토지가 특정 공익사업에 제공된다는 사정을 배제할 경우 용도지역 등을 지정·변경하지 않은 행위가 계획재량권의 일탈·남용에 해당함이 객관적으로 명백
일괄평가 요건('용도상 불가분의 관계') 법리
2개 이상의 토지에 대한 감정평가는 개별평가 원칙
'용도상 불가분의 관계'란 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고, 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계 (대법원 2017. 3. 22. 선고 2016두940 판결 등 참조)
일괄평가 여부의 기준 시점은 수용재결일 당시의 현실적 이용상황 기준
4) 적용 및 결론
쟁점 ① 개발제한구역 미해제 상태로의 보상액 산정 적법성 (원고 상고이유)
법리: 용도지역 미변경이 특정 공익사업 시행을 위한 것이라 하려면 미변경 행위가 계획재량권의 일탈·남용에 해당함이 객관적으로 명백하여야 함
포섭: 이 사건 수용토지는 1973. 6. 27. 개발제한구역으로 지정된 이래 현재까지 지정이 유지되고 있고, 이 사건 사업(개발제한구역 내 주차장 조성)은 관련 법령상 개발제한구역 지정을 별도로 해제할 필요 없이 행정청의 허가만으로 시행 가능함 → 개발제한구역 지정을 유지한 것이 이 사건 공익사업을 위한 것이라거나 계획재량권 일탈·남용이 객관적으로 명백하다는 사정을 인정하기 어려움
결론: 개발제한구역이 해제된 상태를 상정하여 보상액을 산정하여야 한다는 원고 주장 배척, 원고 상고 기각
쟁점 ② 2필지 일괄평가 적법성 (피고 상고이유 제1점)
법리: 일괄평가는 수용재결일 기준으로 사회적·경제적·행정적·가치형성적 측면에서 일단의 토지로 이용되는 것이 합리적이라 인정되는 용도상 불가분의 관계가 존재하여야 함
피고가 2012. 3. 이 사건 건물을 철거함으로써 (지번 1 생략) 대지는 주차장 부속시설 부지로서의 역할을 상실하였고, 수용재결일인 2015. 3. 19.까지 약 3년간 나대지 상태 유지
원고가 (지번 1 생략) 대지에 경계석 설치, 쇄석 포설, 일부 콘크리트 포장 등 형상을 변경하여 (지번 2 생략) 주차장과 구분되는 형상을 갖춤
(지번 2 생략) 주차장은 아스팔트 포장·주차구획선 상태로 계속 주차장으로 사용됨
주민 일부가 (지번 1 생략) 대지에도 주차한 것은 일시적 이용상황에 불과
토지 분할·지목 변경, 이 사건 건물 철거, (지번 1 생략) 대지 형상변경 등으로 주차장과 부속시설 부지로서 일체로 사용되던 관계는 종료됨
수용재결일 당시 두 토지가 사회적·경제적·행정적·가치형성적 측면에서 일체로 관리·이용되고 있었다고 볼 사정 없음
결론: (지번 1 생략) 대지와 (지번 2 생략) 주차장이 용도상 불가분의 관계에 있다고 인정할 수 없음. 원심이 잘못된 전제(이 사건 건물 철거 후에도 여전히 간이휴게소·화장실과 주차장으로 일체 사용)에서 일괄평가를 허용한 것은 법리오해로 판결에 영향을 미친 위법 → 원심 중 피고 패소 부분 파기환송
부가 지적: 개별평가 시 (지번 2 생략) 주차장에 관하여는 현실적 이용상황 및 지목에 부합하는 비교표준지를 선정하여야 함
