2020다255429 건물명도(인도)[점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구하는 사건]
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 임대인이 계약갱신 요구를 거절하기 위한 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'의 의미 — 계약갱신요구권 행사 당시에 3기분 연체가 현존해야 하는지, 임대차기간 중 어느 때라도 그러한 사실이 있으면 족한지
- 임대차계약 종료 후 임차인의 계속점유로 인한 차임 상당 부당이득에 대하여 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하는지
소송법적 쟁점
2) 사실관계
- 피고(임차인)는 이 사건 점포를 임차하였고, 임대차기간 만료일은 2018. 8. 31.임
- 피고는 임대차기간 중 차임을 3개월분 연체한 사실이 있었고, 2017. 9. 8. 연체차임 일부를 지급하기 전까지 3개월분 차임이 연체된 상태였음
- 피고는 월 차임에 대한 부가가치세 상당액을 별도로 지급하기로 약정하였음
- 임대차계약 종료 후에도 피고는 건물을 계속 점유하였고, 원고들(임대인)은 보증금을 반환하지 않은 채 향후 임료 상당액을 공제하는 관계에 있었음
- 원심(창원지방법원 2020. 7. 17. 선고 2019나59513 판결)은 원고들의 계약갱신 거절이 유효하고, 임대차계약은 2018. 8. 31. 종료되었다고 판단하였음
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 | 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있음 |
| 상가건물 임대차보호법 제10조의8 | 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있음 |
판례요지
- 계약갱신 거절 요건: 상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시 3기분 연체가 현존할 것을 요하지 않음
- 근거 ①: 동법 제10조의8(해지 요건)과 문언을 달리하여 규정한 취지는, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우 임차인의 일방적 의사에 의한 계약관계 연장을 허용하지 않겠다는 것임(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조)
- 근거 ②: 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어진 것임
- 계약 종료 후 부당이득과 부가가치세: 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 임대인도 보증금에서 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세 과세대상 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 하는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 함(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 등 참조)
4) 적용 및 결론
쟁점 1 — 계약갱신 요구 거절의 적법성
- 법리: 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 갱신요구권 행사 당시 3기분 연체가 현존할 필요 없음
- 포섭: 피고는 임대차기간 중 2017. 9. 8. 연체차임 일부를 지급할 때까지 3개월분의 차임이 연체되어 있었으므로, '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실'이 인정됨. 그 이후 연체가 해소되었더라도 신뢰 훼손의 사실 자체는 소멸하지 않음
- 결론: 원고들은 피고의 계약갱신 요구를 적법하게 거절할 수 있고, 이 사건 임대차는 약정 기간 말일인 2018. 8. 31. 종료됨. 상고이유 제1점 기각
쟁점 2 — 임대차 종료 후 부당이득에 대한 부가가치세 상당액 부담
- 법리: 계약 종료 후 계속점유로 인한 차임 상당 부당이득도 부가가치세 과세대상 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 부담 약정이 있으면 부당이득에도 동일하게 적용됨
- 포섭: 피고는 월 차임에 대한 부가가치세 상당액을 별도로 지급하기로 약정하였고, 임대차계약 종료 후에도 건물을 계속 점유하면서 원고들은 보증금을 반환하지 않은 채 임료 상당액을 공제하는 관계에 있었으므로, 부가가치세 과세대상 용역의 공급에 해당하는 특별한 사정이 있음
- 결론: 피고는 임대차계약 종료 후 계속점유로 인한 차임 상당 부당이득에 대하여도 부가가치세 상당액을 부담하여야 함. 상고이유 제2점 기각
최종 결론: 상고 모두 기각, 상고비용은 피고 부담
참조: 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결
