[민사] 아파트 외벽 균열 누수로 인한 입주자대표회의 손해배상 책임

2025가합11544 아파트 외벽 균열 누수 손해배상 및 보수공사 이행청구

1) 쟁점

실체법적 쟁점

아파트 제108동 외벽(측벽) 균열이 공용부분 관리상 하자에 해당하는지 여부
공작물 보존상 하자(민법 제758조)에 따른 입주자대표회의의 손해배상책임 성립 여부
외벽 균열 보수공사에 대한 방해배제·방해예방청구권(민법 제214조) 인정 여부
이 사건 누수와 새로운 임대차계약 미체결(공실 손해) 사이의 상당인과관계 존부
원고의 사용·수익권 침해에 따른 손해배상 범위(직접 사용 불가 기간 및 기본관리비 포함 여부)

소송법적 쟁점

감정인의 감정촉탁결과의 증거능력 및 신뢰성
불법행위에 따른 손해 및 인과관계의 증명책임 소재

2) 사실관계

원고는 오산시 청호동 소재 C 아파트 제108동 제301호(이 사건 호실)의 소유자임
피고는 공동주택관리법 제9조에 따라 이 사건 아파트 공용부분의 유지·보수 및 관리를 위해 구성된 입주자대표회의임
원고는 2023. 7. 25. E에게 이 사건 호실을 보증금 2,000만 원, 월 차임 110만 원, 임대기간 2023. 7. 25. ~ 2025. 7. 24.로 임대함
임차인 E은 2024. 4.경 이 사건 호실 안방 천장에 누수 및 곰팡이 발생 사실을 원고에게 전달함
임차인은 2025. 8. 25. 퇴거하였고, 이후 새로운 임대차계약이 체결되지 않음
감정인 F는 3차례 현장조사를 거쳐 이 사건 누수가 외벽(측벽) 균열 부위로 물이 유입되어 천장 슬래브 균열 부위로 유출된 것으로 추정한다는 감정의견을 제시함

청구취지·청구원인

외벽 측벽 균열보수공사 이행 청구
이 사건 호실 안방 원상회복비용 937,750원 및 지연손해금 청구
임차인 퇴거 이후(2025. 9. 1.) 보수공사 완료일까지 월 1,210,000원(월 차임 1,100,000원 + 기본관리비 110,000원) 비율의 손해배상 청구

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제758조 제1항	공작물의 설치·보존상의 하자로 인한 손해에 대해 공작물점유자(필요한 주의를 다한 경우 소유자)가 배상책임 부담
민법 제214조	소유권 방해자에 대한 방해배제청구권 및 방해예방청구권
민법 제211조	소유자는 법률 범위 내에서 소유물을 사용·수익·처분할 권리를 가짐
공동주택관리법 제9조	입주자대표회의는 공동주택 공용부분의 유지·보수 및 관리 등을 위해 구성됨

판례요지

공작물 하자의 의미: '공작물의 설치·보존상의 하자'란 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태를 의미하며, 안전성 구비 여부는 공작물을 설치·보존하는 자가 위험성에 비례하여 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도로 위험방지조치를 다하였는지를 기준으로 판단함(대법원 2019. 11. 28. 선고 2017다14895 판결 등 참조)
하자와 손해의 인과관계: 하자의 존재에 관한 증명책임은 피해자에게 있으나, 일단 하자가 인정되고 그 하자가 사고의 공동원인이 된 이상, 그 사고가 하자가 없었더라도 불가피하였다는 점이 공작물 소유자나 점유자에 의해 증명되지 않는 한 손해는 공작물 하자에 의해 발생한 것으로 해석함이 타당함
감정결과의 신뢰성: 감정인의 감정결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 함(대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다302206 판결 등 참조)
집합건물 외벽의 공용부분성: 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 외벽 및 그 바깥쪽 면은 공용부분에 해당함(대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결 등 취지 참조)
불법행위 인과관계의 증명책임: 불법행위에서 가해행위의 존재 및 손해발생과의 인과관계에 관한 증명책임은 이를 주장하는 자에게 있음(대법원 2001. 9. 28. 선고 2001다38692 판결 등 참조)

4) 적용 및 결론

① 원상회복비용 손해배상 청구

법리 공작물 하자로 인한 손해가 발생하면 점유자(또는 소유자)가 배상책임을 지며, 안전성 미비 여부는 사회통념상 요구되는 위험방지조치 이행 여부를 기준으로 판단함

