2005다8323 점포명도등·임대차관계존재확인

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임대차계약 체결 당시 별도 관리비 약정의 존재 여부 및 그 지급의무
• 임대차보증금에서 피담보채무(연체차임·연체관리비 등)를 공제할 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 임대차보증금 공제 주장을 상고심에서 비로소 제출한 경우 적법한 상고이유가 되는지 여부
• 임대차보증금 공제에 관한 주장·입증책임의 분배

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2) 사실관계

• 피고(임차인)는 원고(임대인)와 임대차계약 체결 당시, 임대차계약서에 명시된 월차임·전기료·수도료·난방비와는 별도로 임대차목적물에 대하여 평당 6,500원 비율로 계산한 관리비 1,411,400원 및 부가가치세 141,140원 합계 1,552,540원을 매월 지급하기로 약정함
• 원고는 본소로 피고에게 2002. 3. 1. 이후 연체관리비 지급 및 목적물 명도를 청구함
• 피고는 반소로 임대차보증금 반환을 청구함
• 원고는 원심 변론종결에 이르기까지 반소로 청구된 임대차보증금에서 미지급 차임·전기료·수도료·난방비·관리비 등을 공제하여야 한다는 취지의 주장을 전혀 하지 않음
• 원고는 상고심에 이르러 비로소 임대차보증금에서 위 채무들을 공제하여야 한다고 주장함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제618조 (임대차의 의의)	임대인의 목적물 사용·수익 허여 의무 및 임차인의 차임 지급 의무
민법 제622조, 제654조 등 (임대차보증금 관련 법리)	보증금은 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하며 목적물 반환 시 피담보채무를 당연 공제 후 잔액 반환

판례요지

• 임대차보증금의 담보적 효력

  • 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보함
  • 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됨
  • 임대인은 임대차보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있음 (대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결 참조)

• 주장·입증책임의 분배

  • 임대인이 보증금에서 피담보채무를 공제하려면, 임대인 스스로 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고, 그 차임채권·관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 함
  • 다만, 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담함 (대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결; 대법원 2005. 1. 13. 선고 2004다19647 판결 참조)