97다21604 매매대금

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 신축건물 분양계약에서 완공·입주 예정일에 관한 명시적 약정이 없는 경우, 분양자의 완공의무 이행기 및 채무불이행 성립 여부
• 공사 중단이 수급인의 행위에 기인한 경우 분양자(도급인)에게 귀책사유 인정 여부
• 쌍무계약에서 이행 제공 또는 이행 최고 없이 계약 해제가 가능한 경우
• 법인격 남용 법리에 따른 배후자(실질적 1인 지배주주)의 개인책임 인정 여부

소송법적 쟁점

• 처분문서(분양계약서, 공사도급계약서)의 해석 방법
• 채증법칙 위반 여부

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2) 사실관계

• 원고는 1991. 6. 19. 피고 회사로부터 이 사건 건물 5층 2호를 423,832,500원에 분양받고, 1992. 3. 30.까지 계약금·1·2차 중도금 합계 254,280,000원을 지급함
• 분양계약 시 완공·입주 예정일에 관한 명시적 약정은 없었으나, 원고가 2차 중도금 지급 시 피고 회사 담당자가 분양계약서에 입주 예정일을 1993. 7. 10.으로 기재하여 줌
• 피고 회사는 1991. 7. 19. 신한은행과의 분양계약에서 1993. 12. 31.까지 완공 약정, 수급인(소외 건영)과의 공사도급계약에서 1993. 8. 10.까지 완공 약정
• 피고 회사는 분양대금으로 공사대금을 지급할 계획이었으나 분양 저조로 공사대금 지급을 지체하였고, 소외 건영은 1992. 8. 지하 5층·지상 7층 골조공사만 마친 채 공사 중단
• 공사 중단 후 약 2년 5개월이 경과한 1995. 1. 31. 소외 건영과 공사 재개 합의(1996. 3. 30. 완공 약정)하였으나 공사는 사실상 중단 상태 유지
• 원고는 1996. 5. 10. 준비서면 진술로 계약해제 의사표시함
• 피고 1은 여러 회사를 사실상 지배하며 분양사업을 하여 왔고, 1991. 5. 3. 피고 회사 주식을 양수하여 대표이사로 취임함
• 피고 회사 주식(5,000주)은 외형상 4인 명의로 분산되었으나 실질은 피고 1이 대부분 소유하고, 주주총회·이사회 역시 명목적으로만 운영됨
• 피고 회사가 수령한 분양대금 약 78억 원 중 약 30억 원은 피고 1이 이 사건 대지 매입에 임의로 사용하였고, 대지는 피고 1 개인 명의로 소유권이전등기됨
• 나머지 분양대금도 용도 불명확하게 사용되어 피고 회사의 실제 자산은 사실상 전무하고, 자본금 5,000만 원은 명목상에 불과함
• 피고 회사 사무실은 폐쇄되어 근무 직원 없음

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제544조 (이행지체와 해제)	상당한 기간을 정한 이행 최고 후 불이행 시 계약 해제 가능
민법 제2조 (신의성실)	법인격 남용은 신의칙 위반으로 허용 불가

판례요지

• 완공의무의 이행기 결정 기준: 신축건물 분양계약에서 완공·입주 예정일에 관한 명시적 약정이 없더라도 특별한 사정이 없는 한 분양자는 합리적인 상당한 기간 내에 건물을 완공하여 수분양자로 하여금 입주할 수 있도록 하여야 할 의무가 있음. 그 기간은 분양계약의 내용과 체결 경위, 당사자가 예상하고 있었던 완공·입주 예정일, 건물의 규모와 용도, 신축에 통상 소요되는 기간, 당초 예상하지 못한 사정의 발생 여부와 귀책사유, 다른 수분양자들과의 분양계약 내용 등 제반 사정을 참작하여 결정함