포섭

이 사건 아파트 제108동 외벽은 건물 전체의 안전·외관 유지에 필요한 구조물로서 피고가 관리하는 공용부분에 해당함
감정인 F의 감정촉탁결과에 따르면, 301호 안방 천장 슬래브 균열 부위에 누수 흔적이 있고, 슬래브 균열이 외벽(측벽) 방향으로 진행된 상태가 확인되었으며, 외벽(측벽) 점검 결과 벽체 가운데 부근으로 수직균열 등이 확인되었고, 그 위치가 301호 안방 누수부위 슬래브 균열 위치와 근접한 점 등이 인정됨
위 감정의견이 논리와 경험칙에 반하거나 합리성이 없다는 잘못이 없으므로, 이 사건 누수는 피고가 관리하는 외벽 균열로 인하여 발생한 것으로 봄이 타당함
이 사건 아파트는 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태임

증거 감정인 F에 대한 감정촉탁결과, 갑 제1·3·4호증, 변론 전체의 취지

결론 피고는 원고에게 누수 피해 구간 석고보드 교체 및 천장 전체 도배 공사 비용인 937,750원 및 지연손해금을 지급할 의무가 있음. 이 부분 청구 인용.

② 보수공사 이행청구

법리 민법 제214조에 따라 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해배제 및 방해예방청구권을 행사할 수 있음

포섭

피고가 관리하는 제108동 외벽 측벽 균열로 원고 소유 호실에 누수 피해가 발생하였음이 인정됨
감정인 F의 감정촉탁결과에 따르면 균열보수공사로서 균열 부위 바탕정리(V-컷팅, 파취), 프라이머 및 우레탄실란트 시공, 양생 후 균열 보수 부위 도장이 필요함

증거 감정인 F에 대한 감정촉탁결과

결론 원고는 민법 제214조에 따른 방해배제·방해예방청구권에 근거하여 측벽 균열보수공사 이행을 청구할 수 있음. 이 부분 청구 인용.

③ 월 차임 및 기본관리비 합계 상당액 손해배상 청구

법리 불법행위에서 가해행위 존재 및 손해 발생과의 인과관계에 관한 증명책임은 이를 주장하는 자에게 있음

포섭

임대차계약이 2025. 7. 24. 종료된 이후 새로운 임대차계약이 체결되지 않은 사실은 인정됨
그러나 ① 감정인이 3차례(2025. 10. 30., 11. 27., 11. 28.) 감정조사를 실시한 각 시점에서 이미 누수가 중단된 상태였던 점, ② 감정인은 누수로 인한 피해 부위가 크지 않다는 취지의 감정의견을 밝힌 점, ③ 현장 사진에서 드러난 누수 피해의 규모·정도 및 원상회복비용 액수 등을 종합하면, 이 사건 누수로 인하여 원고가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하지 못하였다고 인정하기 부족하고, 누수가 없었더라면 반드시 임대차계약이 체결되었을 것이라고 단정하기도 어려움

증거 갑 제6호증의 기재, 감정촉탁결과, 변론 전체의 취지

결론 외벽 측벽 균열과 임대차계약 미체결 사이의 상당인과관계가 인정되지 않으므로 월 차임 및 기본관리비 합계 전액 청구 부분은 기각.

④ 원고의 사용·수익권 침해로 인한 손해배상(직접 사용 불가 기간 대응 손해)

법리 소유자는 소유물을 사용·수익할 권리를 가지고(민법 제211조), 임대수익 취득은 사용·수익 방법의 하나임. 원고의 주장에는 직접 사용·수익 불가 손해 주장이 포함된 것으로 해석함이 타당함

포섭

이 사건 누수의 원인·해결방법 확인을 위한 감정으로 인해 원고가 이 사건 호실을 사용하지 못한 사실, 누수 보수공사(석고보드 교체 및 천장 도배) 기간 동안 사용 불가인 사실이 인정됨
사용·수익이 제한되는 기간은 5일(누수 원인 탐지·해결방법 확인 2일 + 보수공사 2일 + 예비일 1일)로 봄이 타당함
기본관리비는 원고가 이 사건 호실을 직접 사용하는 경우에도 원고 스스로 필요적으로 납부의무를 부담하는 성격의 금원이므로 손해배상 범위에 포함되지 않음

증거 감정촉탁결과, 변론 전체의 취지

결론 피고는 원고에게 불법행위로 인한 손해배상금으로 183,333원(= 월 차임 1,100,000원 ÷ 30일 × 5일)을 지급할 의무가 있음.

⑤ 최종 결론

피고는 원고에게 1,121,083원(= 937,750원 + 183,333원) 및 그 중 937,750원에 대하여 2026. 3. 5.부터 2026. 4. 15.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있음
피고는 이 사건 아파트 제108동 측벽에 균열보수공사(균열 부위 바탕정리(V-컷팅, 파취), 프라이머 및 우레탄실란트 시공, 양생 후 균열 보수 부위 도장)를 이행할 의무가 있음
나머지 청구(월 차임 및 기본관리비 합계 전액 상당 손해배상)는 기각

참조: 수원지방법원 2026. 4. 15. 선고 2025가합11544 판결

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