파기

④ 보험약관 해석 및 보험금 산정

• 법리: 직접청구권은 보험계약에 따른 책임 한도액 범위 내에서 인정됨; 임차자 배상책임 특약은 임차부동산 이외의 재물 손해는 보상 제외, 시설소유자 배상책임 특약은 피보험자가 임차하는 재물 손해는 보상 제외
• 포섭: 임차 외 건물 부분은 '피보험자가 임차한 부동산'에 해당하지 않으므로 임차자 배상책임 특약 보상 범위 밖; 임대차 목적물 자체는 '피보험자가 임차하는 재물'에 해당하므로 시설소유자 배상책임 특약 보상 면제; 원심이 두 특약의 한도액을 합산하여 2억 7,990만 원을 한도로 산정한 것은 보험약관 해석에 관한 법리 오해
• 결론: 임대차 목적물 손해 → 임차자 배상책임 특약 한도 1억 8,000만 원, 임차 외 건물 부분 손해 → 시설소유자 배상책임 특약 한도 9,990만 원으로 구분 산정하여야 함; 피고 회사 패소 부분 파기

⑤ 파기의 범위

• 임대차 목적물 손해액과 임차 외 건물 부분 손해액을 구분하여 특정할 자료 없어 임차 외 건물 부분 손해배상책임 법리 오해가 전체 손해액 산정에 영향을 미침
• 원심판결 중 본소에 관한 피고(반소원고) 및 피고 회사의 패소 부분 전부 파기환송

5) 소수의견

대법관 김신·권순일의 별개의견(파기 결론 동의, 이유 상이)

• 임차 외 건물 부분 손해에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 불법행위책임만 성립하며, 채무불이행책임을 인정할 계약상 근거가 없음
• 임차인은 임차 외 건물 부분에 대한 계약상 의무를 부담하지 않으며, 그러한 의무 없이 채무불이행책임을 인정하는 것은 자기책임 원칙 및 증명책임 합리적 분배원칙에 반함
• '구조상 불가분의 일체'라는 불확정개념은 임차인의 책임범위에 관한 명확·일관된 기준이 되지 못함; 임대인이 임차 외 건물 부분 소유자인 경우와 제3자인 경우에 증명책임 귀속을 달리 보는 것은 형평에 어긋남
• 실화책임법상 채무불이행책임에 적용 배제 문제, 법경제학적 비효율성 등도 불법행위책임 구성이 타당한 이유로 제시

대법관 김재형의 반대의견(파기 반대 — 피고 회사 부분 제외)

• 임차물 자체 손해와 임차 외 건물 부분 손해를 구분하여 채무불이행책임의 성립요건·증명책임을 달리 정하는 것은 우리 민법의 규정과 체계에 맞지 않음
• 민법 제390조에 따라 채무불이행책임의 성립 여부를 판단하고, 손해가 배상범위에 속하는지는 민법 제393조에 따라 판단하면 충분함; 화재로 불에 탄 부분이 임차물인지 임차 외 건물 부분인지에 따라 성립요건을 달리 볼 이유 없음
• 화재가 임차인의 지배·관리 영역에서 발생하였는지를 기준으로 채무불이행책임 성립 여부를 통일적으로 판단하여야 하며, 이 사건에서는 화재 발생 지점이 피고의 지배·관리 영역에 해당하므로 임차 외 건물 부분 손해에 대한 채무불이행책임도 성립함
• 임차 외 건물 부분 손해는 민법 제393조에 따라 통상손해 또는 예견가능한 특별손해로서 피고의 배상범위에 포함되고, 원심의 70% 책임제한도 정당하므로 피고(반소원고) 패소 부분은 파기할 것이 아니라 기각하여야 함
• 피고 회사 패소 부분은 보험약관 해석 법리 오해로 파기하여야 한다는 점에서 다수의견에 동의

대법관 이기택의 별개의견(파기 결론 동의, 책임제한 이유 추가)

• 임차 외 건물 부분 손해에 대한 채무불이행책임 성립 및 손해배상 범위에 관하여는 반대의견과 견해를 같이함
• 다만, 원인 불명의 화재로 임차 외 건물 부분까지 손해가 확대된 경우에는 책임제한 시 반드시 고려하여야 할 요소들이 있음: ① 계약 내용(임차 용도·방법, 차임·보증금 등), ② 건물 현황(구조·재질·방재시설·설비 설치 및 노후화 정도), ③ 건물 관리 상태(시설 점검·관리·보수 현황, 이용 현황), ④ 사고 발생·확대 관련 요소(화재 장소, 원인 규명 정도), ⑤ 피해 비율(임차 건물 부분과 임차 외 부분 손해액 구분·비율)
• 원심이 위 필수 고려 요소 중 일부를 심리하지 않은 채 70% 책임제한을 정한 것은 법리 오해 및 심리 미진에 해당하므로 파기사유가 됨

참조: 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895 판결