94다34265 건물명도등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 기간의 정함이 없는 토지임대차에서 임대인의 해지 통고로 임차권 소멸 시 토지임차인의 지상물매수청구권 인정 여부
• 임차인의 지상물매수청구권 행사 시 임대인·임차인 간 매매 성립 여부 및 그 법적 성질(형성권)

소송법적 쟁점

• 건물철거·부지인도청구에 건물매수대금 지급과 동시이행으로 건물명도를 구하는 청구가 포함되는지 여부
• 임차인의 매수청구권 행사로 임대인의 철거청구가 받아들여질 수 없게 된 경우, 법원의 석명의무 범위 — 건물명도청구로의 소 변경 유도 여부

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2) 사실관계

• 원고는 1983. 10. 13. 이 사건 대지의 소유권을 취득함
• 피고들은 원고의 소유권 취득 이전부터 위 대지 지상에 각 건물을 소유하고 있었음
• 피고들은 원고에게 대지에 관하여 평당 연간 3,000원 내지 5,000원씩의 임료를 지급하다가 1990년부터 평당 연간 10,000원으로 인상하여 소 제기 전까지 지급하여 옴
• 원심은 원고와 피고들 사이에 위 각 건물 소유를 목적으로 하는 기간의 정함이 없는 묵시적 토지임대차계약이 체결되었다고 인정함
• 소장 부본 송달일인 1992. 11. 23.부터 6월이 경과한 1993. 5. 23.경 각 임대차계약이 적법히 해지되어 종료됨
• 피고들은 이 사건 변론에서 각 건물의 매수청구권을 행사함
• 원심은 피고들의 매수청구권 행사로 시가 상당액을 대금으로 하는 매매가 성립하였다고 판단하여 원고의 건물철거 및 대지인도청구를 배척함
• 원심은 원고에게 건물명도 청구 의사가 있는지 석명하지 아니한 채 청구를 기각함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제643조	토지임차인의 갱신청구권 및 지상물매수청구권 규정
민법 제283조	지상권자의 지상물매수청구권 규정 (준용)
민법 제652조	강행규정 위반으로 임차인에게 불리한 약정의 효력 부정

판례요지

• 지상물매수청구권의 인정 범위: 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지 통고로 임차권이 소멸된 경우에도 동일하게 인정됨 (대법원 1977. 6. 7. 선고 76다2324 판결)
• 형성권으로서의 성질: 지상물매수청구권은 형성권으로서, 임차인이 이를 행사하면 임대인은 매수를 거절하지 못하고 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 당연히 성립함
• 강행규정성: 민법 제643조는 강행규정이므로, 이에 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없음(민법 제652조)
• 건물철거청구에 건물명도청구 포함 여부: 건물철거 및 부지인도청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없음 (대법원 1966. 5. 24. 선고 66다548 판결 등)
• 법원의 석명의무 — 종전 판례 변경: 임차인의 적법한 지상물매수청구권 행사로 임대인의 철거·인도청구를 그대로 받아들일 수 없게 된 경우, 법원은 임대인에게 종전 청구를 유지할 것인지 대금지급과 상환으로 지상물명도를 구할 의사가 있는지(예비적으로라도)를 하여야 하고, 임대인이 소를 변경하면 지상물명도 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 함