임대차보증금

2001다40213 임대차보증금

실체법적 쟁점

소송법적 쟁점

소외 1은 자신 소유의 이 사건 토지·건물을 소외 2에 대한 금 7,500만 원 채무의 양도담보로 제공하고, 소외 2의 사위인 피고 앞으로 소유권이전등기를 마침
피고는 그 무렵 기존 임차인들과 피고를 임대인으로 한 임대차계약서를 새로 작성함
소외 1은 이 사건 건물 중 503호에 계속 거주하면서 나머지 가구 임차인들에 대한 임차보증금 인상·건물 관리 및 소외 2의 승낙을 받아 피고의 인장을 이용하여 신규 임대차계약을 체결함
피고는 1991년 이후 임차인들과 임대차계약 체결 또는 보증금 수령을 한 적 없고, 임차인들이나 소외 1에게 이의를 제기하지도 않았으며, 이 사건 건물 관련 세금도 납부한 적 없음
원고는 1996년 4월경 소외 1과 사이에 피고 명의로 이 사건 건물 301호에 관하여 보증금 3,500만 원, 기간 1년으로 임대차계약을 체결하고 소외 1에게 보증금을 지급함
원고는 1997. 7. 6. 소외 1과 보증금을 400만 원 인상하여 3,900만 원으로 재계약 체결하고 인상분을 소외 1에게 지급함
소외 1은 임대차계약서에 피고를 임대인으로 기재한 경위에 관하여 진술이 일관되지 않았고, 결국 피고를 대리한 것이 아니라 임의로 피고 이름을 사용하여 계약을 체결한 것이라는 취지로 진술함

적용법령

조문	요지
민법 상 양도담보 관련 법리	채권담보 목적 양도담보에서 특별한 사정 없는 한 목적부동산의 사용수익권은 채무자인 양도담보 설정자에게 귀속
민법 제114조 (대리행위의 효력)	대리인이 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 본인에게 효력 발생

판례요지

부동산을 채권담보 목적으로 양도한 경우, 특별한 사정(양도담보권자가 목적물을 사용·수익하기로 하는 약정)이 없는 한 목적부동산의 사용수익권 및 임대권한은 채무자인 양도담보 설정자에게 있음
소외 1이 피고의 인장을 사용하여 피고 명의로 임대차계약을 체결하였더라도, 양도담보권 설정 구조상 임대권한이 소외 1에게 귀속되므로 소외 1이 피고를 대리하여 계약을 체결한 것이 아니라 자신의 사용수익권에 기하여 계약을 체결한 것으로 보아야 함
원심이 신빙성이 의심스러운 증거(갑 제10호증의 4, 6)만으로 소외 1이 피고를 대리한 것으로 판단한 것은 증거의 가치판단을 그르쳐 사실을 오인하였거나, 양도담보 목적물의 사용수익권 귀속에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 것임

쟁점 — 양도담보 목적물의 임대권한 귀속 및 대리 여부