실체법적 쟁점

• 구 공인중개사법 제25조 제4항의 서명·날인 의무 대상인 '확인·설명서'의 범위: 개업공인중개사가 보존·보관하는 사본(또는 별도 원본)도 포함되는지 여부

소송법적 쟁점

• 적용 법령의 시적 기준: 행정처분 당시 법령 vs. 위반행위 당시 법령 중 어느 것을 적용하여야 하는지

2) 사실관계

• 원고는 구미시 소재 '○○○ 공인중개사' 상호의 중개사무소를 운영하는 개업공인중개사임
• 원고는 2018. 8. 22.경 아파트 전세계약을 중개하면서, 중개대상물 확인·설명서 원본을 여러 장 작성하여 각 계약당사자들 및 상대방 공인중개사에게 교부하고, 그 중 한 장을 자신이 보관함
• 피고(구미시장)는 2021. 4. 15. 현장 지도·점검에서 원고가 보관 중인 이 사건 확인·설명서(이하 '이 사건 확인·설명서')에 원고의 서명이 누락되어 있는 등 총 3건의 위반행위를 적발함
• 피고는 2021. 5. 26. 원고에게 '확인·설명서에 서명 또는 날인 누락으로 구 공인중개사법 제25조 제4항 위반'을 이유로 업무정지 1개월 15일 처분을 함
• 원고는 거래당사자에게 교부한 확인·설명서라는 취지로 서명·날인이 모두 있는 확인·설명서를 증거로 제출함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

판례요지

• 적용 법령 기준: 행정처분은 처분 당시 시행 법령에 따르는 것이 원칙이나, 법령 위반행위에 대한 제재처분은 달리 특별한 규정이 없는 한 위반행위 당시 시행 법령에 의하여야 함 (대법원 2016. 2. 18. 선고 2015두50474 판결 등 참조)
  • 이 사건 처분은 2018. 8. 22. 위반행위에 대한 제재이므로, 그 당시 시행되던 구 공인중개사법 제25조 제4항 적용
• 서명·날인 의무 대상의 의미: 구 공인중개사법 제25조 제4항에서 말하는 '제3항의 규정에 의한 확인·설명서'는 개업공인중개사가 거래당사자에게 교부하는 중개대상물 확인·설명서를 의미하고, 개업공인중개사가 보존하는 중개대상물 확인·설명서는 포함되지 않음
  • 근거 ①: 제3항과 제4항의 내용·체계상 '교부'와 '보존'의 대상이 구분됨
  • 근거 ②: 서명·날인 의무의 취지는 중개업무수행의 직접성과 공식성 확보, 거래당사자 간 분쟁예방 및 공정한 중개 담보임 (대법원 2009. 2. 12. 선고 2007두7987 판결 참조)
  • 근거 ③: 침익적 행정처분의 근거 법령에 관한 엄격해석 원칙

4) 적용 및 결론

쟁점 — 서명·날인 의무 대상의 범위

• 법리: 구 공인중개사법 제25조 제4항의 서명·날인 의무 대상은 개업공인중개사가 '거래당사자에게 교부하는' 확인·설명서에 한정되고, 보존용 문서는 포함되지 않음

• 포섭:

  • 이 사건 확인·설명서는 원고가 거래당사자에게 교부한 확인·설명서를 그대로 복사한 사본이 아니라, 계약 당시 별도로 작성하여 보관한 원본에 불과함
  • 따라서 이 사건 확인·설명서에 원고의 서명이 없다는 사정만으로, 원고가 거래당사자에게 교부한 확인·설명서 원본에도 서명이 없었을 것이라고 추인할 수 없음
  • 기록상 원고가 거래당사자에게 교부한 확인·설명서 원본에 서명이 누락되었다는 증거는 제출되지 않았고, 오히려 원고는 서명·날인이 모두 있는 교부용 확인·설명서를 증거로 제출함

• 결론: 원심이 원고 보관의 이 사건 확인·설명서에 서명을 하지 않은 행위를 구 공인중개사법 제25조 제4항 위반으로 판단한 것은 법리 오해로 판결에 영향을 미친 위법이 있음 → 원심판결 파기·환송

참조: 대법원 2023. 2. 23. 선고 2022두57381 판결