2023다280945 대법 "신탁사 책임한정특약, 설명의무 대상"

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 관리형 토지신탁 수탁자(피고)가 오피스텔 공급계약 해제로 인한 위약금 지급의무를 부담하는지 여부
• 공급계약 특약사항상 '책임한정특약'이 약관법 제3조 제3항의 설명의무 대상이 되는 '중요한 내용'에 해당하는지 여부
• 피고의 책임이 신탁재산의 범위 내로 제한되는지 여부
• 원고의 위약금 채권 이행기 도래 시점 (해제 통지 도달 시 vs. 신탁사무처리비용 모두 변제 후)

소송법적 쟁점

• 원심이 피고의 '선량한 관리자 주의' 항변에 대해 명시적 판단을 하지 않은 것이 판단누락인지 여부

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2) 사실관계

• C 주식회사(시행사)는 창원시 진해구 지상에 오피스텔을 신축·분양하는 사업을 추진함
• 피고(수탁자, 신탁회사)는 2018. 3. 22. C 및 시공사 F 주식회사와 관리형 토지신탁계약(이 사건 신탁계약)을 체결하고, C로부터 시행사 및 분양자의 지위를 승계함
• 원고는 2018. 7. 24. 피고(공급자·매도인·수탁자), C(위탁자), F(시공사)와 오피스텔 G호실에 관한 공급계약(이 사건 공급계약)을 체결하고 계약금을 피고에게 지급함
• 이 사건 공급계약 주요 조항:
  • 제3조 제3항 제1호: 피고의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월 초과 입주 지연 시 원고에게 약정해제권 부여
  • 제4조 제2항: 위 사유로 해제 시 피고는 원고에게 총 공급금액의 10%를 위약금으로 지급
  • 특약사항 제1조 제2항(책임한정특약): 피고는 신탁재산 및 신탁계약 업무범위 내에서만 책임을 부담하며, 수분양자는 신탁원부 내용을 확인하여야 함
  • 특약사항 제1조 제3항: 피고가 선량한 관리자 주의로 신탁부동산을 관리한 경우 하자 및 계약상 법적 책임은 위탁자·시공사에게 있음을 수분양자가 인지·동의
• 입주예정일은 '2019. 12.'이었으나 피고는 2020. 3. 말경까지 준공하지 못함
• 원고는 2020. 4.경 피고에게 입주 지연을 이유로 공급계약 해제 통지 및 계약금 반환·위약금 지급을 청구함; 계약은 2020. 5. 28. 해제됨

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항	사업자는 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 함
약관의 규제에 관한 법률 제3조 제4항	설명의무 위반 시 해당 약관 내용을 계약의 내용으로 주장할 수 없음
민사소송법 제208조	판결 이유에는 주문이 정당하다는 것을 인정할 수 있을 정도의 판단 표시로 족함

판례요지

• 설명의무의 대상 '중요한 내용' 기준: 사회통념에 비추어 고객이 계약체결 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항을 말함 (대법원 2007마1328 결정 참조)
• 설명의무 면제 요건: 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나, 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항에는 설명의무 없음 (대법원 2013다217108 판결, 2016다277200 판결 참조)
• 면제 요건 판단 방법: '거래상 일반적이고 공통된 것'은 해당 약관 조항이 그 거래계에서 일반적으로 통용되는지의 측면에서, '고객이 별도 설명 없이도 충분히 예상할 수 있는 사항'인지는 소송당사자인 특정 고객에 따라 개별적 예측가능성이 있었는지의 측면에서 각 판단되어야 함 (대법원 2016다276177 판결 참조)
• 책임한정특약의 설명의무 대상 해당 여부: 관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산 범위 내에서만 수분양자에 대해 계약상 책임을 부담한다는 이른바 '책임한정특약'은 특별한 사정이 없는 한 약관법 제3조 제3항이 정하는 설명의무 대상인 '중요한 내용'에 해당함
  • 근거 ①: 수탁자는 신탁사무 처리상 발생한 채권을 가진 수분양자에 대해 신탁재산은 물론 수탁자의 고유재산으로도 책임지는 것이 원칙이므로 (대법원 2004다31883, 31890 판결 참조), 책임한정특약은 이 책임을 신탁재산 한도 내로 제한하는 것으로서 수분양자가 공급계약 체결 여부를 결정하는 데 직접적인 영향을 미치는 사항임
  • 근거 ②: 책임한정특약이 신탁업계에서 통용된다 하더라도, 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 관리형 토지신탁 등에 관한 전문지식을 갖고 있지도 않은 수분양자의 입장에서 별도 설명 없이도 책임한정특약의 존재 및 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기 어려움
• 판단누락 법리: 판결 이유의 전반적인 취지에 비추어 특정 주장을 인용하거나 배척하였음을 알 수 있는 정도라면 판단누락이 아님; 설령 실제 판단하지 않은 부분이 있더라도 그 주장이 배척될 것이 분명한 때에는 판결 결과에 영향이 없음 (대법원 2011다98426 판결, 2017다9657 판결 참조)

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 위약금 지급의무 및 판단누락 여부

• 법리: 판결 이유의 전반적 취지에 비추어 주장의 배척 취지가 포함되어 있다고 볼 수 있으면 판단누락이 아님
• 포섭: 원심은 준공 지연 및 입주 지연이 피고의 귀책사유에 해당한다고 판단하여 원고의 약정해제권 발생과 위약금 지급의무를 인정함; 피고의 '선량한 관리자 주의' 항변에 명시적 판단은 없으나, 원심판결 이유의 전반적 취지상 이를 배척하는 취지가 포함되어 있다고 볼 수 있음
• 결론: 판단누락 없음; 피고의 위약금 지급의무 인정

쟁점 ② 책임한정특약의 설명의무 위반 여부

• 법리: 약관의 중요한 내용에 해당하는 경우 사업자에게 설명의무가 부과되며, 설명의무 면제는 거래상 일반적·공통된 사항이거나 고객이 예상 가능한 사항에 한함; '거래상 일반성'과 '고객의 예측가능성'을 각각 별개 측면에서 판단하여야 함
• 포섭: 이 사건 특약사항 제1조 제2항의 책임한정특약은 수탁자의 책임을 고유재산까지 확장하는 원칙을 배제하여 수분양자의 권리에 직접 영향을 미치는 사항임; 신탁업계에서 통용되는 조항이라 하더라도, 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 관리형 토지신탁에 관한 전문지식이 없는 일반 수분양자인 원고로서는 별도 설명 없이 그 내용을 충분히 예상할 수 없었음; 피고가 원고에게 위 책임한정특약에 관한 설명의무를 다하였다고 볼 수 없음
• 결론: 피고는 책임한정특약을 계약 내용으로 주장할 수 없음; 피고의 책임을 신탁재산 범위 내로 제한하는 주장 배척

쟁점 ③ 위약금 채권 이행기 도래 시점

• 법리: 이 사건 신탁계약상 자금집행순서 조항의 해석에 관한 법리를 기준으로 판단
• 포섭: 원심은 위약금 채권의 이행기는 해제 통지가 피고에게 도달한 시점에 도래하였고, 피고의 신탁사무처리비용이 모두 변제된 후 비로소 이행기가 도래한다고 볼 수 없다고 판단함
• 결론: 원심 판단에 법리 오해 없음; 상고 기각

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참조: 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결