94다12074 소유권이전등기말소등
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 통정허위표시(민법 제108조)에 의한 가등기·본등기의 무효 여부
- 허위표시로 형성된 법률관계를 토대로 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여 허위표시의 무효를 대항할 수 있는지 여부
- 선의의 제3자가 허위표시의 보호를 받는 경우, 허위표시에 터잡은 가등기에 기한 본등기의 효력 및 선순위 가등기에 밀린 원고들 명의 소유권이전등기의 효력 상실 여부
소송법적 쟁점
- 피고들의 실질적 양수 여부 및 선의 여부에 관한 심리 미진 여부
2) 사실관계
- 소외 주식회사 태영공영(이하 '소외 회사')이 축조하고 소외 회사 명의로 소유권보존등기가 된 대전 서구 소재 아파트 디동 408호·414호·504호·506호 및 이동 111호(이하 '이 사건 각 부동산')에 관하여, 매매예약을 원인으로 1987. 2. 5. 소외 1 명의의 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 마쳐짐
- 원고들은 1987. 11. 9. 소외 회사로부터 이 사건 각 부동산을 매수하고 1987. 11. 12. 소유권이전등기를 마침
- 이후 1987. 11. 24. 소외 1 명의의 위 가등기에 기하여 소유권이전의 본등기가 마쳐지고, 이로 인하여 가등기 후에 이루어진 원고들 명의의 소유권이전등기는 직권으로 말소됨
- 이어서 매매예약을 원인으로 1987. 12. 2. 소외 2(당시 소외 회사의 대표이사) 명의의 가등기가 마쳐진 후, 이동 111호는 1989. 3. 2., 디동 4개 호실은 1990. 5. 17. 각 소외 2 명의의 소유권이전등기가 마쳐짐
- 이동 111호는 1989. 3. 2. 피고 2 명의의, 디동 4개 호실은 1990. 9. 6. 피고 1 명의의 각 소유권이전등기가 마쳐짐
- 소외 1 명의의 가등기·본등기는 소외 회사가 재산을 도피·은닉할 목적으로 소외 1과 아무런 원인 없이 통정하여 경료한 것이고, 소외 2 명의의 가등기·본등기도 소외 1과 소외 2 사이에 채권·채무관계가 없음에도 소외 회사 재산 보호 명목으로 소외 2에게 권리를 넘기기로 하여 이루어진 것임이 원심에서 인정됨
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제108조 제1항 | 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효 |
| 민법 제108조 제2항 | 위 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못함 |
판례요지
- 통정허위표시는 무효이고 누구든지 그 무효를 주장할 수 있는 것이 원칙임
- 그러나 허위표시의 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로서 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계를 토대로 실질적으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는, 허위표시의 당사자뿐만 아니라 그 누구도 허위표시의 무효를 대항하지 못함
- 따라서 선의의 제3자에 대한 관계에서는 허위표시도 그 표시된 대로 효력이 있음
- 피고들이 소외 2로부터 실질적으로 이 사건 각 부동산을 양수하고, 그 양수 시 소외 1·소외 2 명의의 각 가등기 및 본등기의 원인인 각 의사표시가 허위표시임을 알지 못하였다면, 원고들은 선의의 제3자인 피고들에 대하여 위 각 허위표시의 무효를 주장할 수 없음
- 피고들에 대한 관계에서 소외 1 명의의 위 가등기 및 본등기가 유효하다면, 원고들 명의의 소유권이전등기는 위 가등기가 가지는 본등기 순위 보전의 효력에 의하여 그 본등기에 우선 당하여 효력을 상실하게 되고, 원고들은 피고들에 대하여 이 사건 각 부동산의 소유권이 원고들에게 있음을 주장할 수 없게 됨
4) 적용 및 결론
선의의 제3자에 대한 허위표시 무효 대항 불가 법리
- 법리: 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계를 토대로 실질적으로 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 그 누구도 허위표시의 무효를 대항하지 못함
- 포섭: 이 사건에서 소외 1·소외 2 명의의 각 가등기·본등기가 통정허위표시에 의한 것이더라도, 피고들이 소외 2로부터 이 사건 각 부동산을 실질적으로 양수하고 그 과정에서 허위표시임을 알지 못한 선의의 제3자에 해당한다면, 원고들은 피고들에 대하여 허위표시의 무효를 주장할 수 없음. 피고들에 대한 관계에서 소외 1 명의의 가등기 및 본등기가 유효하게 되면, 그 가등기의 본등기 순위 보전 효력에 의하여 원고들 명의의 소유권이전등기는 효력을 상실함
- 결론: 원심은 피고들이 선의라 하더라도 원고들이 소유권자임을 주장할 수 있고 피고들 명의 등기가 원인무효라고 판단하였으나, 이는 선의의 제3자에 대한 허위표시의 효력에 관한 법리를 오해하고 피고들의 실질적 양수 여부 및 선의 여부에 관하여 심리를 미진한 위법이 있음
결론: 원심판결 파기, 서울고등법원 환송
참조: 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다12074 판결
