2013다79887 토지인도등·손해배상

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 구 농지법 제23조에 위반된 농지임대차계약의 효력(강행규정 해당 여부)
• 임대차계약 일부무효 시 전부무효 여부
• 농지임대차계약 무효 시 임대인의 임차인에 대한 임료 상당 손해배상청구가 불법원인급여(민법 제746조)에 해당하는지 여부
• 원고의 상계항변 인정 여부

소송법적 쟁점

• 원심에서 인용된 부분에 대한 피고의 상고이익 유무

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2) 사실관계

• 원고는 피고에게 과수원·잡종지 및 그 지상 창고시설로 구성된 이 사건 각 부동산을 2011. 4. 13.부터 2012. 4. 12.까지 1년간 임대함
• 피고는 1년치 차임 450만 원을 선불로 지급함
• 임대차기간 종료 이후인 2013. 3. 22.까지 피고가 이 사건 각 부동산을 계속 점유함
• 원고는 임대차기간 종료 후의 불법점유를 이유로 임료 상당 손해배상 청구(본소)
• 피고는 이 사건 각 부동산이 농지법상 농지에 해당하므로 임대차계약이 무효라는 이유로 선지급 차임 450만 원의 부당이득반환 청구(반소)
• 원고는 임대차계약이 무효라도 약정기간 동안 피고의 무권원 점유에 대한 손해배상채권을 자동채권으로 상계항변

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
헌법 제121조 제1항	국가는 경자유전의 원칙 달성을 위해 노력하여야 함
헌법 제121조 제2항	농업 생산성 제고·농지 합리적 이용 등을 위한 농지임대차는 법률이 정하는 바에 의하여 인정됨
구 농지법 제1조	농지의 효율적 이용·관리로 농업 경쟁력 강화 및 국민경제 균형 발전에 이바지하는 것을 목적으로 함
구 농지법 제3조 제1항·제2항	농지는 한정된 귀중한 자원으로, 그 권리행사에 필요한 제한과 의무가 따르며 투기 대상이 되어선 아니 됨
구 농지법 제23조	부득이한 사유 등 열거된 예외사유에 해당하지 않으면 농지를 임대할 수 없음
구 농지법 제60조 제2호	소유 농지를 임대한 자는 1,000만 원 이하의 벌금에 처함
민법 제746조	불법원인급여에 해당하면 이익의 반환을 청구하지 못함

판례요지

• 구 농지법 제23조의 강행규정성

  • 구 농지법이 농지임대를 원칙적으로 금지하는 취지: 농지를 농민의 경작 목적으로 보전하고, 외부자본의 투기적 취득 유인을 제거하여 경자유전 원칙을 실현하려는 것
  • 입법 취지 달성을 위해 형사처벌 외에 계약의 효력 자체를 부정하여 경제적 이익 실현을 불허함이 상당하므로, 구 농지법 제23조는 강행규정
  • 예외사유에 해당하지 않는 이 사건 임대차계약은 무효

• 일부무효

  • 피고가 이 사건 각 토지에 관한 임대차 부분이 무효임을 알았더라면 건물에 관하여도 계약을 체결하지 않았을 것으로 보이므로 임대차계약은 전부 무효

• 불법원인급여 해당 여부

  • 민법 제746조의 '불법'이 인정되려면: ① 급부의 원인이 된 행위가 반사회성·반윤리성·반도덕성이 현저하거나, ② 강행법규 위반 급부이지만 반환을 허용하는 것이 오히려 규범 목적에 부합하지 않는 경우에 해당하여야 함
  • 오늘날 통상적인 농지임대차는 특별한 사정이 없는 한 계약 내용이나 성격 자체로 반윤리성·반도덕성·반사회성이 현저하다고 단정할 수 없음
  • 농지임대차 계약을 근거로 약정 차임을 청구하는 등 계약 내용의 적극적 실현을 구하는 것은 허용될 수 없으나, 임차인이 임대차기간 동안 농지를 사용·수익함으로써 얻은 토지사용료 상당의 점용이익에 대하여 임대인이 손해배상을 청구하는 것까지 배척하여 임차인에게 사실상 무상사용의 반사이익을 누리도록 하여야만 구 농지법의 규범 목적이 달성된다고 볼 것은 아님
  • 다만, ① 임대 목적이 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우, ② 자경 의사 없이 투기 대상으로 취득한 농지를 투하자본 회수의 일환으로 임대하는 경우 등 반사회성이 현저한 특별한 사정이 있는 경우에는 불법원인급여로서 반환 거부 가능
  • 원심은 이러한 특별한 사정 유무를 심리하지 않고 불법원인급여 법리를 적용하여 상계항변을 배척하였으므로, 불법원인급여에 관한 법리 오해 및 심리미진의 위법이 있음

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 구 농지법 제23조 위반 임대차계약의 효력

• 법리: 구 농지법 제23조는 강행규정으로, 예외사유 없이 이를 위반한 농지임대차계약은 무효
• 포섭: 원고가 구 농지법 제23조 제3호의 예외사유에 해당한다고 주장하였으나 원심은 이를 배척함. 대법원은 원심 판단이 위 법리에 따른 것으로 정당하다고 확인
• 결론: 이 사건 임대차계약은 무효 — 원고 상고이유 제1점 기각

쟁점 ② 일부무효 및 전부무효

• 법리: 일부무효 법리에 따라, 무효 부분이 없었더라면 나머지 부분도 계약하지 않았을 것으로 인정되는 경우 계약 전부 무효
• 포섭: 피고가 각 토지 부분의 무효를 알았더라면 건물 부분도 계약하지 않았을 것으로 인정됨
• 결론: 임대차계약 전부 무효 — 원고 상고이유 제4점 기각

쟁점 ③ 임대차기간 동안의 손해배상청구와 불법원인급여 항변(상계항변)

• 법리: 민법 제746조의 불법원인급여는 반사회성·반윤리성이 현저하거나 반환이 규범 목적에 부합하지 않는 경우에 한하여 적용되며, 단순 강행법규 위반만으로는 부족함
• 포섭: 원심은 구 농지법 위반 농지임대차를 곧 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 불법원인급여라 단정하고 원고의 상계항변을 배척함. 그러나 ① 이 사건 농지임대차는 일반 부동산 임대차와 본질적 차이 없어 반사회성이 현저하다고 단정할 수 없고, ② 임차인이 무상으로 사실상 이익을 향유하도록 하는 것이 구 농지법의 규범 목적이 된다고 볼 수 없음. 원심은 토지 취득 경위, 임대차 전후의 경작 상황, 계약 목적 및 체결 경위, 피고의 이용 방법 등 특별한 사정 유무를 심리하지 않음
• 결론: 원심판결 중 반소에 관한 원고 패소 부분 파기환송 — 원고 상고이유 제2점 이유 있음

쟁점 ④ 피고의 상고(반소 부당이득반환 인용 부분)

• 법리: 원심에서 인용된 부분에 대한 상고는 상고의 이익이 없어 부적법
• 포섭: 피고는 원심에서 인용된 부당이득금 및 지연손해금 부분까지 포함하여 전부 상고하였으나, 인용된 부분은 상고이익 없음. 원심에서 기각된 부분에 대해서는 상고이유 기재 없음
• 결론: 해당 부분 상고 각하, 나머지 상고 기각

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참조: 대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887 판결